首先按照我的逻辑，只买对不择时，对于好城市，每一次调整都是你买入的机会。
买到了就拿着，至少若干年内是不需要考虑卖的。
但显然，这个在操作上不太可能，每个人能力有限、资金也有限，不可能次次都做对（甚至大部分时候都是做不对的）。
做错的时候，这个问题就来了。
我认为下列四种情况下，也许考虑卖掉房产或者部分房产，是更好的选择。
1、买错了，买到了差房子
这样买错的案例其实并不在少数。
最主要的一类物业是在风景优美的山巅海边，也就是行内平常讲的“
风景有毒”类物业，结果是很难受的。我经常看到内地很多没有见过海的买房人，跑到惠东、东戴河、海南什么的地方扫货。但是回头隔个七八年看，差不多还是那个价钱，或者是略微的跑赢了通胀。
典型的是深圳疯传的东部华侨城天麓一套别墅，买来7年反亏了2000万。
如果是自己度假使用，纯粹不考虑资产升值，那么这是另一回事了。
如果你考虑到升值，那么，当你意识到自己犯了错误，这个时候，当初买入的逻辑就不存在了。
这样的房子，不要想着拿得久它就能翻盘，果断出掉，尽早止损，方为上策。
2、涨到尽头，基本面逆转
这是比较多的情况，但又是分歧最大、最难讲透的一种情况。怎么判断一个小区的涨势差不多、要卖出了？
我的理解是，关键是要从两个维度去判断，这两个维度也是决定房地产价值的核心因素。
从内外分，可以归纳为“公共投资”+“社区品质”，从属性分，可归纳为“土地”+“房屋”。
就某个微观地段而言，房地产的价值取决于周边的公共投资，有没有人在你小区的周围持续的、疯狂的进行公共建设——这些建设包括地铁、学校、医院、商场、公园、绿道等等，决定了你家小区的升值幅度。
至于到房屋，房屋自然是不会升值的，但社区品质不同，会在很大程度上影响物业价值。
比如很多老化的小区，会产生居住品质的降低，这包括了多层没有电梯、人车不分流、管理不善、车位严重不足、出租率太高等等。那么，同等配套之下，老小区会跑输是很自然的事情。
综合这两者，我认为，持有“旧区+旧房”物业的同学，可以认真考虑卖出的选项。
原因是，在很多老化的地段，公共投资已经锐减甚至到没有，周边已无持续改善的可能。
同期，房屋的逐年老化，也会越来越影响物业升值的速度。如果这时有更好的选择，卖出会更好。
总结就是，如果你判断这个房产涨幅差不多了，那么，即便还是有鱼尾巴可吃，也不要犹豫，果断出掉。
有人提出“学区房”的反例，的确百花片区是这样。但是学区房表现的是你获得优质教育资源的价格，并非房地产的价格，只不过我们把本该给学校的钱给到了房东。
因此，房地产价格的决定因素是名校是否一直维持其竞争力，那是教育行业的事儿，不在这个范畴。
3、有更好的标的选择，以次换优
这第三种情况是最多的，也基本上是每一个置换的买房人做的事情。
每个人资金、能力都有限，很难一直有钱一直只买不卖，必要的时候，总是必须卖掉才能换到。
这有时候甚至很难受，因为可能会涉及到你要搬家，重新租房子等等，但是，事后往往会证明：只要你真的选对了，那么，卖出是绝对值得的。
比如，卖出公寓换住宅。有人在豪宅税取消之前，卖掉福田的一个公寓，持有4年赚了40%，觉得“买错了”。然后迅疾在豪宅税取消之后，以单价6万多的价格买入西乡一套两住宅。
这几年几乎所有的案例都表明：在深圳这样的城市买入公寓，做到不亏钱是可以的（前提是持有够久），但跑输是一定的，不要有什么幻想。
再如我身边一个案例，2012年卖掉龙岗一套3房，置换南山一个3房，7年过去，前者从130万变成了400万，后者从260万变成1000万。涨幅也是完胜，这也是置换成功的典范。
回到我们开头提到的案例，有些回报率低的写字楼，出掉换成住宅，也是“以次换优”的表现。
卖掉一套房子或者买入另一套，唯一的判断标准就是：哪个产品更优（在区域的稀缺性更强）。
有时候的确会出现卖掉了一个老房子，但是买入的新品涨幅不及预期。那不是卖错了，是买错了，这个要区别看。
4、市场出现系统性危机
房地产的本质是金融，总是会有危机。
历史上那些经济体出现了房地产危机，对家庭财富的影响短期的确很惨重。尽管长期能够重新涨回来，但你能不能活着看到第二天的太阳，就因人而异了。
比如说，像香港、日本当年的泡沫破灭，房价下跌幅度都超过50%，负资产案例持续了10多年，还是比较恐怖的景象。
对于某一部分人群来说——这部分人群尤其是杠杆过高，或者心理承受能力过低，卖掉一些多余的房产，是更为稳妥的选项。
但这个是属于不一定非要卖房的情况，如果你的债务控制的好，不需要考虑这个问题。
房地产最重要的问题，是现金流的问题，只要能够把握好现金流，不需要过分的担忧这些。
而且，像系统性危机的出现，既很难预知又无力抵御，只能说是随机应变、见招拆招。
谨记一点：在都市圈核心的大城市，永远都不要卖出核心区域的房产。卖掉它，那一定是未来最大的风险。
以上是我个人梳理的几种情况，供大家参考，前三种情况，我认为都应该毫不犹豫的出掉，换成更好的房产。
当然，每个人的实情都不同，难以覆盖。希望各位可以结合自身的情况，妥善评估和谨慎处理好自己的房产，祝愿都能做对。
——by朱罗纪
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