2019年可謂是新城的地產元年，先是鴻鑫教主豪擲6.3億入主昂立大廈後地塊、緊接著爆出十五中入駐盈園中學的消息、十所中小學改擴建同時奠基、千畝土地入市，每一條都是“吹震房事”的好消息，無不體現著新城首位度發展的莊嚴承諾。
自去年下半年新城要建公務員宿舍的消息在韭菜界傳遍甚廣，對於選址也是眾說紛紜，但各路消息終都指向一處：南石片區
本文僅做探討，結合資深地產專家“中堂和大人”及網絡信息整合而來！
01▶
信和花園
位於魯南大數據中心北側、君悅府南側的信和花園名字取好多年遲遲沒有動工，江湖傳言該地塊屬於三拖集團，其實不然。
該地塊早在2013年3月1日就被魯南投（魯南經濟開發投資有限公司）拿下，佔地16.99萬平方，成交價2.06億，約合80萬/畝。這個地價也等同於當年抵給德聖地產壹號院、玉蘭花園、二號風華里的地價。
魯南投是誰？魯南經濟開發商投資公司前身為棗莊市行政事業國有資產運營中心，同拓宇置業一樣為市財政局下屬。
與薛城城建公司、中彙集團這些國企不同的是，魯南投更傾向於城市基礎設施投資；政府公共、公益項目投資等項目。
大名鼎鼎的爛尾樓項目：雙子星城市廣場項目已於2019年9月16日重新奠基被魯南投接手，就是說雙子星由私企商業項目收歸國有運作。私企沒有接手，國企託底，中建八局承建，國企強強聯合為雙子星順利完工提供了有力保障。
魯南投還是臺兒莊古城的投資方之一，優山美地小區的股東之一。所做項目基本是公益性及城市基礎設施類投資。
02▶
金玉嘉園
魯南大數據中心北、君悅府南原信和花園項目建設公務員宿舍傳言已久，我們僅是知道這塊地是魯南投以80萬/畝的價格與2013年拿下，那到底是建設什麼？
我們從中國採招網獲悉金玉嘉園的規劃招標信息：項目位於長白山路東側、寧波路南側、三亞路北側，這正是信和花園的位置。
總佔地238畝，建築面積約46萬平方，結合招標主體為魯南經濟投資公司，加上公務員小區的傳言我們更是確信這些傳言絕不是空穴來風。
金玉嘉園項目規劃設計方案最終由青島理工大學建築設計研究院中標：中標時間2019年7月5日。
項目戶型圖已出：出圖時間為2019年10月，需要注意的是邊戶戶型為連體陽臺戶型佳。
最新進展為今年的3月6日已經完成了工程地質勘測階段，那麼與真正的施工更進了一步。
03▶
價值性探討
探討該項目的房價及未來潛力就要盤點新城的各片區的區域價值，目前的新城城南屬於價值高地，實驗學區新房高層均價已過萬元關口，目前看城北的南石片區及礦務局片區屬於價值窪地。
那麼這兩個片區的價值呢？
去年9月25日市政府主持的土地推介會共推出5塊地，其中宗地五掛牌信息：
該地塊出讓面積27445平方米 或約41畝，
1.0＜容積率＜2.2
建築密度：<20%，綠地率≥35%
掛牌價1.24億，約300萬/畝
掛牌樓面價約2053元/平方。
市政府把礦務局片區的土地起拍價值定位於300萬/畝 。南石呢？
9月25日市政府主持的土地推介會宗地四信息：
GX2019-9規劃指標：
該地塊出讓面積69866平方米 或 約104.8畝，
1.0＜容積率＜2.2
掛牌價4.72億，約400萬/畝
GX2019-9和GX2019-10掛牌價同為400萬/畝 比礦務局片區地價高了100萬/畝 ，可見市政府認為南石片區的地價高於礦務局片區！
鴻鑫地王700萬一畝就不做討論了，畢竟學區不同，價值差異較大。
為什麼君悅府高層敢賣6000多，去年多層也不過8000左右。我們且看君悅府的拿地成本：
GX2017-5規劃指標：
成交面積117991平方米 或 約117.16畝，
1.0＜容積率＜2.23
成交價3.187億，約179.89萬/畝
約合樓面價1174元/平方
成交單位：棗莊水務置業有限公司（水發集團）
君悅府項目由水發集團和儒辰集團合資建設，地塊成交時間為2018年2月1日，該片區約在一年半多的時間地價由180萬每畝不到到如今的510萬每畝，暴漲兩倍多。
這就是為什麼君悅府高層敢賣6000多，多層敢賣8000，以後還會有嗎？
最終GX2019-9地塊成交價6.02億、約510萬/畝 、溢價1.3億、最低樓面價約3478元/平方，由山東興科置業有限公司摘得！成交時間2019年12月9日。
興科置業隸屬於高新區財政局，該地塊規劃圖已出，預計下半年開盤。從3478元的樓面價看，其高層成本已至7000左右，成本價即比君悅府高層的賣價還高。我們更是給予該片區高層毛坯7500起、多層洋房約9000元每平的價格預判！
顯然君悅府項目的價格將會是該片區絕無僅有的了，可惜項目基本清盤。
那麼金玉嘉園呢？首先屬於公務員團購，普通群眾一般買不到，只能尋求轉讓名額，建設週期約兩年以上，隨著大數據中心東興科置業的開發而金玉嘉園的轉讓費也會水漲船高。
凡是公務員群體入住的小區，周邊利好不斷，比如市中老城的湖西景苑為最大的區直公務員小區，A區均價直逼9000元每平，比碧桂園的精裝修還高。價格高還炙手可熱，無非是對公務員群體的認可！因為公務員小區都處於未來的發展高地，畢竟規劃他們說的算！
大數據中心剛剛獲批國家新型工業產業示範基地其南鄰的科雲大廈項目已於去年破土動工：
總用地面積為 39226 平方米，總建築面積 144464 平方米，建築容積率 2.6，建築密度 30%。塔樓高度 80 米，屬一類高層建築。本項目包括一棟酒店、兩棟辦公塔樓、和商業裙房。
公務員群體的加入，十五中的入駐，科雲大廈的啟動，薛城佔地面積達230餘畝盈園中學的改擴建項目無不都在吹升著南石的地價。而未來片區高層毛坯7000餘元每平的起價更將成為常態......更多精彩內容請關注微信公眾號：尋夢臺兒莊
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