“股權轉讓”PK“長期持有”，誰的收益率更高？
學員1：@Art 兩岸房說說
1.如果比一兩間多，最多10間左右，這種持有模式怎麼樣？
2.這種公司持有＋募資的模式，5年內是不是就是一種持有模式，未來退出的收益率和自然人持有相比怎麼樣，有沒有可能比自然人收益率更高？(持有5年)
學員2：@學員1 我以為的是這種模式持有房產從公司層面來看是長期持有。從個人來看，退出時只需要轉讓股權。
老師說轉讓股權可以避開交易稅，所以收益應該更高，但轉讓股權的做法必須是讓股權變得簡單，所以一間公司最好只持有一間或兩間房產，這樣才能使股權簡單。
我有朋友的公司做過這樣的操作，他們是註冊了500家合夥企業來操作的，一家合夥企業的LP不能超過50人，他們每間都是設計的50人。但是操作中麻煩的是當做股權轉讓時必須所有合夥人同意且在場才能辦手續。他們的合夥人遍及全國，所有後來這個計劃就流產了。
- 先說明一下學員2舉的案例。
這件事其實就是一個典型的「半桶水」設計。沒有找到真正解決過實務股權糾紛的專業人士來操盤or諮詢，純粹聽了幾個概念後就莽撞的做了。很可惜，浪費了自己的執行力&商譽。
其實，這個問題在「公司章程」中就可以寫條款了，載明LP的入場&出場機制。事實上法律規定，也只有GP退出，需要其它股東同意，LP依照公司章程即可。
除非章程規定需要其它全體股東同意（實務上不可能這樣規定），所以這個案例中，應該是發生GP想退股，這就是GP本身的問題。
因遊戲規則他定的、項目他找的做的、LP他找的，他如果要退股，就是某些環節和當時自己想的不一樣，沒有一個正常的LP會平靜的同意GP換人or退股。
- 回到學員1的問題。
其實，當總資產到達3～5億的等級，再來思考境外公司的架構會比較有意義。這牽涉到你的第二個問題。
用法人持有，特別是境外法人持有，對「投報率」最大的好處是節省「交易稅」。除非你常常要短期交易，不然你「無法貸款or貸款條件差」&「交易對象少」這兩個劣勢會更大程度削弱「投報率」。
事實上，富豪在使用「交易型法人」&「持有型法人」時，追求的不是「最大投報率」，而是「最低風險」&「最大隱蔽性」。
簡言之，他們願意犧牲投報率去交換其他對於他們來說更在乎的事。這個傾向其實你從富人財產分佈的統計就能看出，除非是自己發行的股票or自己掌握控制權的股票。
富人的純投報型的金融資產中，「債券」的持有比例遠遠高於「股票」「基金」。所以金融業才會有句俗語：「富人買債，窮人買股」。因富人金融投資的目的：「保值」遠遠重於「獲利」。
再者，法人買房，如果沒有到一定的數量級別，很難找到買方，境外公司尤其難。
通常有習慣使用境外公司交易房產的人，都是大型跨國金融集團，交易起跳金額在2010年左右約是3000萬美金，現在應該更高，所以做法人持有的同時，也要找法人持有圈，先找圈子，再來思考是否要法人持有。
因在圈子中你可以預先儲備下家名單，如果直接在一般二手市場上賣，願意以收購股權形式來購房的買家不好找。
也許，未來我們可以研究是否自己造這個圈子，以合法的做法為起點，提高大家的變現性&稅後投報率。
以上，說明完畢！
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