【實務問題】
農村宅基地上的房屋，可以出賣或用於抵債嗎？（最高法判例）
【結論綜述】
宅基地所有權屬於農民集體所有，農民只有使用權，雖然農民對於宅基地上房屋具有所有權，但根據“房地一體主義”、“房隨地走”、“地隨房走”的不動產權變更原則，如果將宅基地上的房屋可以轉讓給非集體經濟組織成員，則宅基地使用權也會被一併實現流轉，違反法律規定。因此，農村宅基地上的房屋，不能向非集體組織成員出賣、抵押或以物抵債。但是，根據《土地管理法》，可以向本集體組織內的成員出賣、抵押或以物抵債。
【司法裁判】
嵩縣城關鎮人民政府、吳曉樂、閆景梅、吳東洋、嵩縣城關鎮北店街社區居民委員會借款合同糾紛申請再審民事裁定書【最高人民法院；（2016）最高法民申3285號】
原審經審理查明：2012年4月5日，嵩縣城關鎮北店街城中村改造指揮部（以下簡稱改造指揮部）、城關鎮政府向嵩縣三江源技術服務有限公司（以下簡稱三江源公司）出具借據一份……雙方確認截止2013年12月31日改造指揮部仍欠三江源公司本息約700萬元……2015年2月26日，三江源公司與吳自民簽訂債權轉讓協議書，將以上借據和還款協議上的全部債權及擔保權等從權利轉讓給吳自民……本案起訴時原告系吳自民，因在訴訟中於2015年8月1日死亡，其法定繼承人妻子閆景梅、女兒吳曉樂、兒子吳東洋於2015年8月21日申請參加訴訟，同時承認、認可吳自民已進行的訴訟行為……
本院經審查認為，本案再審審查爭議的焦點問題是《還款協議》的效力。本案原債權債務關係是借款關係，改造指揮部向三江源公司借款，城關鎮政府為擔保人。為清償借款債務，改造指揮部、北店街居委會與三江源公司簽訂《還款協議》，各方確認截止2013年12月31日，改造指揮部仍欠三江源公司本息約700萬元，改造指揮部負責在於溝河建設完工後劃出一層商業房柒佰平方米交給三江源公司，用於償還所欠其所有本息。改造指揮部撤銷後，權利義務由北店街居委會承擔。《還款協議》約定以交付商業房代替原借款合同約定的償還貨幣義務，以消滅原債權債務關係。原審查明，《還款協議》所涉及房屋屬於城中村改造工程的一部分，建設在農村集體土地上，沒有相關規劃審批手續，至今未交付閆景梅等三人。
根據《中華人民共和國物權法》第一百五十一條規定，農村集體土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理。根據地隨房走的一般原則，案涉宅基地使用權將與房屋一併實現流轉。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條規定，宅基地屬於農民集體所有。吳自民及閆景梅三人均非北店街集體組織成員，不享有該集體組織宅基地使用權，不能通過以物抵債方式受讓該集體組織宅基地上房屋。故《還款協議》的約定違反現行法律規定。城關鎮政府主張國家對宅基地流轉限制呈放開趨勢，但是雙方簽訂《還款協議》時及至吳自民起訴之時，案涉農村宅基地使用權仍不能自由流轉，故二審判決認定《還款協議》無效，並無不當。《還款協議》自始無效，原借款關係未消滅，吳自民請求北店街居委會、城關鎮政府履行原借款關係項下義務應予支持……裁定如下：駁回嵩縣城關鎮人民政府的再審申請。
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