投資性房地產是會計上的概念，指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。目前稅收相關法律法規未見對投資性房地產的具體規定，造成增值稅處理上有一些爭議。
購進投資性房地產：進項稅額可一次性抵扣
根據《國家稅務總局關於發佈〈不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條規定，增值稅一般納稅人2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日後發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
“投資性房地產”不屬於 “固定資產”，應分別適用不同的企業會計準則。如果以購進、投資轉入或以物抵債等方式取得的不動產，如果符合投資性房地產的定義，會計上按照準則規定計入“投資性房地產”科目，不計入“固定資產”科目核算，其進項稅額可以一次性全額抵扣。如此大額資產的進項稅額可能會造成增值稅長期留抵。
例1. 甲企業為增值稅一般納稅人，2017年1月購置了一套商業房用於出租，購置價為2220萬元，取得增值稅專用發票並認證通過。購置房產時的會計處理如下：（單位：萬元，下同）
借：投資性房地產 2000
應交稅費——應交增值稅（進項稅額）220
貸：銀行存款 2220
自行建造投資性房地產進項稅額可一次性抵扣
企業在建的建築物，只有董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明將其用於經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，可視為投資性房地產。
《企業會計準則第4號——投資性房地產》的規定，採用成本模式計量的投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建築成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，均計入“投資性房地產——在建工程”科目。
《財政部關於印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》（財會〔2016〕22號）的規定，一般納稅人自2016年5月1日後取得並按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額按現行增值稅制度規定自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣的，應當按取得成本，借記“固定資產”、“在建工程”等科目，按當期可抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”科目，按以後期間可抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——待抵扣進項稅額”科目。
根據以上規定，會計上計入“固定資產”、“在建工程”科目的，進項稅額才可分期抵扣，對於計入 “投資性房地產”或者“投資性房地產——在建工程”科目的，進項稅額可一次性抵扣。
投資性房地產的進項稅額需求分期抵扣嗎?
《國度稅務總局關於公佈的公告》(國度稅務總局公告2016年第15號)第二條規則:增值稅普通徵稅人(以下稱徵稅人)2016年5月1日後獲得並在會計制度上按固定資產核算的不動產,以及2016年5月1日後發作的不動產在建工程,其進項稅額應依照本方法有關規則分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%.
啥是不得抵扣的進項稅?
第十條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:
(一)用於非增值稅應稅項目、免徵增值稅項目、個人福利或許團體消費的購進物資或許應稅勞務;
(二)非正常損失的購進物資及相關的應稅勞務;
(三)非正常損失的在產物、產製品所耗用的購進物資或許應稅勞務;
(四)國務院財務、稅務主管部分規則的徵稅人自用消費品;
(五)本條第(一)項至第(四)項規則的物資的運輸費用和銷售免稅物資的運輸費用.
閱讀更多 財務總監 的文章
