中國大多數城市的商品房，是最近20年以內建造的。以北京為例，四環路於2001年全線通車，四環路以外的住房，很多是在此後修建的。而新興的城市，三、四線城市，更是絕大多數住房是近年建成的。參考下面的圖表，自1987年至2016年，全國商品房銷售面積從上世紀90年代末開始爆發式增長， 95%以上的住房是在近20年內銷售的。 也就是說，

同時，中國的居民儲蓄率持續下降，一半以上的家庭儲蓄為零、甚至為負數。2010年全國居民購房支出為3.9萬億元，2017年全國居民購房支出為11.5萬億元，上漲了接近3倍。房子佔據了我們的資產中佔據大部分比例。

但是，50年以後，我們的房子，還好嗎？

中國的商品房，

我們經常聽到三種傳言：

傳言一：房屋的產權年限是70年，到了年限房子就不屬於我們了。

傳言二： 水泥的使用年限是50年，我們的房子住不到70年就會變成危房。

首先，科普一下， 房子並不是水泥做的，而是水泥鋼筋混凝土。 混凝土簡稱“砼”（TONG)， 是以水泥為主材料，摻入水、石子、砂等，按比例混合， 硬化而成的人造石材。 理論上，只要是在設計範圍內的使用環境， 混凝土是沒有使用壽命限制的。 但是， 國家對房子的設計使用年限有所規定， 國家頒佈的《住宅建築規範》（GB50368-2005）規定，住宅的設計使用年限一般是50年。

但是，並不是說，50年以後房子就不能居住了。住宅到了設計使用年限後， 需要進行鑑定， 經鑑定如果沒有安全隱患， 依然可以繼續居住， 或者在維修加固後繼續居住。

再說說，房子70年產權的問題。房子的70年產權，是指從開發商獲取土地使用批文的起始時間開始計算， 開發商拿到土地，短則幾年，長則十幾年之後開始建設和銷售。我們拿到住房以後，土地使用年限大概還剩50-60年。

根據我國《物權法》第149條的規定： 住宅建設用地使用權期間屆滿的， 自動續期。 該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的， 按照約定； 沒有約定或者約定不明確的， 以找法律、行政法規的規定辦理。

當然，這種續約的前提是房子還在，或者開發商願意接盤，進行拆遷或者維修。

50年後我們的房子還好嗎？

所以，50年後，我們的房子， 還好嗎？

首先，要看開發商

嚴格按照質量標準建造的住宅，安全性肯定是可以保障的。我曾經租住過上世紀60年代蓋的房子， 也就是說，房齡已經接近60年。 房子狀態仍然很好， 就是牆皮比較酥軟， 裝修的時候剷下去厚厚一層。 房子裝修好以後，居住非常舒適，層高3米多， 冬暖夏涼，再住10年也沒有問題。 但是，也有很多因素會造成安全隱患。 比如，如果在混凝土中摻雜海沙， 鹽分會腐蝕鋼筋。再比如， 混凝土強度增強劑的使用， 連續澆築工藝的使用，如果使用不當的話，輕則房屋容易出現裂紋，重則影響安全。2018年， 某開發商的在建樓盤， 40天時間內， 三處房倒屋塌。 如果買到這樣的房子，就揪心了，別說房產保值、傳承， 能保命就不錯了。

所以，購房前務必調查開發商口碑，考察開發商以前開發的房產項目的施工質量， 甚至考察工地，參觀施工現場。 我曾經參觀過某開發商的項目， 周邊環境非常好，山清水秀， 很動心，但是一看房子，電梯間門框是歪的，樓道的屋頂有滲水的痕跡，果斷不能買。

第二， 要看樓型

現在很多人會選擇高層住宅， 視野好採光好，顯得很有檔次。但是，如果要考慮持有房產50年的話，高層住宅是有弊端的。 第一，維護成本高， 比如電梯、加壓水泵等， 後期費用會平攤到每一戶業主。第二，樓層高， 拆遷難。過去的二十年，開發商經常會拆遷老房，給予高額補償款，因為開發商是在把低層住宅拆掉修建高層住宅，銷售面積翻倍，利潤豐厚。 但是對於近年開發的高層住宅， 一旦拆遷，涉及業主人數眾多，很難解決安置問題，而且也很難再蓋更高層的建築來獲利。這樣的話，高層建築很容易陷入拆不起的困境。 第三，安全隱患。高層住宅一旦遇到突發險情或者自然災害， 逃生的難度相對較大。比如， 上海某28層住宅，由於電焊工在外立面施工過程中引燃易燃物，腳手架起火。在救援過程中， 消防雲梯加上高壓水槍只能達到大樓三分之二的高度， 救援困難。 最終導致58人遇難，70餘人受傷。

所以，如果是高層住宅的話，20年左右就要考慮換房。 如果是洋房的話，可以居住30-50年沒有問題的。

第三，要看物業

物業管理對於建築物的壽命非常重要。 物業維修分為三種類型，一個是常規維修，把損壞的部分及時修好，比如小區路面破碎了一小塊， 物業馬上修好的話就看不出來影響，但是如果不及時修整的話，就可能產生更大面積破碎。二是中期維修，比如公共區域的牆面刷新， 地板修繕， 大概10年左右需要安排； 三是長期修繕，比如電梯、水泵、外立面等等，大概20年左右需要安排。小修不及時並不影響日常生活，中期修繕不及時會影響居住品質， 長期不修繕的話，住宅就變成危房了。

物業責任心強，對於小區的裝修管理嚴格，也讓人心裡踏實。如果鄰居擅自裝修，破壞了承重牆， 或者改動了水管、燃氣，出了問題，左鄰右舍的房子都危險。

所以，一定要選擇配套優質物業的住宅，才可以踏踏實實地長期居住。

選擇好房子，才能踏踏實實住50年。

現在很多家庭是掏空了6個錢包，在城市裡面買一套房子。買房不是隻圖一時爽快，而是要考慮未來10年-20年， 甚至30年-50年。 現在國家提倡住房不炒， 房子買回來，在置換也不是很方便， 所以，買房之前一定要謹慎考慮。

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關鍵字: 四環路 設計 消防