最近一直在追劇《安家》，這部電視劇中主要是講房產中介在買賣房屋過程中遇到的各種人和事。劇中演員都很賣力，還是蠻有看頭的。當然，筆者作為一名長期從事處理房產居間買賣糾紛案件的律師，除了看劇之外，也想乘個熱點，分析一下劇中房屋買賣居間所涉及的法律問題，今天就先針對第4集中房似錦被客戶跳單後能不能追索違約金的問題，進行一些法律上分析和探討。
房似錦在被客戶高先生跳單後，還能否主張相關費用？
劇情概要：
有客戶高先生來門店買觀瀾小區，大家都說不做觀瀾小區，但房似錦聽了馬上表示他們做，在帶客戶去觀瀾小區看房後，客戶很喜歡，提出明天覆看後沒有異議就簽約。次日，房似錦等客戶復看房子，結果人家已經跟小區的物業簽好了。徐文昌告訴所有中介都不做這個小區的原因後。房似錦很生氣責問為什麼不早說，徐文昌很無辜，自己根本攔不住房似錦。眾人紛紛指責房似錦，房似錦有些懊惱.....後來也就沒了下文。
分析探討：
像房似錦這樣情況，自己帶看客戶和房子，最終找其他中介成交的，中介行業一般叫做“跳單”，單子被跳了，佣金自然也沒有了，所以“跳單”也叫“跳傭”。那麼劇中的房似錦能不能向客戶追索相關費用呢？
首先，我們要搞清楚“居間報酬”、“違約金”、“居間必要費用”這些個專業名詞，根據《合同法》的相關規定，第四百二十六條居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬。第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。“居間報酬”是指居間成功後收取報酬，通常大家講的“居間費、佣金、中介費”一般都指的是居間報酬。“違約金”是指違反合同約定的賠償金，違約金必須在合同中明確約定。“居間必要費用”是指居間不成功情況下，因居間活動產生的必要費用。就房似錦而言，在居間不成功情況下，依法是不能主張居間報酬的；要主張違約金，得看有沒有約定違約金，沒有約定的一般也只能主張實際損失；剩下只能主張居間必要費用。因此，像這類案子，如果居間不成功，有約定違約金的，可以主張違約金，沒有約定的，那麼可以考慮主張損失或居間必要的費用。
其次，要看房似錦有沒有讓客戶在《帶看確認書》簽字。《帶看確認書》上通常都會寫明房屋具體地址、價格，以及約定客戶在看過該房後一定期限內，不得自行或委託他人或讓與自己有關聯人（比如親戚朋友等），利用本公司提供的房源信息、機會等條件，不通過本公司而與第三方達成買賣交易的，應按照房屋價格百分之多少支付違約金。這一點雖然劇中情節沒有體現，但筆者大膽猜想推測房似錦作為資深中介，看她一絲不苟的工作態度，一般都應該會讓客戶籤《帶看確認書》的。需要注意的是，因為《帶看確認書》是中介單方製作的格式條款，因此要寫了儘可能的公平、合理，儘量避免排除客戶權利、加重客戶義務的情形，防止被認定為無效條款。當然，司法實踐中，法院結合案件事實以及條款內容加以認定，有判有效，也有判無效的。比如說沒有明確約定房源信息（尤其是地址、價格等）、約定委託期限無任何限制或者明顯過長等，這些都有可能被法院認定為無效。
另外，要看客戶有沒有利用了房似錦提供的房源信息，與第三方達成買賣交易的，這一點劇中情節也很比較清楚，房似錦第二天打電話約復看時，客戶高先生說看房當天下午就在小區物業那裡簽訂合同，還說了二個理由，第一個小區物業中介費低，第二個小區物業抬頭不看低頭見。顯然客戶高先生並未通過其他正當途徑獲得這套房源的信息，至於二個理由，第一個理由還是可以說說的，畢竟客戶也有消費自主選擇權，站在客戶的角度是可以大作文章的，第二個理由在法律上就沒有說的必要了，是不會被支持的。
最後，如果上述事實都能被法院認定下來的話，那麼就要涉及違約金付多少的問題，是完全按照約定呢？還是會做相應的調整。司法實踐中，法院會綜合考慮房似錦的實際工作量、跳單造成的實際損失、客戶的惡意程度以及客戶在其他中介實際已付佣金金額等各方面的因素，進行一定的調整。這個就屬於法官的自由裁量權了。
因此，筆者分析下來，房似錦在客戶高先生跳單後，還是可以依法主張違約金的，只不過法院大概率會根據案件實際情況進行調整違約金金額。以上就是針對客戶在帶看後跳單，能不能主張相關費用的問題進行的分析，希望能夠幫到廣大的房產中介更好地維護到自身的合法權益。
下一回筆者會針對第9集中客戶於先生為貪佣金便宜，在阿拉丁中介買房被法院查封這個事情進行分析探討，我們一起從法律的角度，談一談房屋買賣中遇到法院查封該如何處理的問題。
（本文作者上海星圖律師事務所楊東律師）
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