我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐好！我在金融街上班，想改善一下現在的房子，請問順馳藍調或金泰城麗灣兩個樓盤怎麼樣？交通是否方便？哪個樓盤更好些？或者您有沒有推薦的樓盤。謝謝！
回答：當前麗澤區域內的價格來說，普遍溢價，所以不考慮 推薦下面幾個 角門4，10交匯地帶550左右商品房 還有廣安門，蓮花橋，天寧寺一帶
提問：入圈第一問:我是外地人，孩子在朝陽區亮馬橋附近工作，為上下班放便，想買周邊二手房，50平二居室，新源銜和新源裡的二手房房齡都在40年，價格在7萬到8萬，這個價位還有升值空間嗎？還能選擇嗎？比較糾結，本人是買第一套房，能夠湊出300萬，應接如何買房？請房姐幫忙指點！
回答：你好，子彈300，可以選擇的範圍很廣。 亮馬橋總體是比較好的板塊，主要是正常的樓盤太少，沒多少房可挖。 麗水嘉園 炫特5.5萬以下的 朝青國美4萬以下下 亮馬橋嘉和麗園5.5萬左右的都可以 房齡40年升值潛力很一般
提問：房姐好！因為小孩上學，準備搬到亦莊居住6-7年，改善型，目前手裡現金1300-1500可以使用。看了亦莊河西幾個改善型新盤，金茂、海宴、唐頌等疊拼和合院，也有大平層，我們比較在意居住環境和物業。請問：1. 感覺亦莊河西新盤有些溢價，目前價格是否適合入手？哪個盤更好一些？金茂上疊適合，中疊有院子但貴了300萬，如果要買哪個以後更看好？2. 另一種方案是在東三東四環買個先出租，以後再搬回城裡。是否有適合的項目推薦，租售比相對更好一點的？哪種方案更適合我們，哪種方案更保值？謝謝！
回答：你好，我的建議是逐步優化換籌到朝陽。 亦莊不適合總價700萬以上的標的，金茂這幾個樓盤裡，金茂綜合最好，但金茂本身就是CEO（其他幾個更差。） 3年以後的事情，你都說不準的，上班的地方不適合投資，那就先租房。 租房是幾萬幾十萬的事情，買房是幾百幾千萬的事情。 你的現金足夠多，亦莊本身也裝不下，只有朝陽適合你。可以買2套品質3\\/4居，甚至一套星河灣了
提問：房姐，您好。 先介紹下本人狀況：我與愛人各有外地房貸記錄一次，北京無房，我外地戶有北京5年社保個稅，愛人北京集體戶。目前孩子以愛人西城集體戶在西城小學中，租住學校附近，為了孩子方便6年內不打算搬家，月租8500。現手頭現金300，希望北京上車一套，買了直接出租，房租可抵付部分房貸，所以投資為主。 問題： 1、看哪一片哪些小區能在購房路上少走彎路？月供不超過1萬5，總價多少的合適？ 2、如果考慮西城集體戶被清理的風險，西城能有合適的嗎？或者有東西城合併的預期看東城也可以？ 3、買房能否在房本只寫我的名字，然後以網籤提取愛人國管公積金餘額？後續每月繳存額是否也能提取？以此保留愛人北京首套的資格。
回答：300首付可以朝陽或者豐臺，看你對位置的需求 不建議看東西城 可以，都是家庭單位計算房票，你們可以先離婚，在用你的房票，可以保留另一個人
提問：目前有南三環外萬年花城四期房一套，南北通透大三居，小區中間位置。市值扣完貸款後能有600萬。老人60，有北京戶口，無房無貸指標，手頭有200萬。不考慮自住，純增值角度，1.是把三局賣了，加200萬，貸款1000萬買個大戶型？還是200萬首付，貸款買個上車盤？2.大戶型推薦什麼小區？3.200萬首付上車盤，是否可以考慮翠微附近的小區。
回答：1000以上的投資盤需要單獨分析，市場並不大，不建議賣掉砸在一套上 做個二次抵押，把首付提高到300到400能買到650到850左右的標的，主看這些區域朝陽公園，金臺路，大望路
提問：200萬首付是選擇: 1.酒仙橋:梵谷水郡小2居，電子城，駝房營南里 2.望京的望花路東里，西里，南湖中園小2居，南湖東園小2居 是優先選擇哪個？
回答：優先看價格 話說從鐵道口到亮馬河這一帶的駝房營路非常破，電子城2000年的小區，距離兩個地鐵都比較遠，單價相比望京同類老破大表現雞肋。 還不如 上東三角洲挨著萬紅路酒仙橋地鐵，周邊都是產業園，環境和配套都上了兩個檔次，更有機會淘筍。
提問：房姐好，手頭資金300萬，非首套房，天通苑和朝陽雙橋現如何選擇。
回答：資質沒問題，可以買750左右標的 tty 3*200+的標的還是淘筍空間 朝陽望京酒仙橋棗營大望路雙井九龍山這些核心地段老大樓更有投資價值，通常這一類都需要全款再抵押
提問：想問一下房間，手裡有500多個首付，沒有資格，能不能在北京投資房產呀，如果可以哪裡可以投資，謝謝了
回答：需要先解決資格問題 目前較好的方式通過工作居住證，可以北京買兩套，可以找相關中介瞭解 500首付可以買到1000+的標的，重點看雙井，團結湖，呼家樓附近次新
提問：請問房姐 如何評價東潤楓景這個小區？我看了好幾次，準時入手。感謝
回答：從個人角度，我挺喜歡東潤楓景。 品質還行，距離朝陽路和酒仙橋，望京都不算遠，價格大戶型偶爾也存在可以套利的標的。 地段2.5流，但是有升級蛻變的潛力，關鍵在於石佛營泛海星火等地塊能否得到開發。 同時也是目前主要缺陷所在，進出道路不夠通暢便捷，區域內缺少商業配套和社區人氣，雖然緊靠四環，加上公園和綠地阻隔，儼然鬧市中一處偏僻。 整個石佛營泛海等板塊一榮俱榮一損俱損。
提問：房姐你好，想看看你對新北京【首創國際半島】的未老發展趨勢如何看，因為已經裝修，是否應該賣掉。關於順義的盤，目前有看莫奈花園，美林，譽天下，這幾個小區中是否有合適的預算1000萬以內的房子，我們子彈550萬，每月家庭收入5萬是否是合理操作。順義有什麼合適的樓盤推薦嗎
回答：最差評級物業類型，賣掉，投入越多虧損越多。 沒有。 550萬現金北京核心地段可以買到1200萬的品質房源，買郊區相當於踩空了。 目前負債過低，暫時不用考慮月供問題。
提問：房姐，好，夫妻都是北京戶口，目前名下兩套房，１雙橋（１００平，次新，戶型南北通透，把邊房，廁所帶窗戶，年底可做成滿五唯一）２、馬連道西里（滿２年，老破小，原值高，現在出租，老公和孩子戶口在這套房，相當於已有西城學校通路，但難自主不好，臨街面積小，次頂層，５層） 孩子一歲多，想換個好學校，目前手裡現金300萬，置換方案 １、只賣雙橋，房子５００＋現金３００，可得８００＋的首付 ２、只賣馬西，還貸款１６０，可得５００萬首付 ３、兩套都賣，可得一千萬。 現在西城學區價高，又在傳合併鎖區，目前適合換房嗎，如果考慮學校、居住（有老人，希望三居）和未來相對保值，建議哪種置換方案呢，買哪的學區更好呢
回答：如果覺得馬連道西里對應的學校可以接受，我建議2套都別賣了，過幾年把2套都出租，然後在學校附近租個好品質的大房子更合適。 如果覺得馬連道西里對應的學校不夠好，那我建議賣馬連道西里這一套，另一套保留，然後購買700W左右的學區房（也不自住，出租後自己租個大的）。 1、從投資角度來說，增值空間，流動性，防風險能力，2套小的都好過1套大的；更何況這2套正好互補，一個央區，一個近郊。 2、700W可以在任意一個學區買到房子，只不過金融街德勝等優質學區該價位買的房子居住屬性仍然較差。但投住建議分開考慮，要想住得好，就租房，越貴的房子，租售比越差，租著越划算。
提問：房姐您好，娃在海淀清河上學，改善消費型需求，想選擇140平米三居房型，現有房票650W。踩看了觀澳園，芳清園，美欣家園，強佑四個盤的房，觀澳園樓齡新，但感覺挨著林萃有些溢價；美欣戶型較好，比較中意。請專家幫我分析點評一下，添麻煩。
回答：這4個樓盤比較，我更推薦美欣。 單價低一些，戶型還好。 樓齡在15年左右時，品質和社區環境會退化的比較快，觀澳等的樓齡優勢過幾年就不明顯了。 美欣現在均價是觀澳的85折，未來無論房價是漲是跌，美欣跟其他小區的價差都會拉進。
提問：房姐，你好，首房首貸，首付120，每月最多還款1萬，單身女，如果從投資自住角度考慮，晶都國際的滿五唯一開間，單價5.8是否值得入手，之前看說最好不要買一居，兩居的老公房是否不容易貸款，求推薦適合的目標，非常感謝！
回答：不用擔心老公房，銀行也是跟著市場走 可以關注1.6號線延伸的四惠，甘露園，金臺路，石佛營，十里堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十里河，都是可選的類型。
提問：房姐您好，我是北京集體戶，想買個小房子放戶口，現定居國外，有子彈300，純投資，不考慮學區，計劃長期持有至孩子留學時變現。請問：1，在儘量不貸款或者租可抵債的範圍內，有哪些小區推薦呢？2，朝陽無限和望京南湖東園兩房多少單價可以入？3，同地段小兩居老公房和次新一居室如何選擇，兩者租金差不多，總價相差幾十萬，哪個增值潛力更大更容易出手呢？謝謝房姐
回答：甜水園金臺路光輝裡，石佛營東西里日月東華，甘露園路口那三個00後老小區都可以看 望京南湖東園 6以內，朝陽無限5以內 小兩居老公房更合適，北京不買一居
提問：房姐你好！1.父母退休有工資和社保遷戶到京投靠獨生子女需兩人同時遷才能購房嗎？多久可以辦完，以父母名義購買是sfsd 嗎？2.父母在外地有房有貸款已還完，自己已購房無房票，名下沒有貸款，LG名下有貸款，我可以和父母成共同還貸人嗎？3.用公婆名字購房孃家出錢，如何更名到父母名下或我名下，求回覆謝謝！
回答：滿足投靠條件可以只遷一人 北京全國認貸，父母處女貸已用，理論上不算首套，但是需要查下徵信，看外地貸款有沒有體現 可以增加孩子為共同還款人，也可以直接用JLS解決 有房票的情況下，走買賣流程。或者簽寫代持協議
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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