一、产生背景
近几年，龙头房企发展成熟，拥有品牌和产品开发优势。同时，地方中小房企储备有土地资源，但开发能力、资金实力有限，产品无法产生溢价。尤其是地产融资政策收紧的背景下，品牌房企融资渠道相对丰富，能有效解决小房企的融资难困境。于是，“合作共赢、风险共担”的代建模式就应运而生。
二、什么是代建模式
房地产代建，通常指储备有土地一方作为委托方发起诉求，品牌房企作为代建方，通过平等协商建立合作关系，借助承接方在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面优势，为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。
1、成本优势
千亿巨头，融钱便宜，管理到位，开发周期短，集采优势明显，去化速度快，项目利润更高、投资回收周期更短。
2、产品优势
品牌房企开发项目多、经验丰富，可以根据不同项目选择运用优质产品线和产品细节。
3、品牌优势
品牌房企宣传教育成本比较低，项目容易获得溢价。
4、资信优势
品牌房企容易获取银行信任，获得贷款；容易获取地方政府信任，达成合作；容易获得消费者信任，销售期房更顺利。
三、代建模式迭代
1、代建模式1.0——房企帮政府代建保障房及市政设施
一般来说，代建收入不超过建安工程的3%。
2、代建模式2.0——品牌房企为中小开发商代建房产项目
为中小开发商代建，部分净利率约5%-8%。
如果延展到前期规划设计和后期物业管理，全过程开发收益并不比单独拿地开发低。
3、代建模式3.0——品牌房企为中小开发商融资支持或增信
在地产融资政策收紧的背景下，中小房企很难取得外部融资，而品牌房企具有多种融资渠道，能有效解决小房企的融资难困境。
通常情况，代建方会赚取一些融资成本利差。
四、代建模式类型
1、商业代建——品牌房企为中小开发商提供全程开发管理服务，输出品牌
目标受众：对接土地确权的房地产项目房企。
（1）委托方：提供土地并承担全部或主要的投资；
（2）代建方：根据项目方需要，向项目输出品牌，派驻专业的开发团队，承担开发任务，提升产品的市场价值，并为符合要求的部分项目提供融资服务。
2、资本代建——品牌房企为各类专业房地产投资金融机构提供全程开发管理服务
目标受众：对接各类专业房地产投资金融机构。
（1）委托方：专注于房地产股权投资的金融机构，拥有财富端募集资金的优势；
（2）代建方：为其投资项目提供全过程开发管理服务。
委托方例如，拥有财富端募集资金优势的房地产股权投资基金，但是缺乏项目操盘经验，或者没有操盘团队，那么代建模式再合适不过。
3、政府代建——房企承接保障性住房和大型公共服务配套的建管服务
目标受众：对接保障性住房和大型公共服务配套的建设管理和服务需求的地方政府及其相关部门。
（1）委托方：政府相关部门合作；
（2）代建方：房企承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理和服务。
依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金。政府代建项目的利润较低，但可获得更多的社会资源。
五、代建交易架构
代建模式责任边界：
（1）委托方：拥有投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担投资风险。
（2）代建方：负责开发环节的全过程管理。
双方通过《项目开发代建管理合作协议》约定主要事项：
1、公司治理
涉及法定代表人及公司高管人员任免权、股东委托投票权、公司账册和印章的管理权等。
2、经营管理
委托方派驻项目公司的管理人员与委托方签订劳动合同，并向项目公司收取此部分费用。
3、融资事项
代建方负责为项目公司融资，通常会为此提供增信。
4、 项目建管
项目定位、设计、施工、销售方面的决策权等的约定。
具体包括：编制项目开发生产计划、规划方案设计确定、施工图设计及审核、三通一平工作、建设用地地质勘探、桩基施工管理、供应商的考察与确定、签施工协议、组织总包资源单位进场及施工、协助委托方完成工程款支付、工程竣工验收、销售排期及售价等。
5、政府报批
包括办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《工程验收报告》、《单项验收合格文件》等。
6、项目成本控制
对项目建设资金使用计划、项目建设预算编制、工程量清单及招标参考价编制与审核、工程变更及洽商的测算与审核、工程竣工结算等作出约定。
7、品牌输出
项目可以使用代建方的品牌。
8、利润分享
通常模式为代建方收取固定管理费，同时对于利润部分分成作出约定。
六、代建模式风控
1、委托方的选择机制
（1）需要基本的法律调查、资信情况、资金情况的调查；
（2）考察对方的经营诉求、契约精神的对方高层性格、处事方式等了解。
2、委托方资金链应急管理机制
（1）针对委托方暂时性资金链问题，可以有专门的过桥资金补血；
（2）针对委托方无法挽回的资金链断裂，需要收购项目股权的战略投资方；
（3）针对委托方抽走回笼销售资金，导致工程无法继续，项目的各种抵押贷款无法偿还，购房者要么拿不到房子，要么拿到了房子办不出房产证，需要代建方首先约定必须拥有财务知情权和部分控制权，并进行事中控制，确保项目公司账面上的资金能够应付各种可能发生的危机。
3、联合作业管控
品牌房企内部各个中心、分支机构联合作业，整合资源过程比较复杂，沟通成本很高。
4、采购管控
品牌房企体系内合格供应商无法进入项目，从产品的设计到营销以及产品品质的把控就会比较弱。
5、营销管控
基于品牌信任的准业主对于代建的项目的担心产生额外教育成本。
6、收益管控
优质项目稀缺，代建房企增加，代建费有下降的可能。
7、只贴品牌
只贴品牌房企品牌，不切实际地控制成本，甚至不惜牺牲产品标准。
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