首先按照我的邏輯，只買對不擇時，對於好城市，每一次調整都是你買入的機會。
買到了就拿著，至少若干年內是不需要考慮賣的。
但顯然，這個在操作上不太可能，每個人能力有限、資金也有限，不可能次次都做對（甚至大部分時候都是做不對的）。
做錯的時候，這個問題就來了。
我認為下列四種情況下，也許考慮賣掉房產或者部分房產，是更好的選擇。
1、買錯了，買到了差房子
這樣買錯的案例其實並不在少數。
最主要的一類物業是在風景優美的山巔海邊，也就是行內平常講的“
風景有毒”類物業，結果是很難受的。我經常看到內地很多沒有見過海的買房人，跑到惠東、東戴河、海南什麼的地方掃貨。但是回頭隔個七八年看，差不多還是那個價錢，或者是略微的跑贏了通脹。
典型的是深圳瘋傳的東部華僑城天麓一套別墅，買來7年反虧了2000萬。
如果是自己度假使用，純粹不考慮資產升值，那麼這是另一回事了。
如果你考慮到升值，那麼，當你意識到自己犯了錯誤，這個時候，當初買入的邏輯就不存在了。
這樣的房子，不要想著拿得久它就能翻盤，果斷出掉，儘早止損，方為上策。
2、漲到盡頭，基本面逆轉
這是比較多的情況，但又是分歧最大、最難講透的一種情況。怎麼判斷一個小區的漲勢差不多、要賣出了？
我的理解是，關鍵是要從兩個維度去判斷，這兩個維度也是決定房地產價值的核心因素。
從內外分，可以歸納為“公共投資”+“社區品質”，從屬性分，可歸納為“土地”+“房屋”。
就某個微觀地段而言，房地產的價值取決於周邊的公共投資，有沒有人在你小區的周圍持續的、瘋狂的進行公共建設——這些建設包括地鐵、學校、醫院、商場、公園、綠道等等，決定了你家小區的升值幅度。
至於到房屋，房屋自然是不會升值的，但社區品質不同，會在很大程度上影響物業價值。
比如很多老化的小區，會產生居住品質的降低，這包括了多層沒有電梯、人車不分流、管理不善、車位嚴重不足、出租率太高等等。那麼，同等配套之下，老小區會跑輸是很自然的事情。
綜合這兩者，我認為，持有“舊區+舊房”物業的同學，可以認真考慮賣出的選項。
原因是，在很多老化的地段，公共投資已經銳減甚至到沒有，周邊已無持續改善的可能。
同期，房屋的逐年老化，也會越來越影響物業升值的速度。如果這時有更好的選擇，賣出會更好。
總結就是，如果你判斷這個房產漲幅差不多了，那麼，即便還是有魚尾巴可吃，也不要猶豫，果斷出掉。
有人提出“學區房”的反例，的確百花片區是這樣。但是學區房表現的是你獲得優質教育資源的價格，並非房地產的價格，只不過我們把本該給學校的錢給到了房東。
因此，房地產價格的決定因素是名校是否一直維持其競爭力，那是教育行業的事兒，不在這個範疇。
3、有更好的標的選擇，以次換優
這第三種情況是最多的，也基本上是每一個置換的買房人做的事情。
每個人資金、能力都有限，很難一直有錢一直只買不賣，必要的時候，總是必須賣掉才能換到。
這有時候甚至很難受，因為可能會涉及到你要搬家，重新租房子等等，但是，事後往往會證明：只要你真的選對了，那麼，賣出是絕對值得的。
比如，賣出公寓換住宅。有人在豪宅稅取消之前，賣掉福田的一個公寓，持有4年賺了40%，覺得“買錯了”。然後迅疾在豪宅稅取消之後，以單價6萬多的價格買入西鄉一套兩住宅。
這幾年幾乎所有的案例都表明：在深圳這樣的城市買入公寓，做到不虧錢是可以的（前提是持有夠久），但跑輸是一定的，不要有什麼幻想。
再如我身邊一個案例，2012年賣掉龍崗一套3房，置換南山一個3房，7年過去，前者從130萬變成了400萬，後者從260萬變成1000萬。漲幅也是完勝，這也是置換成功的典範。
回到我們開頭提到的案例，有些回報率低的寫字樓，出掉換成住宅，也是“以次換優”的表現。
賣掉一套房子或者買入另一套，唯一的判斷標準就是：哪個產品更優（在區域的稀缺性更強）。
有時候的確會出現賣掉了一個老房子，但是買入的新品漲幅不及預期。那不是賣錯了，是買錯了，這個要區別看。
4、市場出現系統性危機
房地產的本質是金融，總是會有危機。
歷史上那些經濟體出現了房地產危機，對家庭財富的影響短期的確很慘重。儘管長期能夠重新漲回來，但你能不能活著看到第二天的太陽，就因人而異了。
比如說，像香港、日本當年的泡沫破滅，房價下跌幅度都超過50%，負資產案例持續了10多年，還是比較恐怖的景象。
對於某一部分人群來說——這部分人群尤其是槓桿過高，或者心理承受能力過低，賣掉一些多餘的房產，是更為穩妥的選項。
但這個是屬於不一定非要賣房的情況，如果你的債務控制的好，不需要考慮這個問題。
房地產最重要的問題，是現金流的問題，只要能夠把握好現金流，不需要過分的擔憂這些。
而且，像系統性危機的出現，既很難預知又無力抵禦，只能說是隨機應變、見招拆招。
謹記一點：在都市圈核心的大城市，永遠都不要賣出核心區域的房產。賣掉它，那一定是未來最大的風險。
以上是我個人梳理的幾種情況，供大家參考，前三種情況，我認為都應該毫不猶豫的出掉，換成更好的房產。
當然，每個人的實情都不同，難以覆蓋。希望各位可以結合自身的情況，妥善評估和謹慎處理好自己的房產，祝願都能做對。
——by朱羅紀
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