學區房
馬尼拉的兩個大學城中， 大學城A的高校和學生更多 —— 方圓6公里內，50多所大學，大學生超過45萬人；與此同時，可作為學區房開發的土地更少。
總的來說，大學城A是更稀缺的投資選擇。
該區域名校如林，菲律賓的百年貴族私立名校——德拉薩大學和聖托馬斯大學都在這裡。
德拉薩大學，建校100多年，是菲律賓排名第一的私立大學。
德拉薩大學
聖托馬斯大學，亞洲最古老的大學，已有近400年的歷史，是菲律賓排名前三的私立大學。
聖托馬斯大學
由於菲律賓的殖民歷史，這兩所名校都承襲美國教育體制，實行全英文教育。由於學費昂貴，學生每年生活學習花銷高達5－8萬元，在這裡讀書的學生通常是，菲律賓政商兩界的富家子弟和國際學生。
儘管供需兩端嚴重不匹配，不同的學區房，仍然存在很大的租金差異，可謂是冰火兩重天。
租金差異原因
原因一：品質
以21平米的學區房，匯率7為例：
同樣的地段，高品質學區房的租金，可以達到低品質的2倍之多。可見，品質和居住體驗，對租金的影響之大。
高品質學區房
馬尼拉現有的高品質學區房資源稀少。目前主要由維斯塔地產 （Vista Land）、Torre Lorenzo兩家開發商提供。
維斯塔地產（Vista Land）是菲律賓前五大上市開發商之一、最佳的學區房開發商。已成功開發18棟高品質學區房，迎合學生需求，獲得一致好評。
維斯塔學區房樓盤，配有游泳池、健身房、學習室、宴會廳、接待大堂；底層商鋪配有咖啡廳、便利店；設施配套齊全，堪比酒店。
Torre Lorenzo是一家小型地產公司，資金相對薄弱，建設速度和交付能力稍有不足。但是其樓盤憑藉高品質，得到市場的認可，學區房租金和維斯塔地產不相上下。
高品質學區房針對的客戶群體是：政商兩界的富家子弟，OFW（海外勞工）家庭等高收入群體。這部分富人格外重視子女的大學教育，會傾盡心力把子女送進名校，併為他們提供優良的住宿環境。因而他們有能力、並且願意，支付學區房的高昂租金。
高品質學區房以21平米為主流戶型。這樣的戶型適合1-2人居住，滿足年輕人對私密性的要求。
儘管高品質學區房的市場價格稍高，但是豐厚的租金，將租售比提高到7%及以上。中品質學區房
菲律賓其他十大開發商的學區房產品，都能歸類於中品質。例如：SMDC，Avida，DMCI等。儘管這些大開發商資金雄厚，開發經驗豐富，但是對學區房較為陌生，樓盤存在很多瑕疵。
Avida
Avida的項目儘管也定位為“學區房”，但是樓盤多是複製常規住宅項目，不僅項目少，且產品力平平。
其中最大的問題就是大戶型的設計。學生如果租住大戶型房子，只能多人合租，隱私性不夠的同時，居住體驗也差。因此大戶型的學區房並不受青睞。
以Avida Taft為例，儘管定位為“學區房”，前期只能零散地吸引一些馬卡蒂和賭場附近的白領入住。後期，隨著網絡菠菜產業的興起，大量菠菜員工入住。雖然現階段的入住率尚可，但是租金仍然差強人意。然而，網絡菠菜的穩定性尚未可知，一旦菠菜產業出現波動，該樓盤的慘淡情形不言而喻。
DMCI
DMCI的學區房項目，也有複製常規住宅項目的問題，大戶型設計仍然不適合學生居住。
以DMCI La Verti為例，儘管定位“學區房”，入住人群卻幾乎全是馬卡蒂和賭場區的白領。所以這樣的樓盤其實是，“學區的普通住宅“，沒有學生的青睞，也不能收穫豐厚的租金。
SMDC
SMDC樓盤以Green為例，其戶型較小，適合學生居住。但是它的問題在於，密度太大，非常擁擠，一層多達80戶。這樣密集的居住環境，私密度大打折扣，不會受到富家子女們的喜愛。
其次，泳池、健身房、閱讀室等配套設施的維護不夠完善，住戶的居住體驗一般。
低品質學區房
低品質學區房開發商的規模都比較小，比如City Land。小開發商樓的樓盤，品質較差，且資金匱乏，投資風險較大。
低品質學區房交付後有很多問題，比如漏水、通風差、地板不平、物業管理差等。因為學生租房是剛需，所以低品質學區房也有一定的租房市場。但是會有市場流動差，租金回報低的弊端。
原因二：裝修
傢俱和裝修也是影響租金的原因之一。裝修檔次沒有固定的標準，只能大致分為三種：Fully furnished —— 提供全套傢俱家電；Semi furnished —— 提供部分傢俱家電；Bare unit —— 不提供傢俱家電。
Fully furnished：提供全套傢俱家電
傢俱齊全，可拎包入住。傢俱、家電包括但不限於：床，書桌，衣櫃，餐桌，椅子，沙發，電磁爐，微波爐，冰箱，空調。
Semi furnished：提供部分傢俱家電
有基礎家電，例如：微波爐，空調等。如需入住，其他傢俱需自行購買。
Bare unit —— 不提供傢俱家電
沒有提供傢俱和家電，入住需要自己添置。
以21平米學區房為例，月租金如下：
儘管沒有固定的裝修標準，比起只有基礎家電傢俱，精裝修的學區房肯定能獲得更高的租金。
馬尼拉學區房，在菲律賓尖銳的人地矛盾，大學不提供宿舍的背景下，具有極大的增值潛力，是投資房地產的不錯選擇。
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