中国大多数城市的商品房，是最近20年以内建造的。以北京为例，四环路于2001年全线通车，四环路以外的住房，很多是在此后修建的。而新兴的城市，三、四线城市，更是绝大多数住房是近年建成的。参考下面的图表，自1987年至2016年，全国商品房销售面积从上世纪90年代末开始爆发式增长， 95%以上的住房是在近20年内销售的。 也就是说，

同时，中国的居民储蓄率持续下降，一半以上的家庭储蓄为零、甚至为负数。2010年全国居民购房支出为3.9万亿元，2017年全国居民购房支出为11.5万亿元，上涨了接近3倍。房子占据了我们的资产中占据大部分比例。

但是，50年以后，我们的房子，还好吗？

中国的商品房，

我们经常听到三种传言：

传言一：房屋的产权年限是70年，到了年限房子就不属于我们了。

传言二： 水泥的使用年限是50年，我们的房子住不到70年就会变成危房。

首先，科普一下， 房子并不是水泥做的，而是水泥钢筋混凝土。 混凝土简称“砼”（TONG)， 是以水泥为主材料，掺入水、石子、砂等，按比例混合， 硬化而成的人造石材。 理论上，只要是在设计范围内的使用环境， 混凝土是没有使用寿命限制的。 但是， 国家对房子的设计使用年限有所规定， 国家颁布的《住宅建筑规范》（GB50368-2005）规定，住宅的设计使用年限一般是50年。

但是，并不是说，50年以后房子就不能居住了。住宅到了设计使用年限后， 需要进行鉴定， 经鉴定如果没有安全隐患， 依然可以继续居住， 或者在维修加固后继续居住。

再说说，房子70年产权的问题。房子的70年产权，是指从开发商获取土地使用批文的起始时间开始计算， 开发商拿到土地，短则几年，长则十几年之后开始建设和销售。我们拿到住房以后，土地使用年限大概还剩50-60年。

根据我国《物权法》第149条的规定： 住宅建设用地使用权期间届满的， 自动续期。 该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的， 按照约定； 没有约定或者约定不明确的， 以找法律、行政法规的规定办理。

当然，这种续约的前提是房子还在，或者开发商愿意接盘，进行拆迁或者维修。

50年后我们的房子还好吗？

所以，50年后，我们的房子， 还好吗？

首先，要看开发商

严格按照质量标准建造的住宅，安全性肯定是可以保障的。我曾经租住过上世纪60年代盖的房子， 也就是说，房龄已经接近60年。 房子状态仍然很好， 就是墙皮比较酥软， 装修的时候铲下去厚厚一层。 房子装修好以后，居住非常舒适，层高3米多， 冬暖夏凉，再住10年也没有问题。 但是，也有很多因素会造成安全隐患。 比如，如果在混凝土中掺杂海沙， 盐分会腐蚀钢筋。再比如， 混凝土强度增强剂的使用， 连续浇筑工艺的使用，如果使用不当的话，轻则房屋容易出现裂纹，重则影响安全。2018年， 某开发商的在建楼盘， 40天时间内， 三处房倒屋塌。 如果买到这样的房子，就揪心了，别说房产保值、传承， 能保命就不错了。

所以，购房前务必调查开发商口碑，考察开发商以前开发的房产项目的施工质量， 甚至考察工地，参观施工现场。 我曾经参观过某开发商的项目， 周边环境非常好，山清水秀， 很动心，但是一看房子，电梯间门框是歪的，楼道的屋顶有渗水的痕迹，果断不能买。

第二， 要看楼型

现在很多人会选择高层住宅， 视野好采光好，显得很有档次。但是，如果要考虑持有房产50年的话，高层住宅是有弊端的。 第一，维护成本高， 比如电梯、加压水泵等， 后期费用会平摊到每一户业主。第二，楼层高， 拆迁难。过去的二十年，开发商经常会拆迁老房，给予高额补偿款，因为开发商是在把低层住宅拆掉修建高层住宅，销售面积翻倍，利润丰厚。 但是对于近年开发的高层住宅， 一旦拆迁，涉及业主人数众多，很难解决安置问题，而且也很难再盖更高层的建筑来获利。这样的话，高层建筑很容易陷入拆不起的困境。 第三，安全隐患。高层住宅一旦遇到突发险情或者自然灾害， 逃生的难度相对较大。比如， 上海某28层住宅，由于电焊工在外立面施工过程中引燃易燃物，脚手架起火。在救援过程中， 消防云梯加上高压水枪只能达到大楼三分之二的高度， 救援困难。 最终导致58人遇难，70余人受伤。

所以，如果是高层住宅的话，20年左右就要考虑换房。 如果是洋房的话，可以居住30-50年没有问题的。

第三，要看物业

物业管理对于建筑物的寿命非常重要。 物业维修分为三种类型，一个是常规维修，把损坏的部分及时修好，比如小区路面破碎了一小块， 物业马上修好的话就看不出来影响，但是如果不及时修整的话，就可能产生更大面积破碎。二是中期维修，比如公共区域的墙面刷新， 地板修缮， 大概10年左右需要安排； 三是长期修缮，比如电梯、水泵、外立面等等，大概20年左右需要安排。小修不及时并不影响日常生活，中期修缮不及时会影响居住品质， 长期不修缮的话，住宅就变成危房了。

物业责任心强，对于小区的装修管理严格，也让人心里踏实。如果邻居擅自装修，破坏了承重墙， 或者改动了水管、燃气，出了问题，左邻右舍的房子都危险。

所以，一定要选择配套优质物业的住宅，才可以踏踏实实地长期居住。

选择好房子，才能踏踏实实住50年。

现在很多家庭是掏空了6个钱包，在城市里面买一套房子。买房不是只图一时爽快，而是要考虑未来10年-20年， 甚至30年-50年。 现在国家提倡住房不炒， 房子买回来，在置换也不是很方便， 所以，买房之前一定要谨慎考虑。

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