前幾天，有位房地產公司老闆來到智慧源，說他公司計劃開發了一個項目，現金補償近1億元，物業補償按照預計的市場價折算為5億元。他想了解拆遷補償如何處理？
我們為其做了詳細的分析：
首先要判斷本項目的拆遷屬於政策性拆遷與商業性拆遷？因為政策性拆遷涉及大量的稅收優惠。
政策性拆遷是指按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院2011年第590號令）的規定，由於社會公共利益的需要，在政府主導下企業進行整體搬遷或部分搬遷。企業由於下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬於政策性搬遷：
1、國防和外交的需要；2、由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要；3、由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；4、由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；5、由政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；6、法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。除了以上政策性拆遷外，其他的均屬於商業性拆遷。
據瞭解，該項目屬於舊城改造，其拆遷屬於政策性拆遷。那麼對於被拆遷雙方來說，將如何進行稅務處理？
一、被拆遷方
1、增值稅：取得現金補償及物業補償均免徵增值稅。
依據：《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅【2016】年36號）附件3：營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定：土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免徵增值稅。
2、土地增值稅：取得的現金補償及物業補償均免徵土地增值稅。
依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條：“條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。
因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免徵土地增值稅。
符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予徵收土地增值稅。”
3、所得稅：自然人與法人應區別對待
（1）對自然人而言，免徵個人所得稅
依據：國稅函[1998]428號《國家稅務總局關於個人取得被徵用房屋補償費收入免徵個人所得稅的批覆》“按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被徵用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免予徵收個人所得稅。”
然而實務中，常出現超標準的拆遷補償支出，如對釘子戶補償、超面積的補償，對於超出標準的部分是否也同樣適用上述免徵個人所得稅要求呢？各地稅務機關也有不同理解。
（2）對法人而言，如拆遷屬政策性拆遷，則適用國家稅務總局公告2012年第40號、國家稅務總局公告2013年11號相關規定：取得的搬遷補償收入，不立即作為當年度的應稅收入徵稅，而是在搬遷週期內，扣除搬遷支出後統一核算；給予企最長五年的搬遷期限；以及企業以前年度發生尚未彌補的虧損的，搬遷期間從法定虧損結轉年限中減除等相關優惠政策。
二、拆遷方（開發商）
首先了解，支付的拆遷補償應取得哪些原始憑證才能計入成本？
根據《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發[2009]91號）第二十二條第三項規定，房地產開發企業應當以拆遷補償協議、簽收單據及被拆遷單位或個人的相關詳細資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：拆遷補償合同或協議；被拆遷人的身份證複印件；被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據；支付被拆遷人拆遷補償費的銀行單據；其他相關資料。
對於現金補償，直接計入拆除補償費，在稅前扣除。
對於物業補償，應按照以下原則處理：
1、增值稅
視同銷售繳納增值稅，同時計入拆遷補償費在銷售額前扣除。
2、土地增值稅
項目實施主體用建造的本項目房地產補償（安置）回遷戶的，補償（安置）用房視同銷售繳納土地增值稅。
根據國家稅務總局《關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條關於拆遷安置土地增值稅計算問題規定：
房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
對房地產開發企業支付給被拆遷居民或單位的補差價款，計入拆遷補償費；對被拆遷居民或單位支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。扣除價可按開發商支付房產的公允價值確定。開發企業採取異地安置的，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第一款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
3、企業所得稅
項目開發主體以開發產品作為拆遷補償，應視同銷售計入企業所得稅應稅收入，視同銷售金額應作為土地徵用及拆遷補償費，同時計入企業所得稅應計開發成本。
實務中，拆遷補償通常涉及面廣、事項複雜，特別是前期不同的合作開發模式下形成的不同補償方式，對企業的稅負都會造成極大影響。因此，企業在參與舊城改造項目過程中，事前的稅負籌劃至關重要，甚至直接影響到項目的最終成功與否。
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