高負債
很多朋友私聊過我，他們都有一些很相似的特點：勤奮、努力、一份不錯的收入、業內精英、高學歷。。。
對於這些朋友，我一直是既羨慕又敬佩的。。。
但是，很多人擁有一個共性的特點，就是房產高負債。這裡我想提醒各位朋友，生活當中，房子不是全部，過度透支風險很大。
下面分享兩個案例：
案例一：
本人曾經從事過幾年的房產工作，作為一個一線人員，我想說，房產投資絕對不是隻賺不賠。04年還沒有大學畢業的我，就已經投身於房地產行業，當05年房產火的一塌糊塗時，即使在這情況下還是有一批人倒下了。
很多早期房產投資者，由於在早期使用了大量的槓桿造成了大量的負債，隨之引發了一些列問題，最終導致一蹶不振。即使是05年的大漲也無法挽救他們。
03年房地產市場的大蕭條，使負債投資者一蹶不振，所有人的共性問題就是資金鍊斷裂。
當然這種情況在08-09年又再次悲劇重演。
案例二：
去年是香港迴歸20週年，電視裡多次報道了香港迴歸20週年的活動。
可是有很多人不知道，1997年萬眾矚目的香港迴歸時，很多人看好香港的未來。香港居民也是如此，香港是世界的金融中心。同時香港地少人多，房產投資也是港人的重要投資之一。
也許很多人會痛悟今天的大陸女孩有多麼勢力，結婚必須有婚房。。。那我們不妨聽聽香港女生怎麼說，在TVB採訪中，香港年輕女孩對待記者提問的回答是：有房有（性）高潮。。。多麼大尺度的回答，可見港人對房產的熱衷。
但是就在1997年，大家都看好的時候，很多港人就像今天的咱們一樣，不計成本不計後果的貸款買房，抱著快進快出的態度時，房價卻下跌了。很多人都沒有想到，但是房產的屬性和股票是不一樣的，當房產下跌的時候，你是賣不出去的。
股票的特點是隻要報價低一分就可以立刻出手，但是房產是不可能的。因為房產的交易頻率是大大低於股票的，尤其是房價下跌的時候是沒有成交量的。很多人因為過多的貸款無力償還，導致資金鍊斷裂，傾家蕩產。
但是歷史總是喜歡和你開玩笑，就在今天香港迴歸20多年之後，香港的房價卻又創出了新高。我想說的是，如果當年的香港購房者沒有那麼貪心，沒有使用所謂的首付貸、高利貸，資金鍊斷裂、資不抵債。。。那麼即使他是在1997年高點買房的，一直持有到今天仍然是有盈利的機會的，更不會傾家蕩產。
總之，負債沒有問題，但是要有個度，至少是建立在收支平衡的基礎之上的。這裡詳細說說支出問題：
本人始終不認為，買房是最大的支出，頂多也只能算大類支出之一。子女教育、老人看病的支出必須要考慮其中。
資金鍊斷裂會毀掉我們的人生，敬畏市場，也許你不會是賺的最多的，但卻是活的最長的。
2.買入了沒有基本面支撐的區域
這種人在微信聊天裡也不少見，很多時候房產的炒作是不理性的，很可怕。最近看到了一篇報道，是說中國現在有數以百計的三四線城市，發生了人口的崩塌，一邊是人口的急速下降，一邊是該區域商品房的大量新建。
更可怕的是，很多人由於錯過了一二線房產升值的機會，轉而投入了三四線城市的房產市場。甚至有人高喊，空置率高，無亮燈率的房子房產升值潛力最大！
我覺得這種瘋狂不亞於第一種投資者，城市的繁榮都是一個方式：
大量的就業機會——吸引了大量的人員——創造了更多的財富——城市配套更加健全——醫療、就業、教育、商業、購物、交通資源的變得更加具有優勢——助推了本區域的房地產市場發展，房價的上漲
反之，無就業機會——人員離開——人口大量減少——無人在本區域創造財富——區域配套落後——無醫療、就業、教育、商業、購物、交通資源——房地產市場在本區域無法形成長期良性循環發展——鬼城——前期投資者無法套現——房價一落千丈
避免這種情況發生的辦法很簡單，購房之前，一定要考察這個區域的亮燈率問題，如果購入樓盤及其附近小區亮燈率太低，就要注意了。看病、購物、出行、上學不便利的地方建議不要買。還有就是買房前要關注該區域一手房成交量與二手房成交量比值，比值太大的郊區不要購買。因為如果一個區域在一段時間，一手房購入量太大，而該區域二手房沒有成交量，後期肯定會滯漲甚至暴跌。
道理很簡單，一手房買家很多人會在一到兩年內拋售房屋，所以一手房成交量在一定程度上代表了拋盤量，一般頭兩年的拋盤量會在30%左右。而該區域長期的二手房成交量代表了這個區域的接盤能力。
當一個地區處於供大於求的時候，房價肯定是滯漲或者下跌。反之，供小於求的時候，房價保值甚至更加容易升值。
3.頻繁買賣
有很多人，喜歡頻繁買賣房屋，這也是很大的風險。道理很簡單，一買一賣，即使不貸款，費用也高達百分之10%以上。也就是說，在一次買賣後，即使你的房屋比別人多漲了10%甚至更多，也只是平手。
有的朋友一年買賣房屋多達三次，那是不是說，他的房子得比我的房子多漲30%才是賺。幾年下來，又會怎樣？哈哈。。。
我給出的建議是：買入真正的低窪，然後長期持有出租。我和朋友吃飯時，他們會問我的房子漲了多少倍，我通常反應很慢。因為我不太想這些，我得先算算。
一般我買入的房子的模型是這樣的：購入15年以裡佔據核心資源的低總價次新房——房價短期大漲，同時出租獲取收益——當該房屋收益超過投資本金100%以後——新鮮感下降，因為我知道以後這個房子我很難賠——吃租金，扔在那，就當不存在好了——後期的上漲更多的是時代的變化和運氣的成分——如果租金能漲我反而會很高興。。。當然我會關注下一個房產投資低窪區域，如此週而復始。。。
當然房產投資的風險還有很多，今天先說到這裡，以後會陸續更新。。。喜歡我的朋友可以關注我的頭條。。。
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