地產行業充滿挑戰的當下，通過抵押資產獲得融資，或將成為行業趨勢。3月初，四川信託官方發行了名稱為金陵資產優選集合資金信託計劃3期的信託產品。
江蘇房地產金融注意到，融資方為南京豐盛大族科技股份有限公司，作為風控措施，其將位於南京市雨花臺區的雨花客廳部分商業抵押給四川信託，抵押物估值約16.16億元。
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其實，早在去年12月23日，四川信託就發行了金陵資產優選集合資金信託計劃1期，投資門檻為100萬元，產品期限24個月，預計收益8.4%至9.2%。
公開資料顯示，這款信託產品的融資方為南京豐盛大族科技股份有限公司，據查：豐盛大族是豐盛控股有限公司(00607.HK) 的全資子公司，開發項目有南京市雨花客廳、句容天璽華府、句容赤山湖及北部新城經濟保障房等，累計開發面積近300萬方。
此次融資，豐盛控股將位於南京市雨花臺區核心位置成熟商業(軟件大道109號8幢一室)抵押給四川信託，抵押物估值約16.16億元。
江蘇房地產金融來到抵押物業所在地，發現軟件大道109號8幢即雨花客廳商業綜合體北廣場，從商場佈局來看，北廣場更加靠近地鐵1號線天隆寺站↓
這裡有迪卡儂、山姆超市等耳熟能詳的商超品牌，負一層與地鐵站無縫接軌↓
對此，業內人士指出：“豐盛控股此舉，從常規來看應該是解決資金短缺的問題，對商場後期運營影響不大。”
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豐盛控股的資金是否短缺？我們嘗試從公開數據裡找出答案。
一方面，業績問題。
根據豐盛控股2019年中期報告：公司錄得26億的虧損，2018年同期為盈利5.5億，淨利同比下滑逾6倍。截止19年6月，豐盛控股總資產93.17億元，所有者權益32.29億元，負債率約60.14%。
另一方面，疑似債務危機。
以融資方南京豐盛大族科技股份有限公司舉例，我們在企查查網站查詢到：2019年間，南京豐盛大族科技股份有限公司成為6起案件的被執行人，股權凍結金額累計達30.96億元，均要到2022年才能解凍 。
與此同時，豐盛控股併購了多個項目，需要資金支持。
據查，近半年來豐盛控股併購了多個項目，資金壓力不可謂小：
2019年12月，收購南京創睿目標公司100%股權，代價為人民幣3.98億元。該目標公司物業位於南京市六合區核心地段，為地鐵上蓋物業。
今年1月中旬，豐盛控股以7億元的代價收購瀋陽新地中心項目。
一系列作用下的資金壓力，使得豐盛控股開始“運轉”。
2月25日，豐盛控股有限公司公告稱，公司全資附屬公司Viewforth進一步出售合共1616萬股建發國際集團股份，總代價約為1.47億港元。疊加此前出售的建發國際集團股票，豐盛控股合計出售5017.6萬股建發國際集團股份，總代價約3.9億港元。
此次抵押雨花客廳部分商業用以信託融資，也體現了其急於變現的心態。
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我們關注到，今年以來開發商通過抵押不動資產變現的情況時常發生。如1月份，深圳茂業百貨將深圳南山茂業時代廣場裙樓等自有資產抵押給工商銀行，申請新增十五年期授信，額度人民幣貳拾叄億元。
眼下，還沒有完全結束的疫情，對不少行業形成了不同程度的衝擊，尤其是從去年起就面臨較大的銷售回落壓力的地產行業，也備受考驗。
據克爾瑞研究近日的數據，春節期間88個重點城市成交量環比上一週出現了斷崖式下跌，24個城市零成交。95家房企年內到期債券總額超過5000億元，比2019年增加45%！
克而瑞地產研究進一步分析：
房地產行業作為資產密集型產業，通常採用“高週轉、高槓杆”的模式。其中“高週轉”要求房企“拿地快、開工快、開盤快、銷售快”，但伴隨著疫情來襲，“停工、停產、停售”三座大山突然阻斷了原本高速運轉的流水線，導致收入劇減。另一方面，“高槓杆”意味著房企仍需面臨到期債務和剛性成本的支出壓力。這種收支不平衡的局面無疑增大了現金流壓力，
資金能否順利週轉則直接決定了房企生死存亡的命運。閱讀更多 江蘇房地產金融 的文章
