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我有很多做餐饮的朋友最近都很惨，生意做得越大越惨，原因很简单，同样是开不了门没收入，生意做得越大固定成本越高，钱流水一样出去，第一是人工，第二是房租。小老板还可以选择做不下去就关门，大老板怎么办？
这些大老板还都是有点良心的，都想就算减薪也尽量不裁员。但房租问题就是头上一座大山。万达算是好的物业，1月28号就宣布了33天对全国各地所有万达广场商户租金和物业费全免。后面也有很多大公司比如华润、龙湖、新城控股、凯德陆续跟进。
但实际作用大不大呢？我问了周围一圈老板，普遍反映减房租只是杯水车薪，免房租才是有力支持，现在购物中心大多是减半，像万达这样免的很少，更别说个体房东了，连减的都很少。
“现在这情况，小老板们和大老板们一起扛一扛，也真能扛过去，但好多物业老板说地主家也没有余粮。”
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有个著名餐饮人说过一句话，现在商业物业和承租方之间，就像地主和佃户。
什么叫地主？历史上的地主是占有土地然后通过地租来剥削农民。话不好听，但从这个角度看我们国家目前的商业物业租赁关系，的确可以发现很多乱象：
比如大物业话语权非常强，看万达减免的金额就可以发现，商场的租金是极其高昂的，这就好比拥有肥沃土地的地主，地租肯定要高；
再比如，很多物业在招商阶段条件都谈得很好，然后实际经营中租金步步涨，或者一拍脑门随时涨，或者合同规定租金今年是这样，然后每年以多少幅度按照年度定期涨，而且从来只有涨，没有跌。事实上只涨不跌在任何行业都不正常。
我们以餐饮业为例。2019年餐饮业的人员、房租成本已经到了极限值，大环境不好，2019年整个行业只有20%的餐饮人能挣钱，利润空间低到5%—8%，连银行贷款利息都可能还不上。
恐怖的是这座大山不仅压在餐饮行业头上，而是压住整个线下商业体。这次疫情作为不可抗力的极端事件，只是把以前线下老板们敢怒不敢言的问题暴露出来了。
像万达这样算是有远见的地主。
它们知道商家没有收入就交不起房租，如果商家连续几个月没有收入，损失超过了违约成本，结果很可能是弃租走人。购物中心的商家由于环境又很容易聚合、团结，很可能大批弃租走人。到时候物业空置，在当前经济状况下不好招租，就算招来新商家，还要给免租期，说不定经济不好租金比以前还低。
既然现在大家都是一条绳上的蚂蚱，干脆减免租金，帮助商家活下去，也是帮助自己活下去。
但是更多的物业主呢？其他大部分私有物业该不该减免？
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有人说这是道德绑架。说实在的，这次政府真的出了政策掏了钱，租国有物业的直接免租金，租私有物业的协商减免，政府给补贴。
我们再以史为鉴。
中国是一个有5000年智慧的国家。历史上，乾隆时代，自然灾害频繁，农业生产受到很大影响，当遇到水灾与旱灾，粮食产量减少，佃农不能按照约定缴纳地租，就会要求地主减租，开始在减租中，地主与佃农都追求自身利益的最大化，相冲突，经常引发争诉。
当时有人认为如果遇到灾年，佃农不能减租，生活将非常困苦，因此应允许佃农减租，维护佃农生计；也有人反对减租，提出租佃是地主与佃农的经济关系，应由双方自行协商，官府不应该干预民间经济关系。
乾隆采纳了后者意见，实施劝减而不是强制减租政策。但在实际操作上又是怎么平衡的呢？通过民间习惯来维护社会公平，习惯规定当佃农因灾歉收，可以减租。
政策是国家法律的象征，而习惯代表了社会情理。
古时候中国社会的基层是乡土性的。血缘、人伦、宗法，决定了维持秩序的力量是传统和习惯，也就决定了遭遇重大不可抗力情况下，地主和佃户关系的调节。
这种人情调节非常重要。
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另一方面，本质上现在物业和商户就是博弈关系，而且商户是相对弱势的一方，那长期看是不是可以引入第三方制约？
我们可以参考德国在住房租赁市场上的经验，比如房东要上调租金，必须满足租金15个月未变，且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、位置等条件相当的同类型住房的租金标准，比如租金在3年内涨幅不得超过20%，新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的1.1倍，又比如日本的《借地借家法》，韩国的《商铺租赁保护法》，等等。
这是新商业文明的解法。
房租该不该减免，这个问题的实质，在当下，是维系中小微企业生存的问题，在未来，是激活线下商业活性的问题，是保证线下商业链条动力的问题。
如果当下大量的企业主资金链断裂，走向真正的破产，赖以生存的人成批量地失业，丧失收入来源，会带来非常严峻的社会问题，没有人可以幸免。
如果未来资源还无限聚合在地主手中而没有制约，对广大线下商业体来说，到最后都难免遭遇盘剥。如果这个环节不处理好，那么愿意在线下创业创富的人会越来越少。
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往大了说，现代商业社会还需要培养地主吗？
做蛋糕和分蛋糕，从人性的角度，如果我们大家现在只有这一块蛋糕，你想多分一块蛋糕，对方就要少拿一块蛋糕，对方干不干？看得到未来更大蛋糕的人可能愿意，看不到的多半就不愿意。这就好比当下商户想要减免租金，有些房东就觉得你动了我的蛋糕。
但是不要忘记，不做蛋糕大家都没得分了。
这不是道德绑架的问题，这是现实路径的问题。现代社会应该鼓励创富，而不是鼓励地主式的商业思维。共克时艰应当成为共识，共同创富更应当成为共识。
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