2018年，註定是不平凡的一年！
一、新派公寓事件暴露出輕資產模式的弊端
春節後初七剛從老家回到深圳，就看到戈宏總髮的微信，新派公寓新國展店業主更迭後，遭遇停電強制騰退。
此事在行業也引起了熱烈討論，我們經常說的“買賣不破租賃”難道不管用？從法律專業視角來看，核心有三點：
第一，買賣不破租賃是有前提的。對於集中式物業來說，如果是先租賃，後抵押或查封，那麼原租賃合同是要繼續履行的。但如果是先抵押後租賃，那買賣不破租賃的前提是租賃合同需要獲得抵押權人的書面同意，這樣即使產權人發生變更，買賣仍不破租賃。
第二，如果抵押或查封在前，租賃在後，且租賃合同並沒有獲得抵押權人同意，那麼如果產權發生變動，租賃合同則不再受法律保護。《擔保法》及相關司法規定，如果房屋在出租前已被查封，那麼經由拍賣後，新的產權人有權終止原租賃合同。
第三，如果租賃合同因為產權變更無法正常履行，原出租房需承擔違約賠償責任，但無法規避產權人變更後的合同終止風險。
用戈宏總話說，現在大多數公寓企業都是整租模式，新派一直很謹慎用這種模式擴張，就擔心租賃合約無法如常履行！今天新派遇到的，明天可能還有其他也會遇到！租賃權益如果得不到保障，長租公寓發展的越大，危機越大！
二、輕資產模式需要克服6大挑戰
從以前的重資產時代來講，自己投資，自己擁有物業，並且運行所有的資源，這是一種資源整合的模式，就是一個人把所有事全都辦了。但是在輕資產模式下，運營方一般不投資，不持有資產，運營方獲得的是使用權。這時資產持有方和運營方是一種既共生也在一定程度上對立的關係。
輕資產模式從2012、2013年萬達開始輕資產化的時候一直是一個熱點，從萬達開始輕資產化的時候，大家都認為輕資產是一個趨勢，但是如果我們去盲目地跟隨行業的領先者，很可能就會被撞得頭破血流，因為他在重資產時代已經趟過了很多坎，已經解決了很多現實的問題，而並不是從輕資產時代從零開始探索的。
對輕資產模式來說，至少需要解決幾大挑戰：
第一，輕資產運營方與重資產業主方激勵兼容性問題。對於輕資產運營方來說，運營好壞影響的只是租金收入，而對業主方來說，則是資產價值，尤其如果以現金流來計的話，一個麥當勞，一個雜貨店，不同的運營方顯然對資產方的價值貢獻是不一樣的，但反過來，經營的好品牌效應突出，業主資產增值有多大程度可以體現為運營方收益？實現資產方和業主方利益兼容呢？這也是為何國外REITs需要社會資本持有，專業機構運營的核心原因，既需要專業分工，同時形成利益兼容的激勵機制。
第二，沒有產權，無法享受貨幣超發、房價上漲背景下的資產升值紅利。
第三，缺乏控制權，跟業主比處於弱勢地位。業主和經營方之間經常會有很多的糾紛，而當這種糾紛出現的時候，不管你是服務方還是經營方，你都沒有話語權，很容易遭受違約。從這一點來講，輕資產就不像重資產那麼有保障。
第四，對經營能力和回報的要求更高。輕資產核心的難點就是要突破市場化的回報預期，同樣一個房子，你也在經營，我也在經營，看起來都一樣，但是它的回報水平低於市場的證券化成本，你的高於證券化成本，你就有造血和加槓桿的能力，因為輕資產模式是沒有抵押物的，所以它就要求你有更高的回報能力。
第五是融資渠道有限，實現規模困難。輕資產的模式固然投入少，起步容易，但做大是有難度的，融資渠道也相對有限，因為輕資產缺乏抵押物，融資成本非常高，可能大部分百分之十幾，而包租模式下投入其實並不低，而目前國內的資產證券化仍然處在起步階段，或者說成本相對比較高的狀態。現在很多大的重資產企業企業融資成本已經到了6%以下，這就是重資產的優勢，因為有資產可以抵押。
第六，人才吸引和激勵難度更高。對於輕資產模式來說，因為利潤微薄，對於高價吸引人才就力有不逮，而且輕資產更是依靠精英人才，簡單發工資是不行的。對一個輕資產企業來講，要想留住核心骨幹，更多是一種合夥關係，不太可能是他給你打工，因為輕資產門檻低，厲害一點的他自己也可以去創業，憑什麼給你打工呢？
三、輕資產模式有困難，並不意味著重資產模式就會大行其道
我們說輕資產模式會遇到這些瓶頸和困難，是否意味著輕資產模式就沒有前途了呢？答案當然是否定的，這主要從幾個方面來講：
第一，當資產數量不再是主要矛盾時，資產的質量就成為關鍵問題，而運營能力的另一面就意味著資產價值，因為資產價值需要通過運營能力來度量和體現，需要通過優質運營所產生的現金流來定義。運營能力是稀缺品。
第二，輕資產模式本身就是需要時間。國外酒店品牌都是百年積澱，輕資產生意是一個工匠心態、精雕細琢的生意，需要精心打磨產品、標準化，人員的培訓、培養，不可能一夜之間塑造出一個很大的公司。
第三，輕資產模式的市場估值更高。國外同樣一個資產，裝在開發商資產包裡，和裝在運營商包裡，後者估值是前者的至少2倍。
第四，最關鍵的，目前重資產持有條件還不成熟，一個是回報太低，二個是REITs還處於起步期，租金回報與利息倒掛的現象需要長時間才能慢慢扭轉。現階段最大的可能性就是局部試水和破冰，在一些低成本的租賃用地上先行先試。
所以，輕資產模式遇到的問題是階段性的，這些問題本身也說明存量資產的運營還有很長的路要走，冰凍三尺非一日之寒，需要我們堅定執著做好長跑準備。
（全文完）
作者：劉策，來源：《存量地產觀察》；本文觀點僅代表作者個人立場，對存量市場的更多觀點請關注作者即將由中信出版社出品的第4本新書《掘金存量地產：14位商業領袖詳解存量運營落地策略》。
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