中房報記者 許倩 | 北京報道
3月12日下午，國務院印發了《關於授權和委託用地審批權的決定》(國發〔2020〕4號)（以下簡稱“決定”），在嚴格保護耕地、節約集約用地前提下，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權。
一是，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准；二是，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。
“這是針對去年地方在推進基礎設施建設過程中存在的共性問題，即非基本農田的農用地在轉變為建設用地過程中，土地審批權限由國務院統一行使，這在程序規範的同時，也導致地方推進基建項目的進度有所延遲。因此，授權地方能夠加快基建項目的推進速度。”上海財經大學公共政策與治理研究院首席經濟學家楊暢對中國房地產報記者表示。
但市場對此不應過度解讀。“一是授權後基本權力還在中央，監管不會放鬆；二是從管理層面看，規劃、新增用地指標、年度計劃的實際控制權還在，這是關鍵；三是基本農田之外的操作空間其實也不是很大。”一位不願具名的自然資源部人士對中國房地產報記者表示。
農用地轉建設用地審批權下放
在此之前，農用地和永久基本農田轉為建設用地的審批，實行國務院和省級人民政府兩級審批，嚴格且繁瑣。
根據我國《土地管理法》規定,土地利用總體規劃應“嚴格保護永久基本農田,嚴格控制非農業建設佔用農用地”, “收永久基本農田”、“徵收永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃”、“徵收其他土地超過七十公頃”都需要國務院批准。“永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批准土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批准”，其中若佔用永久基本農田,還需量質並重地做好永久基本農田補劃、上圖入庫工作。
省、自治區、直轄市人民政府批准徵用土地的權限為：徵用基本農田以外的耕地低於35公頃；徵用其他土地低於70公頃。
過去幾年，國家對城市邊界把控比較嚴格，劃出了“生態紅線”、“永久基本農田保護線”、“城鎮開發邊界”。隨著中國城鎮化進程的加快，經濟、政治、文化和社會等各項事業建設對土地的需求與日俱增，國有土地已遠遠不能滿足建設需要，尤其在很多大城市，土地開發被迫進入“存量時代”，建設用地尤為緊張。
有分析指出，此次土地審批權下放，由從“自上而下”指標分配轉為“自下而上”供需撮合，有利於解決指標浪費和低效問題，有利於放鬆對大城市“發展空間”限制。
根據決定，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項，授權各省、自治區、直轄市人民政府批准；並試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。後者被業內認為是該政策的重點突破部分。
也就是說，之前必須由國務院批准的“永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的土地徵收審批事項”審批全部下放到省一級，首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂並報自然資源部備案，並對試點省份進行動態調整，對連續排名靠後或考核不合格的試點省份，國務院將收回委託。
利好基建項目與穩地產
根據自然資源部2018年曾下發的《關於做好佔用永久基本農田重大建設項目用地預審的通知》，允許佔用永久基本農田的重大建設項目除黨中央及國務院明確支持的重大項目、軍事國防類項目外,最主要的構成部分是機場、鐵路、公路等交通基建項目，以及國家級規劃明確的能源項目和水利項目。
因此，此次農用地尤其是永久基本農田轉建設用地審批權下放，在多位業內人士看來，有望在較大程度上疏通基建項目前期實施障礙。
今年以來，從高層會議的多次部署，到資本市場的資金熱捧，“新基建”正成為一大熱詞。今年的首次國務院常務會議提出，要出臺新型基礎設施投資支持政策。從內涵上看，“老基建”指的是交通、郵電、供水供電等傳統市政公用工程設施和公共生活服務設施的建設。而“新基建”，主要包括5G基站、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數據中心、人工智能和工業互聯網等領域。
尤其值得注意的是，本次審批權下放當中，包括北京、上海在內8個省市獲得了額外的永久基本農地審批權，該8個省市皆集中在經濟發達地區，財政資金充沛。
“此前由於永久基本農田在劃分時大都未對基建項目做過多考慮，導致較多基建項目受其制約而推進受阻，此次政策推出有望促進這些試點省市在做好永久基本農田補劃的基礎上，積極推動基建項目審批與建設，試點省份交通基建設計公司有望率先受益，基建領域建築公司亦將從中受益。”國盛證券研究員夏天認為。
華創證券分析師袁豪則分析表示，新增建設用地指標的規模對一個地方的城市化和工業化發展具有直接影響，本次改革土地管理制度將有利於優勢地區獲得更大空間和更高質量的發展。其中落實到房地產行業而言，主要針對於一二線城市或者經濟發展較快城市，後續此類城市發展的土地使用需求和土地供應指標之間將得到更好的匹配，也將更好的服務於“穩地價、穩房價、穩預期”精神，利於後續此類房地產市場穩定而健康的發展，也符合我們此前對於後續房地產行業政策或將遵循“先供給後需求”的支持路徑的判斷。
不過，農用地轉化為建設用地的空間有多大，存在很大不確定性。正如前述自然資源部人士所分析，從管理層面看，規劃、新增用地指標、年度計劃的實際控制權還在中央，這是關鍵。
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