应该选LPR浮动利率还是固定利率？这是我们中国房奴们近期比较纠结的一个问题。从3月1日开始，存量房贷利率进入了选择时刻。
一、未来产生的影响
选择LPR浮动利率还是固定利率，应当先判断未来市场变化（LPR与按揭利率变化）会带来什么不同的影响：
注：
1、LPR利率并不完全等于按揭利率，按揭利率只是参考LPR利率，在LPR利率基础上加减点差，两者的走势并不完全相对。
假如LPR利率升高10BP，但按揭利率降低30BP，则就会出现LPR升高， 但按揭利率下降；假如LPR利率下降20BP，但按揭利率升高50BP，则就会出现LPR降低， 但按揭利率升高。
2、现在选择浮动利率是绑定了LPR的走势，跟按揭利率的走势无直接相关性。选择浮动利率，在LPR降低时受益，LPR升高时受损；选择固定利率则不受LPR变动的影响。
3、按揭利率变动的影响很有意思。
按揭利率降低时，选浮动利率还是固定利率都需要换房，才能享受更低的按揭利率。（除非LPR相对按揭利率同步变化，则选浮动利率不需要换房）
即便按揭利率不变，LPR升高，浮动利率客户也需要换房来避免自己受损失。
一旦按揭利率与LPR利率均升高，浮动利率客户即便换房也无法避免自己不受损失，因为换房后的按揭利率比目前的利率还是高。
从上面的分析可以看出：
1、如果未来LPR降低，则选择浮动利率受益。LPR大幅降低时，按揭利率大概率也会降低（按揭贷款属于低风险贷款），选择固定利率需要通过房屋置换降低利率；
2、如果未来LPR升高，则选择固定利率不受损失。按揭利率不变或降低时，选择浮动利率都需要通过房屋置换降低损失；按揭利率如同步升高，则通过房屋置换也无法降低损失。
即：
选择浮动利率，就是要赌LPR一定会降低；
选择固定利率，无法即时享受LPR下降的好处，但可通过房屋置换进行补救。
二、LPR未来的走势如何?
1、LPR是由18家银行报价成形成的
LPR是由18家银行报价成形成的，不是由央行决定的，所以LPR代表的是银行的的利益。存量房贷在银行中长期贷款中占比非常高，很多银行占比都在40%以上。换锚后，如LPR下降，直接影响的就是银行的利润，18家银行会推动LPR大幅下降吗？
2、未来利率下降，不代表LPR会下降
国外虽然贷款利率感觉很低，但国外的LPR目前也在5%左右。只所以贷款利率低，是因为可以在LPR基础上减点发放贷款。像香港的按揭贷款，一般可以减275点（-2.75%），所以国外贷款利率低并不代表LPR低。
假如未来中国利率走低，LPR未必会降低，银行可以通过增加减点的方式来给优资客户发放贷款。短期内，央行会控制银行保持LPR的稳定。但一旦通货膨胀上升，LPR利率肯定会上升。
3、LPR下降的空间有限
LPR是银行给优资客户的贷款利率，相对较低，但银行是要盈利的，所以LPR不会低于通货膨胀率+银行利差。如通货膨胀率稳定在2.5%-3%,现在银行利差空间也只有1.8%-2.3%左右，下降空间有限。今年1-2月份中国CPI均已超过5%,未来形势并不乐观。
从历史来看，目前4.8%的贷款利率也属于低点。锁定一个5%以下的固定利率，以保证进退有度，应当是一个不错的选择。
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