劉華銀mark
無論是上世紀90年代，日本的房地產泡沫，還是2007年美國的房地產泡沫，並不是日本和美國要去擠破的，真正的原因是信貸無法支撐高房價所導致的被動去槓桿。簡單的說就是金融龐氏騙局缺少了接盤俠，導致的泡沫破滅。
破房地產泡沫為何無法持續？
房地產價格和貨幣成本（也就是貸款利率）、房貸首付（即貸款槓桿）、經濟週期等方面有很大關係。
當一個國家在經過金融危機或經濟危機過後，開始處於經濟復甦期。由於這個國家在應對金融危機時，為避免經濟出現嚴重下滑，就會通過降低利率，擴張信貸，釋放資金流動性。這時的資金使用成本非常低，房地產價格也在金融危機時下跌幅度較大，房價處於低點，房價的價值窪地顯現。
由於這時的信貸成本非常低，為了追求更高的投資回報率，由於人們本能的對房地產需求，資金就會大量流向處於價值窪地的房地產業。房地產市場開始觸底反彈。
隨著房地產價格不斷的上漲，人們出於買漲不買跌的心裡影響，資金就會源源不斷的湧入房地產市場。
只要人們的收入增長能夠承受房地產價格上漲帶來的債務增長，房地產市場就並不存在泡沫，並持續推動房地產市場，經濟隨之增長。
當收入增長無法承受房地產價格上漲帶來的債務增長，房地產市場的泡沫就開始顯現。但由於房價上漲給投資者帶來的投資回報仍然能夠超出債務增長，房價就會持續上漲。此時經濟就出現過熱的現象。
隨著擁有房產的人越來越多，供需關係出現逆轉，房價開始出現停滯甚至下跌，房價給投資者帶來的回報和經濟繁榮帶來的收入增長已經無法滿足債務增長需求時，房價的拐點就會出現。
當房價下跌的幅度超過投資者買房時使用的槓桿率，投資者就有足夠的動機停止還貸，房貸違約出現（比如投資者賣100萬元的房地產，其中20萬為自有資金，80萬元為貸款，貸款槓桿為5倍。當房價跌幅超過20%，即房價跌破80萬元，由於貸款80萬元仍需分期歸還銀行，投資者的20萬元全部賠光，這時投資者就有動機違約，不再歸還貸款。）。
所以高房價是不可持續的，當拐點來臨，房地產泡沫就一定會破掉。
高房價帶來的危害
房地產市場雖然可以持續擴張信貸規模，推動實體經濟發展。但過高的房地產價格帶來的危害也是非常嚴重的。
我們可以通過GDP計算中的收入法就可以找到高房價帶來的危害。
GDP收入法計算的公式：GDP =工資+利息+企業利潤+地租+稅收
這裡假設稅收增速、利息增速和GDP增速相同，也就是排除這兩項因素的影響。從公式中，我們可以看到當地租（即房地產價格）增速高於GDP增速的時候，就會排擠勞動者工資收入增長和企業利潤增長。當房地產市場越龐大，價格越高的時候這種排擠效應就越明顯。
由於房地產價格快速上漲，房地產市場投機性就越高，因為房價漲幅遠超公司利潤增長和工資增長，無論是企業家還是個人，都更願意去投機房地產市場，而不願努力投資企業未來，投資企業的科技含量；員工也降低了努力工作的積極性，這些投資遠不如投資房地產帶來的收入增長。
當企業利潤下滑，勞動者收入下滑，高房價就成為了無源之水、空中樓閣，從而損害實體經濟。
總結
經過上面的分析，我們就可以瞭解到，當年美國和日本的房地產泡沫出現後，並不是美國和日本不想去救房地產，而是房地產泡沫是一定會破掉，無法避免。而最多隻能像美國房地產泡沫破掉，引發2008年次貸海嘯後，通過財政政策和貨幣政策確保市場流動性寬裕，避免出現系統性金融危機以及其帶來的經濟危機。否則美國就會像上世紀90年代，日本房地產泡沫破滅後那樣，出現失落的20年。
