3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。
《通知》创新提出发展安居型商品住房，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。同时提出，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
这也意味着，已经实行了26年的商品房预售制，在海南省即将消失。
01
1、发展安居型商品住房
《通知》提出，通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省参照省外做法、结合海南实际，创新提出的住房类型。安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。
2、本地居民家庭限购两套住房
为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障，《通知》提出，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
3、改革商品住房预售制度，实行现房销售
为解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，《通知》提出，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
据了解，自1994年起，商品房预售制度在我国已经实施约26年。
中原地产研究院首席分析师张大伟认为，过去几十年预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。而现房销售制度，所见即所得，可以倒逼开发商更关注质量。
02
现房销售影响的主要是开发商和购房者。
对开发商：增大资金压力和降低周转率
海南房地产市场研究员罗浩在接受媒体采访时指出，
现房销售对房地产开发企业最大的影响是直接导致资金回笼周期延长，资金周转风险增加，从而降低其拿地投资意愿。这也间接打击了土地财政。
中信证券指出，现房销售一方面将增加开发商的资金压力，另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售，则通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节被切断。对地产商而言，建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补，且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售，项目周转率将被迫下降。
有地产业内人士指出，房地产是资金密集型企业，民营与国（央）企融资渠道和成本相差很大。原来民营企业还能靠高周转对冲资金压力，但高周转就牺牲了品质。现房销售下，能低成本融资的将是最终赢家，相比之下民营房企压力会更大。
对购房者：所见即所得
预售制度对购房者来说，其实是违背了“一手交钱一手交货”公平交易原则。
商品房预售制就是卖期房。什么是期房？即尚未建完、不能交付使用的房屋。期房是开发商取得商品房预售许可证开始到取得房地产权证（大产证）止这一段时期的的房屋。取得大产证后就叫现房。
按照商品房预售制，一般购房者从开始签合同买房到最终拿到不动产证收房，往往要用2年甚至更长的时间。
在预售制度下，购房者买房甚至赌上了运气：楼盘不烂尾、交房不延期、装修不减配、用材不偷工减料······
往往，面对开发商种种违背契约精神的做法，购房者维权比登天还难。
可以说，取消预售制度，购房所见即所得，对购房者来说是件大好事。
对于预售制度的弊端，笔者曾经也深度分析过：预售制之痛！房贷还完了，房子还没盖完？
03
众所周知，
土地70年产权、公摊面积、商品房预售制，堪称房地产市场的三大发明。有意思的是，这三大“发明”皆起源香港。
其中，商品房预售制，来源于香港的卖楼花。
港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期内提前卖房，正是“卖楼花”，或者说预售制。
1994年，商品房预售制在内地落地。
目前，内地城市允许开发商在项目建设1/3左右就允许提前对外销售，还有部分三四线城市在“正负零”（完成地下工程）时就能对外销售，购房者通过售楼处、样板房来看房买房，等到竣工之后的现房销售并不多见。
在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。然而到了26年后的今天，预售制已经弊端重重。
预售，相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。
然而，预售制的弊端同样很明显：所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，至于“烂尾楼”的出现，更非孤立事件。
至于“塑胶湖”、“空气房”、“墓景房”，也非凭空想象的黑色幽默，而是正在上演的令人哭笑不得的现实。
所以，这两年，“取消预售制”的声音不绝于耳。
04
其他国家的预售制度怎么做的？
1、美国：第三方保管房屋预售款
购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。
2、日本：建立预售房市场风险分担机制
在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。
3、德国：订立个性化购房合同分期支付房款
德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。
4、瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程
瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。
5、新加坡：购房者按施工进度分期支付房款
新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。
閱讀更多 吉日找房 的文章
