導讀：甌海區掛牌1宗商住地塊“溫州市三溪片區甌海中心西單元B-01-1地塊”，起始樓面價約12600元/㎡。
預計出讓時間均為：2020年4月17日。
悔恨！悔恨！！悔恨！！！
昨天刷到圈粉留言提到12年的婁橋，圈哥有感而憤！
當年的婁橋還沒鍍金成功，一眼望去不過是大片農田罷了。
這種感覺就像88年的洪殿，讓我買婁橋直接拿掃把轟你出去。
現在，就不說了吧，圈哥幹半輩子還不如上車一次甌海中心區。
圈哥的童年 東甌游泳池 車站大道是後來的事~
上週，銀泰百貨西側“三溪片區甌海中心南單元A-02地塊”被榮安以10.9億競得，住宅樓面價約11244元/㎡。
甌海中心區歷年出讓地塊及樓面價
相對甌海中心區歷年涉宅用地樓面價，成交樓面價算高。但是與同週期出讓的時代甌海壹品約 16458元/㎡的樓面價相比“便宜死了”。
剛上架的溫州市三溪片區甌海中心西單元B-01-1地塊起始樓面價達12600元/㎡，雖不知出讓能拍到多少，但已經再次佐證榮安是“撿便宜”了。
該地塊與榮安地塊相似，與常規意義上的“甌海中心區”都有一定距離，不過隨著中心區涉宅用地的逐步殆盡，逐漸向外圍發展是必然趨勢。
我們具體來看下項目位置。
地塊位置
地塊位於甌海區婁橋街道玕西村、玕南村。
從地圖上看周邊比較“荒蕪”，但從規劃遠景來看，後期勢頭不錯。
根據規劃地塊北面是玗嶼路與上河路貫通，可直通時代甌海壹品，前往輕軌S1新橋站也較為便利。一路之隔是婁橋二小，同時地塊南面又是規劃中的教育科研用地，未來或有學區房的“潛力”？東側是規劃中的中心景觀公園，周邊環境改善為項目加分不少。
不過地塊周邊有個小“減分項”，西側不遠是水果批發市場、婁橋菜市場（生蠔新鮮又便宜）、菜籃子批發市場等，日常會有大貨車進出。
考慮到與宗地至少隔了一個街區，影響應當不算大。
地塊詳情
出讓面積28763.12㎡，容積率1.5-3.0，建築面積86289㎡（兼容商業建築面積≤25886.7㎡），建築限高80米（住宅建築高度≥24米）。
地塊體量不大，形狀四方，先天質素還算是不錯。
起始總價108725萬元，起始樓面價12600元/㎡，地塊設上限價162725萬元，上限樓面價18858元/㎡，達上限競報政策性住房面積，最高競報面積為86200㎡。
區域市場
目前甌海中心區在售項目2個君悅339(在售均價約24038元/㎡），19年爆熱神盤，僅剩2幢未開（約4.1萬方）；世茂璀璨瀾庭（在售均價約21716元/㎡），尾盤狀態，剩餘在售以大戶型為主（約1.6萬方）。
待售項目1個時代甌海壹品，中心區北單元的地王項目，樓面價約16458元/㎡（計幼兒園成本）。
小區是“商品房+安置房”混搭，可售部分約17萬方，戶型定位建面約89-139㎡。小戶型起步，總價相對低，可選產品多而全。
待亮相項目1個榮安地塊，可售部分9.3萬方，預計與新掛地塊同期入市。
綜上，甌海中心區南北單元算上本宗地塊合計可向市場供應約41萬方。此外3公里範圍內在售項目還包括弘陽上坤潮啟四季，兩個地塊合計可向市場供應9.1萬方，板塊及周邊區域後續供應充足。
甌海中心區比較受屬地客群的青睞，但新出讓和掛牌項目都是屬於相對偏遠位置，能不能繼續受到購房者的認可還需要一定市場檢驗。
地塊簡評
地塊方面：與甌海近期出讓地塊相比，本宗地塊體量不大。不過約43畝地，地塊方正，沒有大的“缺憾”，後期精心雕琢能有不錯的產品感。
產品規劃和售價預期：自時代拿地開始，甌海中心區對外給人的形象是“奢不可望”。不過從甌海壹品的產品線看，建面約89㎡低門檻戶型起，包含建面約106、115、128、139㎡等多選擇的三、四房改善戶型，背後可見開發商高價拿地下的滿滿[求生欲] 。
“地王”項目都是保守牌產品，本宗地塊又將憑何絕招搏出位？
最後關於土地市場聊幾句看法。
2020年1-2月，溫州市共收入經營性土地出讓金194億元，同比增加406.9%。其中，住宅用地出讓金為190億元，同比增加447.3%。
圈哥認為接下來土地市場仍有繼續走熱的勢頭。
2019年市場屢屢有政策放鬆的消息，進入2020年，突如其來的疫情對經濟的衝擊，造成部分地方政府拿出了“夜壺”，推出了一些穩定樓市的措施，這都使得房企繼續看好房地產市場發展，進而對土地市場的需求有所上升，正所謂“手中有糧心中不慌，不打無準備的戰”。
這點從2020年1-2月香港置地、綠城中國（中交）、華潤置地、保利發展等，港企或央企背景開發商在土地市場狂撒金力挺樓市，也可窺得一二。
至於溫州，疫情之下溫州土拍市場激情高漲，高溢價、封頂現象頻出，開發商如此給力重倉溫州的原因？
原因有二：
其一，溫州樓市政策環境相對寬鬆，與熱點城市相比溫州沒有限購，只有彈性的限價，也就是說我們並未主動削弱開發商對盈利預期的想象。
同時，溫州住建局2月20日發佈硬核政策《關於加快工程建設復工的通知》，其中如“預售資金支配比例從20%到30%”、“預售建面由不少於3萬方降低2萬方”、“裝配式建築，投資完成25%即可銷售”、“土地款可延期付款”等寬鬆規定，一定程度上讓開發商有了繼續跟投城市的勇氣和信心。
其二，溫州的城市仍然有較大的發展潛力。2019年溫州GDP排名全國32名，GDP總量6606.11億元，增速9.9%。總量上雖與杭州、寧波有較大的差距，處於二線城市下游，但經濟總體平穩，穩中向好。
咳咳，今天也說多了，再見~
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