文|手機那點事
按照往年的經驗,春節後的返城高峰將是房屋租賃市場的小陽春,但新型冠狀病毒這一黑天鵝的出現,一下子打亂了市場週期性的規律。
特別是對於蛋殼等長租公寓品牌而言,這場戰役不可謂不棘手。
2019年剛剛經歷了長租公寓的洗牌賽,不少中小企業在競爭中被淘汰出局,在資本市場中佔得先機的頭部玩家,則趁機擴大了經營規模。倘若房屋租賃市場的“寒冬”被持續拉長,即便是蛋殼這樣上市的企業,也將面臨一場殘酷的生死考。
原以為在疫情的威脅下,長租公寓市場會上演共度時艱的劇情,現實中的發生的一幕卻充滿了諷刺性。
01、疫情引發的“羅生門”
2月3日的時候,蛋殼公寓在官微上發佈了《致蛋殼公寓租客的一封信》,正式宣佈推出租客租金返還政策:武漢地區無法返程的租客將返還一個月租金,武漢地區以外的租客可以享受與當地延期返工天數相同的免費延住或租金返還。
從公關傳播的角度來看,蛋殼公寓的做法不乏點贊之處,時間上也趕在了其他長租公寓品牌前面,可隨後卻引發了蛋殼“一魚兩吃”的風波。
有業主表示,2月1號就收到了蛋殼公寓的單方面通知,以疫情的“不可抗力”為由要求業主減免房租,其中武漢地區的房東需要減免三個月的房租,其他地區減免的房租普遍在一個月左右,如果疫情持續可能還會延後。
有業主發文稱與蛋殼公寓簽署租賃合同時,已經設置了每年一個月的空置期,一些比較舊的房屋還需要額外增加2.5個月的裝修空置期,相當於已經替蛋殼公寓承擔了空置風險,不應該因為肺炎疫情再給予蛋殼一定期限的免租期。
也有租客提出了質疑,返還的租金並不能用於抵扣分期月付租金,而是被限制於服務費、維修金、水電燃氣費等等。
簡單來說,蛋殼公寓所遭遇的輿論風波並不複雜:在地方政府尚未出臺房租減免政策的情況下,蛋殼公寓單方面要求業主免租;租客並沒有看到免除的租金落袋,資金仍需要在蛋殼的平臺上進行消費;同時房東和租客的免租期存在一定的時間差,蛋殼公寓被質疑借肺炎疫情賺起了“剪刀差”。
不過從蛋殼公寓官方的表態來看,疫情的爆發讓平臺承受了巨大的空置和退租壓力,對於微利的長租公寓而言,儼然是平臺方的難以承受之重。只是原本出發點正確的“免租事件”,最終演變成了業主、租客、蛋殼公寓各執一詞的羅生門。
截止到目前,蛋殼公寓因為單方面要求房東免租金,已經被深圳等地的住建局約談,杭州房管局也已經出臺相關規定,嚴禁長租公寓單方面停止支付房東租金,或許在某種程度上為房東們吃下了定心丸。
02、“小聰明”的內在邏輯
作為一家上市公司,蛋殼公寓深諳“免租事件”的利害。之所以不惜陷入輿論漩渦為代價耍起“小聰明”,本質上還是為了守住現金流。
但按照往年經驗,開年是租房旺季,春節前長租公寓大都會為節後高峰提前收房,而這次疫情導致節後高峰沒來,出現大量空置,導致現金流緊繃。
同時長租公寓的盈利基礎在於規模效應,只有當手上運營的房屋數量達到一定的量級,才可以攤薄成本製造盈利的可能性。
從2015年註冊成立到2020年初掛牌上市,蛋殼公寓在不到5年時間裡將房源數量增長到了40萬間以上,屬於典型的燒錢換規模式增長。要維持平臺的正常運轉,就需要以更高的價格在更短的時間內將房間租出去,也就不難理解免租事件的誘因:要求房東免租無非是為了降低租房成本,向租客免房租在於提高入住率、降低空置率。
與“免租金”如出一轍的是,蛋殼公寓在2月13日推出了新的優惠計劃:首月立減50%月租金,住滿6個月後再返20%。
究其原因,長租公寓有著相當高的“轉手成本”,需要先把房源租下來,然後再轉租給租戶,終究存在資金佔用成本的情況。如果大量租客因疫情無法續租,或者從長租變成短租,可能會導致成本與收入的不匹配。即使以低於成本的價格將房子租出去,也可以在某種程度上為現金流減壓。
卻也可能是一次“走鋼絲”的冒險行動。蛋殼公寓的補貼讓利讓用戶賺了便宜,卻也終究是回籠資金的手段,平臺一旦出現問題,租客可能面臨無家可歸的風險。
1月末的時候就有認證ID為蛋殼公寓的員工在脈脈上披露,蛋殼資金鍊已經斷裂,員工1月的工資3月發放,2月只發基本工資;也有人在優酷上發佈了與蛋殼公寓上海地區負責人的對話視頻,聲稱蛋殼公寓的現金流只能維持到三月中旬。
雖然這些消息的真假仍然存疑,但在蛋殼公寓IPO招股書披露的數據中,虧損增速明顯高於營收增速,主要資金來源在於與租金融資相關的金融機構的貸款,資金鍊斷裂的傳聞絕非空穴來風。
前我愛我家副總裁胡景暉談及長租公寓時,曾描述了一種最壞的情形:“一旦資金鍊斷裂,將出現房東驅趕租客的情況。”這樣的情形在長租公寓的爆雷潮中出現過,倘若蛋殼公寓這般體量的玩家出現資金鍊斷裂,後果恐不堪設想。
03、不宜將行業妖魔化
長租公寓雖然解決了房屋品質不好、服務差、行業規範化等一系列問題,符合市場需求,但要長遠發展,核心還在於穩健運營。或許蛋殼公寓之類的企業在上市後,仍然有足夠的時間來調整商業模式,進行有價值的業務創新,然而外部環境也發生了逆轉。
比如2019年12月份六部委印發的《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》,明確提出各地方指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶;住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額佔比不得超過30%,超過比例的應當於2022年底前調整到位。
蛋殼公寓當前的租金貸用戶比例仍在67.9%左右,“租金貸”也一直是現金流的重要來源,一旦這部分資金被監管又難以在資本市場吸納足夠的資金,擴張速度註定會慢下來,外界的注意力將聚焦在長期業務的健康性和盈利性方面,留給蛋殼公寓等玩家優化商業模型的時間越來越少。
卻也不至於過度悲觀,諸如蛋殼公寓等玩家的遭遇,仍然可以歸因為運營不善的結果,不宜將行業妖魔化。
據《中國經營報》報道,長租公寓的資金回報週期較長,接二連三與房東、租客發生爭議也是資本浮躁的後遺症。將租房當作金融工具運營,是蛋殼公寓目前最大的危機。發展初期,為了快速佔領市場,企業會不計成本地擴張;成功上市後,企業能通過增配股、企業債、融資借款等更多途徑變現,“運營方向從一開始就跑偏了”。
可以預見的是,疫情的爆發讓長租公寓行業陷入了階段性停滯,精細化經營的企業有機會維持正常運營,熬過漫長的寒冬;一些粗放經營、瘋狂擴張、虧損嚴重、依賴外部輸血的企業,也將加速退出市場。
同時優客工場毛大慶、新派公寓創始人王戈宏已經站出來為租賃行業“請命”,希望國家能夠設立100億—200億的“中國租賃產業專項扶持基金”。如果這樣的需求成為一種行業共識的話,不排除長租公寓市場在疫後二次增長的可能,只是前提是先挺過眼前的兩三個月。
每個行業都有倒下的,也有健康成長的。長租公寓行業終究是民生行業,承載大量用戶的租住,需要企業更穩健的經營。也希望在各方監督下剝離風險,長租公寓可以撿回初心,踏上正軌。
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