1.
前两天，东莞针对新建商品住房的销售价格做出了新的通知。
大致意思呢，是说，
每套商品房在对外销售之前，需要先申报价格，—— 这是一直以来住建部的要求，不新鲜，
10天以内（以取得预售许可证或现售备案证书日为起始日），实际成交价不能高于申报价，不能低于申报价的90%；
但180天后，没有卖掉的部分，可以申请调价，
往上调，不超过5%；往下调，幅度不限。
这就是说，
如果项目前期卖得好，后面价格可以涨，但不能涨太多；
如果前期卖的不好呢，那就根据你们的实际情况降价即可，
降多少，随你们的便。
当然，申报的价格最后还是得通过住建部审批才行。
2.
这对楼市来说，显然是一个好消息，
因为降价的自主权，又“部分”回到了开发商手里。
实际上，开发商在对商品房的定价上，有非常严苛的流程，
涨价、降价并不完全由自己说了算。
这中间涉及到一个“备案”的问题。
譬如，XX开发商，盖了一个新楼盘，准备往外销售。
在开盘之前，开发商需要提前给每一套房子定好一个价格，然后拿着这个价格去房管部门备案，
这个价格就就叫做“备案价”。
备案价审批通过以后，开发商才能拿到预售销售许可证，才能正式往外卖房子。
而这个“备案价”，就是销售的最高价。
比如，某套房的备案价是432万，那么最后合同上的成交价，就不能高于432万。
若开发商想在销售的过程中提高售价，则需要再次向房管部门重新备案（一般是提前15天），并再次等审批通过。
3.
在过去，备案价和销售价，是由开发商根据市场行情来定，
在备案时，往往会选择把价格先定高一点。
比如，在一个周边二手房房价15000/㎡的地方，备案价申请为20000元/㎡，
但实际上，开发商也知道这个价格根本卖不出去，
因为市场最高只能接受新房17000元/㎡的价格，再贵买家就不买帐了。
于是开发商就在备案价的基础上打个八五折往外销售。
这3000元/㎡的价差，相当于为后面市场上升留下了涨价的空间。
后来，许多城市为了“稳房价”，出台了一些新规，
其中就包括房价指导，也就是我们常说的“限价”。
限价开始后，开发商的“备案价”要接受住建部门的指导，不再像从前那么自由，
包括「定高价」和「涨价」的自由，以及「定低价」和「降价」的自由。
不允许开发商定高价和涨价，这种情况我们见的比较多，
比如“双合同”、“天价装修款”，都是这一政策下的产物。
另一方面，也有不少地方出台了“止跌令”，
大部分都是要求销售价不得低于备案价的90%，—— 文章开头提到的东莞就是其中之一，
目的么，自然也是为了稳住地方上的地价、房价，
不让大涨，不让大跌。
4.
所以，不要问“为什么开发商宁愿卖不出去也不降价”这种问题了，
很多时候，开发商是真的没法降啊，
—— 尤其是真到了“卖不出去”的时候，想降价自救，也只能在“止跌令”允许的范围内降价。
这次东莞新出的通知，相当于在一定程度上放开了房产企业的“降价权”，
允许开发商通过薄利多销的方式尽快回笼资金，渡过难关。
也是给房地产“松绑”的一个动作。
当然，至于会不会降，会降多少，就要看市场本身的支撑力度啦。
ps，
新建商品房的备案价，可以在当地的房产信息网上查询。
每个城市叫法不一样，比如东莞，叫做“东莞市房管局公众信息网”，
网址为：dgbdc.dg.gov.cn
其他城市，你们就自己去找一下吧~
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