3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。
《通知》創新提出發展安居型商品住房，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。同時提出，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
這也意味著，已經實行了26年的商品房預售制，在海南省即將消失。
01
1、發展安居型商品住房
《通知》提出，通過發展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省參照省外做法、結合海南實際，創新提出的住房類型。安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，採取政府主導、市場化運作方式建設，具有政策保障性質的商品住房。
2、本地居民家庭限購兩套住房
為進一步遏制投機炒房行為，迴歸住房民生和居住屬性，同時為防止佔用過多社會公共資源，為自貿港建設提供充分的空間要素保障，《通知》提出，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
3、改革商品住房預售制度，實行現房銷售
為解決商品住房預售制度帶來質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，《通知》提出，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。
據瞭解，自1994年起，商品房預售制度在我國已經實施約26年。
中原地產研究院首席分析師張大偉認為，過去幾十年預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。而現房銷售制度，所見即所得，可以倒逼開發商更關注質量。
02
現房銷售影響的主要是開發商和購房者。
對開發商：增大資金壓力和降低週轉率
海南房地產市場研究員羅浩在接受媒體採訪時指出，
現房銷售對房地產開發企業最大的影響是直接導致資金回籠週期延長，資金週轉風險增加，從而降低其拿地投資意願。這也間接打擊了土地財政。
中信證券指出，現房銷售一方面將增加開發商的資金壓力，另一方面將降低開發商的週轉率。如果全面實行現房銷售，則通過預售款項償還開發貸和進行後續開發的環節被切斷。對地產商而言，建設開發階段的資金需由自籌資金和外部貸款彌補，且這些款項使用週期均會被拉長至項目完工銷售，項目週轉率將被迫下降。
有地產業內人士指出，房地產是資金密集型企業，民營與國（央）企融資渠道和成本相差很大。原來民營企業還能靠高週轉對沖資金壓力，但高週轉就犧牲了品質。現房銷售下，能低成本融資的將是最終贏家，相比之下民營房企壓力會更大。
對購房者：所見即所得
預售制度對購房者來說，其實是違背了“一手交錢一手交貨”公平交易原則。
商品房預售制就是賣期房。什麼是期房？即尚未建完、不能交付使用的房屋。期房是開發商取得商品房預售許可證開始到取得房地產權證（大產證）止這一段時期的的房屋。取得大產證後就叫現房。
按照商品房預售制，一般購房者從開始籤合同買房到最終拿到不動產證收房，往往要用2年甚至更長的時間。
在預售制度下，購房者買房甚至賭上了運氣：樓盤不爛尾、交房不延期、裝修不減配、用材不偷工減料······
往往，面對開發商種種違背契約精神的做法，購房者維權比登天還難。
可以說，取消預售制度，購房所見即所得，對購房者來說是件大好事。
對於預售制度的弊端，筆者曾經也深度分析過：預售制之痛！房貸還完了，房子還沒蓋完？
03
眾所周知，
土地70年產權、公攤面積、商品房預售制，堪稱房地產市場的三大發明。有意思的是，這三大“發明”皆起源香港。
其中，商品房預售制，來源於香港的賣樓花。
港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”。在樓宇建設週期內提前賣房，正是“賣樓花”，或者說預售制。
1994年，商品房預售制在內地落地。
目前，內地城市允許開發商在項目建設1/3左右就允許提前對外銷售，還有部分三四線城市在“正負零”（完成地下工程）時就能對外銷售，購房者通過售樓處、樣板房來看房買房，等到竣工之後的現房銷售並不多見。
在住房短缺時代，預售制提高週轉速度，有效促進住房供給，功不可沒。然而到了26年後的今天，預售制已經弊端重重。
預售，相當於讓開發商在竣工之前就能獲得資金回籠，從而加快資金週轉速度，房地產的高週轉模式由此而來，而風險卻轉嫁給購房者和銀行。
然而，預售制的弊端同樣很明顯：所見不能所得，偷工減料、“貨不對板”現象經常發生，問題樓盤屢見不鮮，至於“爛尾樓”的出現，更非孤立事件。
至於“塑膠湖”、“空氣房”、“墓景房”，也非憑空想象的黑色幽默，而是正在上演的令人哭笑不得的現實。
所以，這兩年，“取消預售制”的聲音不絕於耳。
04
其他國家的預售制度怎麼做的？
1、美國：第三方保管房屋預售款
購買預售房時，開發商先與顧客達成預訂意向，通常要有一半以上的公寓被預訂，開發商才能從銀行取得建築貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數千美元至一萬美元，由第三方保管。
2、日本：建立預售房市場風險分擔機制
在買主和房地產商簽訂預售房的交易合同時，房地產商須向金融機構申請買主定金的擔保或保險，金融機構須將擔保或保險的保證書提交給買主。
3、德國：訂立個性化購房合同分期支付房款
德國長期以來普遍實行預售房制度，並通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產商之間的風險及糾紛。
4、瑞典：通過專門機構管理商品房預售全程
瑞典所有新舊住宅商品房的所有權和居住權都屬於住宅居住權協會，並統一管理和出售。房屋開發公司在經過該協會高標準的審核後，才有資格建造新商品房項目並在協會全權委託下開展商品房預售。
5、新加坡：購房者按施工進度分期支付房款
新加坡的房屋預售制度是一種預定製度，對開發商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作出了詳細規定。
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