不限购的公寓
最近一个客户找我融资，说是某某朋友介绍的，电话联系后知道有10几套房，咋一听，我也是很高兴的。谁知见面之后我是苦笑不得，原来新闻上天天报道的土豪就在我的眼前，原来他就是传说中某土豪地铁口被置业顾问拉着去买了一层公寓的人。
看完房本之后发现可贷的不过总价值的4成左右，算算欠的按揭贷款还不够麻烦的。那么为什么他的房子明明很多却融资那么难呢？其实不止是融资难，就算他按3年前的价格卖也不一定有人接盘。聊到这里了我们就不得不聊一下首付8000地铁口公寓能不能买了！
我们先来看一下公寓的定义
目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在土地使用权年限上也各不相同；
一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅；
根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型
我们都知道在城市规划里，地方政府每卖出一块区域的土地，就要求开发商们必须配套开发住宅、商业、医院、公立学校。凡是没有全部满足的已开发楼盘，统统会被市场称之为：配套不成熟。
之所以会有这种规划，也很好理解。只有配套成熟了，这块区域才能有足够的写字楼来承载企业迁入，让置业的居民就近上班，孩子就近入学，老人老有所医。区域发展的整个生态体系就建立起来了，当地的税收也就上去了，可持续发展就能进行下去。
然而，规划都是美好的，现实却很残酷。就连现在美丽的郑东新区当年也是被人称为鬼城，何况你那遥远的三环盘。
还贷很累，但是公寓无法翻身
如果盖好了不同性质的房子，集聚在一块，区域人气和生态就可持续发展了，那这世界上就不需要经济学科了，人人都可以做经济学家。
事实上，当大批楼房拔地而起后，城市的产业经济却极有可能跟不上。首先要有其他城市或者区域的企业，陆续迁入，其次要有商铺经营者发现人流量旺盛，来做生意有利可图，再次要考虑学校和医院的成熟度。
其中最难的是第一环，也就是企业要入驻写字楼，商业气氛要起来。但是，这几年实体经营的大环境，每况愈下，发达的电子商务，完全挤压了实体创业者的空间，大量写字楼无人问津，租金一降再降。
但是，开发商可不会坐以待毙。它们心思的活络程度，远远超过你我凡人的想象。
它们给地方上缴纳了土地出让金，支付了各种建筑成本，承担着银行贷款的资金成本，一天也等不下去。
开发商们灵机一动，想出了妙招，为什么不把「办公楼」性质的商铺、写字楼，装上卫生间、厨房，改造成一室一厅小户型，来满足日常居住呢？
但是，无论「公寓」如何包装，以什么形式出现，被多少无知的投资者购入，它从一出生开始，就不是被法律所认可的住宅。
那么，既然不合规，为什么开发商们，屡屡推出各种公寓楼盘入市，并且大张旗鼓地销售呢？
无敌的开发商
说白了，这是开发商们在投机取巧的产物，或者是中国特殊房地产市场，针对死板的城市规划政策的“自动矫正机制”下的产物。
你说了这么多，也没说公寓到底为什么不能买呀！
一，公寓无法落户，无法享受教育、医疗方面的配套。
「住宅」的价值之一就是落户，让你能融入这个城市，享受这个城市最优质教育、医疗配套的功能。连同下一代的孩子，也没有在这个城市入读学校的权利。
二，公寓不通燃气，水电费是商用性质，价格也是按商业价格走。
由于无法通燃气，那么做饭烧水只能通过用电来解决，作为一个居家屌丝，喜欢做饭的我来说实在是忍受不了电磁炉做出来的饭菜。最重要的是包括电费在内，水费、物业费，都是按照商业标准来进行收取。
三，首付五成，贷款年限不能超过10年，利率目前普遍上浮40%左右
同样是一套价值100万的房产，买住宅只需要30万，而买公寓则需要50万。而且因为只能贷款10年，利率上浮百分之40月供特别高。
四，公寓交易税费高，卖出受限，接盘侠难寻，就算涨价了也覆盖不住成本。
「公寓」交易过程中存在大量的税费。如果是新房，需要缴纳3%的契税，二手「公寓」税高的离谱。
其中，增值税、土地增值税都是按照公寓升值的差价进行计算；个人所得税、契税也是全额征收，不像居民「住宅」，会有减免。还有，城市维护建设及教育附加费、印花税，等。
据网友统计光税费这一项就达到总房价的30%，或者差额的55%
高昂的税受不了
那既然没办法指望「公寓」涨价来覆盖掉交易税费、贷款利息等，也许可以坐等收租呢？
可是公寓性质的住房，因为设计的住宅化，用来办公不合理，用来自住又不划算，所以出租肯定会成为难题，如果是地段特别好的地段还好一点。
商业用地的期限是50年，从批地开始，到建成公寓，正常要5年左右时间。也就是说，买入后的第45年，土地就到期了。还需要重新缴纳高昂的商业土地出让金，哎！想想真是难受。
随着进城务工人员的置业潮，以及大量的安置房上市，你能比过路边举牌的大爷大妈们吗？这一切因素都将对租金的价格产生致命的打击。
出租难
真的是你开着一辆保时捷进去，出来就是保泰！
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