2018年，中國金茂總裁李從瑞帶領金茂，首次突破千億大關，銷售額同比增長了85%。此後，“黑馬”金茂似乎沒有打算慢下來，中國金茂管理層在2019年中期業績會上表示：“達成1500億元目標問題不大，2020年目標是衝刺2000億元。”
規模的快速增長帶來了副作用，包括負債總額高企、短期債務壓力大、地王入市難、營收下降、房屋質量問題等等，不過，金茂也在採取措施，試圖補足短板。
李從瑞曾說，“不管是在管理方面，還是在團隊、戰略、短板的對標方面，我們都在不斷地改進，這些方面提升以後，我們也許能夠跨過第一梯隊的門檻。”
降價煩惱
一場突如其來的疫情，打亂了大多數房企的銷售節奏，中國金茂也不例外。近期，中國金茂組織了一場線上發佈會，他們將一次性拿出2000套房源，打85折，但僅限於抗疫人員購買。金茂方面稱，此次活動是企業戰疫行動的一部分。金茂的抗疫舉措引來各方的關注。
如果說定向優惠是金茂抗擊疫情中的愛心舉措，那麼，銷售均價的大幅下跌則可能是為了應對市場及業績壓力的無奈之舉。
3月4日，中國金茂控股集團有限公司發佈了2020年2月未經審核銷售數據，數據顯示，2月單月，中國金茂其附屬公司取得簽約銷售金額25.03億元，簽約銷售建築面積約20.31萬平方米，分別同比下降68.62%、47.51%。
與此同時，中國金茂1月份銷售均價1.82萬元/平方米，與去年同期2.57萬元/平方米相比下滑近三成，這是中國金茂近三年來最低銷售均價。2月，銷售均價再次下滑至1.23萬元/平方米，從銷售額可以看出，降價並沒有帶來銷售量的明顯提升。
回顧金茂往期的銷售數據，不難發現，2019年以來，金茂銷售均價持續走低。市場上對金茂的持續降價則有更多的解讀。
這幾年，嚴厲的限價政策，對一直專注高端項目的金茂影響較大，其不得不調整產品線或者降價銷售，以往的地王項目則入市難，這些直接影響了銷售業績及回款。這延伸出另一層思考，以往金茂通過少數高端項目獲取更高回報率的模式，已不可持續，需要尋求轉變。
房企降價銷售往往引發一些麻煩事，近日，網傳金茂在徐州打造的高端項目楚河金茂府，因最高能降近30萬元，導致了項目購房業主爆發維權。類似的事情曾發生在恆大及融創等房企的項目上。
金茂求穩
中國金茂經過幾年規模的快速增長，規模之外也帶來了較多的問題，這些問題在2019年集中暴露出來。
龍頭房企已開始將經營重點著眼在效益端，對於規模衝刺的房企來說，如何平衡規模與效益則是一道難題。在市場大週期及住房不炒的主基調下，金茂的規模與效益出現失衡。
截至2019年中期，中國金茂錄得營業收入147.41億元，同比跌幅接近33%，其中，物業開發方面同比下降38%，期內毛利錄得54.32億元，同比減少約37.45%，毛利率同比下降3%至37%。
倚靠這央企中化，金茂融資成本較低，成為快速增長的籌碼，但在規模擴張的同時，金茂也在大肆舉債。從資產負債表來看，金茂2019年上半年錄得總負債2195.38億元，較2018年同期1721.66億元增加27.52%，近五年以來，中國金茂負債總額持續走高，資產負債率也呈現逐年平穩上升態勢。
並且，中國金茂有息負債中，短期債務的佔比不小。半年報顯示，中國金茂一年內到期的流動負債為256.78億元，較去年年底增加16.85%。
截至2019年6月30日，中國金茂持有的現金和現金等價物約為223.78億元，已不足以覆蓋一年內到期的流動負債。另一邊，2019年中期，金茂通過籌資活動產生的現金流淨額為﹣14.4億元。
面對現金流不佳、效益下滑、地王項目入市難等等一系列難題，金茂在2019年開始“變奏”。
降價成為加快銷售變現的重要手段，不過，出售項目股權，似乎是更好的回籠資金的選擇。中國金茂自2019年5月份，連續出售和退出9個項目。這9個項目中有虧損的項目，以及參與投資地價超出合作約定價格的項目。這9個項目中有4個位於北京和上海，更是引起了市場的關注和討論。
金茂在拿地策略上，也發生了變化。過去幾年，中國金茂逐步走入二三線城市，在南京、武漢、汕頭等地區不斷加倉。
2019年上半年，金茂在全國13個城市新獲取項目24個，總土地款為341億元，權益土地款179億元，總建築面積約為888萬平方米，新增土儲建築面積約643萬平方米。而2018年，金茂新增土儲建面為2264.4萬平方米。
2019年7月下旬，金茂還引入平安戰略股東，這被認為是讓金茂擁有更多資金成本優勢，從而擴大自己的安全邊界。
想要跨過第一梯隊，金茂還要修煉內功。規模與效益的平衡、速度與質量的平衡或許是金茂的投資者及客戶們所期待的。
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