论营销，我只服许家印。
2020年2月16日上午9点，恒大首次披露了网上销售的业绩情况：
仅3天，新增客户超300万，客户认购房屋47540套，总价值约580亿。
随着时间的推移，预计客户认购数量将突破10万套。
如果按照认购转化70%计算，那就是成交7万套，实现销售金额600多亿。
这一切都是靠在线上营销完成。
前几天，一份恒大内部文件被曝光。
核心内容就是恒大要开启全国楼市大促销活动。
恒大通过恒房通开启了VR线上看房、线上选房、线上购房签约的一条龙服务。
和以往不同，此次优惠力度大，堪称行业最低。
1、2月18-29日期间，全国所有在售住宅享受75折优惠；
2、3月1-3月31日期间，全国所有在售住宅享受78折优惠；
3、单栋楼去化率80-90%，额外97折；去化率90%以上，额外94折；
4、一次性付款93折、常规按揭付款95折、首付按揭优惠付款96折、一年内付清全款98折；
其次，服务有保障。
恒大喊出，只需在平台线上缴纳5000元定金，即可预定全国恒大楼盘房源。
如果其选定房源如被抢走，恒大将双倍退还定金。
更厉害的是，客户在规定时间内签约《商品房买卖合同》，购房者可享受最长88天的最低价锁定期，如期间购买楼盘价格下调，可获补差价。
近年来，房客大闹售楼处的现象频频上演，原因就是因为开发商打折还偷偷摸摸，欺骗老业主。
而恒大此举无疑是给购房人吃了一颗定心丸。
其三，全民化营销思路。
据悉，如每邀请1位新用户可获10元奖励，好友若有新邀请用户加入，可再获5元奖励；推荐亲朋好友成功购房可获房屋成交额1%的佣金、推荐意向客户成功购房可获每组100元奖励等。
这不是拼多多的套路嘛？
推荐有奖，全民参与，这可比中介们去拉客、雇房托精明多了。
网上购房+最低价保证+无理由退房+平民营销赚钱的思路，非常成功。
而恒大此次营销成本只需要6.5个亿，也就是给推荐人的奖励。
恒大此举很是机智，就是最后一套房没有卖出去，对于恒大也是稳赚不赔的买卖。
按照每套在线上收取的5千元定金计算，冻结了2.37亿元现金，这可是无利息的贷款。
不用白不用，免费用几个月的定金，吸引更多潜在客户，提高了知名度，缓解公司现金流压力，股价先稳住了。
恒大之所以大力营销，很大原因也是自身压力所致。
解局君查阅了恒大2019年年中财报发现。
恒大集团截至2019年6月30日的借款总额高达8131.7亿元人民币。
当然这也不算什么，因为恒大开发中的物业、竣工待售的物业和存货加起来就值11853.6亿元，只要房价不跌超过30%，恒大把房子一卖就足够了。
恒大最大的问题就是短期债务多，手里没有那么现金。
本身指望今年的楼市小阳春收割一波，但是天有不测风云，这一切让疫情给打乱了节奏。
新冠肺炎疫情爆发之后，各地政府纷纷叫停了房地产项目开盘和中介带看盘活动，一时之间全国的楼市几乎陷入了休克状态。
这对于房地产企业来可以说是一个天大的利空。
据人民法院公告网最新消息，2020年1月、2月迄今，40天内，全国已有96家房地产相关企业宣告破产，平均每天就有2家多企业被清算。
按照往年，年底客户都有钱，而且回家有时间，是房企卖房的好时机。
但疫情影响下，许多人已经取消原定的返乡行程，暂时不回家，回乡置业无从谈及。
冰封的楼市，许多房企融资多，杠杆高，再加上人员工资等，很考验着房企的现金流。
这种情况下，如果提前来点惊喜，让利客户，减少库存，回笼资金，可以避免持续借债，度过难关。
如果继续等待3，4月的楼市小阳春再抛盘，那么房企就会更难。
现实情况是，疫情不结束，上半年楼市小阳春难以重现。
所以恒大降价售房也就不足为奇了。
但恒大聪明的就是先下手为强。
未来一段时间内，疫情给本来就不太景气的市场带来了不确定预期，这样情况下，老百姓的多会持币观望市场，但是这不代表老百姓没有购房需求。
根据零点有数的报告，97.6％的已有购房计划的消费者不会因为疫情影响而取消购房计划。
也就是说，很多的人购房计划被迫延迟了。
人们都在观望，当年非典的时候对于楼市影响有限，其原因是当初有市场需求旺盛和国家的刺激。
时至今日，楼市已被定调房住不炒，房屋空置率和自有率已经大大提高，而且经济增速放缓了。
所以很多人都想抄底楼市。
但底在哪里？
谁也不知道。
这个时候恒大来了。
中国老百姓最大的特点就是跟风，抢便宜货。
对于后市，解局君认为，房价还得降，但是幅度恐怕有限。
群众观望，其实房企也没底气。
疫情说4月可以结束，但是计划也赶不上变化。
短期内开工和建设难以大范围开展，将影响到下半年的可售货值情况，这些房企大多布局于三四线城市，房企又是高周转型、流动性的行业，他们每一天都是煎熬。
所以降价是唯一选择。
何况此次行业龙头都降价了。
恒大牵头的楼市大促销，恰恰体现了房企降价促销去库存的导向，恒大面临的困难基本也是所有房企的苦难---缺钱、高库存。
但恒大此次线上营销非常成功，无疑是给了房地产同行们打了一针兴奋剂。
今天，其他房企的朋友跟解局君说，恒大的营销效果这么好，真是看着眼红，“我们”在抖音、房天下等各种平台也投了钱做广告，效果还是然并卵。
说到底还是方式有误。
这也反映出在新型冠状肺炎疫情的影响下房企的普遍心态，预计后续会有越来越多的房企加入到此类促销活动中来。
政策不让房企线下售房，线上售房又缺乏信任感和真实性，所以只能把工作做精、降价，带动行业整体降价。
所以，接下来的二季度里，房价预计会有下降，因为小阳春滞后了。
房企面临资金压力、政策限制，这个时期多数人还在观望价格、担心疫情影响、甚至没有具体的买房目标，市场刚刚觉醒，开发商会拿你当亲人一样对待，尽可能给予最优惠的价格。
即便疫情提前结束了，但考虑到大家对疫情的恐惧，开发商不会立刻做出现大规模的开盘、选房活动，即使售楼处正式营业，也是逐渐的、陆续恢复带看量。
这也是需要时间的。
尽管如此，但这波降价幅度也不要期望太高。
不可否认，现阶段楼市还是拉升GDP最有效的方式。
上面一直高喊房住不炒。
但是，今年上面制定GDP是6%的增速，此次疫情对于经济的影响就不说了，如果不拉一把楼市，6%的任务是完不成的。
实际情况是2月17日，央妈又准时放水了。
从2月3日，春节后的首个工作日，央行创纪录开展了1.2万亿元逆回购操作，且7天期和14天期逆回购操作利率，双双下降10个基点后。
两周零一天，央行仅通过公开市场操作，投放的流动性就已达3万亿元。
其实，楼市调控和稳定经济并不矛盾。
解局君认为，货币也好，利率也罢，以及调控有关的政策，一定程度内放松或收紧都是正常的。
近年来，楼市调控的思路有些喜怒无常，说变就变。其实这都要看市场变化，此次央行放水主要目的也是救经济，但也不可避免的会影响楼市。
同样，疫情过后，楼市调控政策肯定又会收紧。
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