文 | 歐陽捷
導讀：人是最可寶貴的。只要有了人，什麼人間奇蹟都可以創造出來
4月6日，我們在美國休斯敦市參加中美房地產峰會，休斯敦市市長授予中國房地產業協會會長劉志峰先生“波士頓榮譽市民”稱號。
他在致辭中說：“休斯敦吸引了300萬移民，城市發展蒸蒸日上，人們來了就不肯走，希望大家把錢用在刀刃上，用在房地產投資上”。
最後，他大聲疾呼：“房地產投資必須在休斯敦”。
聽起來，是不是很耳熟呢？
這與中國市長的招商引資並無二致。
城市增長是全世界城市的共同課題，如何才能獲得增長？
01
城市增長邏輯正在改變
2010年之前，國內大城市的人口增長很快，常住人口年均增長几乎都在10萬人以上，當然，經濟增長也很快。
2012-2016年，許多城市人口增長已經放緩，包括杭州、南京、蘇州、西安、合肥等城市年均常住人口淨增長都僅為幾萬人，接近人口自然增長率。
與此同時，很多城市還伴隨著老齡化，這意味著如果沒有外來人口的支撐，老齡化嚴重的城市將逐步喪失競爭能力和生命活力。
以上海為例，按照常住人口老齡化率計算目前僅為22.5%，而戶籍人口老齡化率已經超過30 %，2050年或將達到44.5%。
如果沒有外來人口，上海將失去城市競爭能力和發展活力，上海何以成為具有國際競爭力的世界性大都市？
如果城市逐漸喪失競爭能力，就無法吸引人們來到這裡、留在這裡，城市產業發展就會放緩、資本流入就會減少。
如果城市逐漸喪失生命活力，昔日繁華似錦的城市就會再現日漸凋零、終被荒蕪的歷史場景。
切莫以為這樣的場景只會發生在人煙稀少的沙漠古城，同樣的場景也會上演在人口下滑的沿海城鎮。
撤鄉並鎮也在加速一些鄉鎮的衰敗。
很多中小城鎮人口都在淨流出，流向更大的城市。
普羅泰戈拉曾說：“人是萬物的尺度”。
沒有了人，世界還有什麼意義呢？
而大城市卻進一步掀起人口爭奪戰，用人才落戶政策爭奪優質人口，加劇中小城鎮的人口流出。
大城市的邊界正在不斷擴大，軌道交通與基礎設施的改善幫助城市增強了擴容的能力。
各類新區新城急需補充產業與人口，但是，傳統產業不再受到歡迎。
城市需要的是更具效益、畝產更高的科技產業、創意產業、新興產業。
這些產業最重要的資源支撐就是人才。
這些大城市的人口增長門檻界定為40歲或45歲以下，他們既是人才、又是青年，可以為城市帶來“三力”價值：
創新力——創立、培育、發展科技產業、創意產業、新興產業的潛力和機會；
消費力——消費觀念、消費意願、消費能力都促進著城市消費的升級換擋和內需增長；
生命力——他們本身不僅激發城市活力，其家庭高收入也可以支撐更多的高素質人口繁衍。
而這批人正是推動增長、創造美好的中流砥柱。
過去我們說過：“人口流動的背後是資本的流動”，人來到大城市，錢也跟著來到大城市。具有“三力價值”的人口不僅自身帶來資本，而且還可以吸引投資。
這些城市已經改變了城市增長邏輯。
它們從過去對於人口增長的無為而治轉向控制人口增長，現在又轉向吸引優質人口、引領城市競爭發展的新邏輯。
一些城市已經調整了人口規劃，未來四年人口增量將達到 30—400萬人。
深圳又是走在全國的前列。去年深圳常住人口淨增長高達60萬人，而且在未來四年，人口年均增長目標約70萬人，屆時，深圳將成為1480萬人口的“超級都市”。
爭奪人口就是爭奪未來。
雖然“人少且富”是我們的夢想【詳見2018-02-04微信文《歐陽捷：人少且富，難道不是我們的夢想嗎？，點擊鏈接可直接閱讀】，不過，GDP增長放緩已經是未來不可逆轉的長期趨勢。
但是，憑藉著高端產業與人口的“三力”價值，這些城市的GDP和人均財富依然可以持續較快增長，而且最低收入水平上移的速度更快，養老金補充更充分，城市居民生活更美好、兩極分化可縮小。
一二線城市依仗其發展潛力、就業機會、生活環境、財政優勢把大專人才甚至中專、技校人才一網打盡，必然導致不均衡的發展態勢在不同等級城市之間更加不均衡。
02
人口爭奪戰折射的是“人荒”
南京、成都、鄭州等城市爭奪的是本科以上人才，城市追求的是創新人才，人才定位與其城市產業發展定位相對應，與其城市競爭力和人才吸引力相匹配。
長沙的城市競爭力不足以與南京、成都這樣的城市對抗，只能把人才門檻降級為大專。
西安地處弱勢的西北，但搶奪人才憑藉一個“快”字，快速啟動、立竿見影，僅僅三天，“掌上戶籍室”就吸引了數百位在京學子註冊、數十名碩士博士完成落戶，一個季度就落戶了24萬人，相當於其它省會城市兩三年的常住人口增量。
遲到的北京、上海轉向全球性高端人才競爭，跳開了一般型人才競爭的紅海，恰恰是源於其國際性大都市的定位以及對大城市病的恐懼，未來增量相對有限。
人才爭奪戰正在延伸到中專學歷的技術工人，沒有技術工人，中國成為高端製造業強國是不可能的。
大城市的人口爭奪戰還會延伸至並不特殊的工種，甚至建築工人、清潔工人、機床工人……，未來他們都不再是拿著簡陋工具、幹著體力的勞動者，而是開著專業機器、專用車輛、專用設備的一群實用技術人才。
未來5年，武漢力爭留住100萬大學生，瀋陽計劃吸引70萬大學生，合肥正在一網打盡式地爭奪人才，只要是職校和高中畢業，都可享受人才購房優惠資格。
城市人口爭奪戰剛剛開始、遠未結束，已經出臺人才購房政策的城市僅有約20個，更多的城市還未覺醒。
人才的總量是有限的。
漠視人才的城市最終會被人才們用腳投票的。
近四年來，大專院校每年只有700多萬畢業生，大部分留在省會以上城市，只有少量畢業生會回到家鄉的中小城市。
2016年的職校畢業和初高中畢業未升學的學生數量幾乎相當於高校畢業生數量，同樣是人才的龐大群體。
兩類畢業生之和幾乎相當於當年的出生人口。換句話說，幾乎所有年輕人已經都是人才了。
其實九年義務教育之後，很少有學生不繼續上高中和職校的，這也意味著吸引人才的購房政策放寬到這個層面，就等於全民購房不設限。
三四線城市也會被迫捲入這場人才爭奪戰，逃避人才爭奪戰的城市勢必在未來城市增長的長跑中掉隊。
都市圈三四線城市可以藉助都市圈的擴容而藉機享受核心城市人才溢出優勢。
不過還是有些城市已經覺醒，崑山、東莞率先動手，它們正及時抓住大城市的溢出效應和都市圈產業發展的機會。
以人才之名吸引人口，折射的是殘酷的現實——“人荒”。
如果所有省會以上城市都將人才門檻降至高中和職校畢業，全國新增人口很可能都會被一二線城市全部搶走。
雖然國務院政府工作報告稱：“今年進城落戶1300萬人”，但很可能主要是重在落戶、而非進城，因為農村可轉移人口已經不多了。
人才爭奪戰看似是大城市之間的人口戰爭，但最受傷的卻是非都市圈的中小城鎮，它們將面臨無人可爭、人口減退的尷尬境遇，年輕人，誰還會願意留在可能日趨衰落的地方呢？
03
大城市再度面臨更嚴重的“房荒”
人才蜂擁而入，大城市做好準備了嗎？
大城市首先面對的是住房供應跟不上，當然，它們還面臨著學校不足、醫院不足、交通設施不足……等等大城市病的問題。
過去多年，幾乎所有大城市的新增住房用地供應都是趨勢性下降的，現有庫存也是下降的。
2017年雖然出現了反彈，但增量依然很低，整體供應量也低於2010-2014年。
人來了，房在哪？
搖號購房的本質是——房荒。
杭州加入搖號購房已經遲了，西安或將再次收緊搖號政策。
所有引進人才的城市都已踩上住房供應急缺的“蹺蹺板”。
深圳去年新增常住人口60萬人，同年新增住房用地供應為零，儘管其中相當一部分人只是落戶而非新進城人口，但僅靠城市更新提供新增住房顯然是遠遠不足的。
這正應了我們前年所說，無房可買將成為熱點城市的新常態。【詳見2016-12-11微信文《歐陽捷：“無地可建”、“無房可售”或將成為熱點城市新常態？》，點擊鏈接可直接閱讀】
有人說，不是可以買二手房嗎？
一般城市自住率大約為80%。假定市場新增供應為零，即使沒有拆遷改造，剩餘的20%可流通量每年賣出5%，只要四年時間，二手市場也就無房可買了。
哪怕未來我們進入存量市場，只要人口沒有下降，市場就需要增量才能保持冗餘，才不致無房可買。
這些城市勢必要增加住宅用地供應，如其不然，出臺搖號購房政策都是遲早的事兒。
也許，過去它們沒有增加土地供應的客觀原因是因為城市土地有限、耕地永久保護、用地指標不足，有限的可建設用地更多用來拉開城市框架、改善交通條件、吸引產業進駐。
以上海為例，其城市總面積6000平方公里，其中農用地面積約佔49%，建成區面積約佔35%，水面灘塗約佔15%，考慮長期可持續發展，每年新增建設用地極為有限，還要為引進產業和城市公用設施預留髮展空間，住房用地只能越供越少，房荒在所難免。
上海需要那麼多的農用地嗎？
顯然，這涉及到國家制度——耕地永久保護。
沒有土地就沒有未來。
城市的發展和增長不能或缺最基礎、最重要、最稀缺的土地資源。
重慶原創的“地票”制度終於走向全國。
“
國務院辦公廳發佈的《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》規定：
（一）耕地後備資源嚴重匱乏的直轄市，由於城市發展和基礎設施建設等佔用耕地、新開墾耕地不足以補充所佔耕地的，可申請國家統籌補充。
（二）資源環境條件嚴重約束、補充耕地能力嚴重不足的省，由於實施重大建設項目造成補充耕地缺口的，可申請國家統籌補充。重大建設項目原則上限於交通、能源、水利、軍事國防等領域”。
”
這就為上海和其它超大特大城市獲得建設用地增量打開了缺口。
對於各省會城市，雖然國家統籌只是用於重大項目，但卻可以釋放這些城市原來用於重大項目的土地資源用作包括城市住宅用地的新增建設用地指標。
雖然，國家統籌需要交納一定的跨省域補充耕地資金，但相對來說，這還是相當便宜的。
“
文件規定：“以佔用的耕地類型確定基準價，以損失的耕地糧食產能確定產能價，以基準價和產能價之和乘以省份調節係數確定跨省域補充耕地資金收取標準。對國家重大公益性建設項目，可按規定適當降低收取標準。
（一）基準價每畝10萬元，其中水田每畝20萬元。
（二）產能價根據農用地分等定級成果對應的標準糧食產能確定，每畝每百公斤2萬元。
（三）根據區域經濟發展水平，將省份調節係數分為五檔。一檔地區：北京、上海，調節係數為2；”
”
以標準最高的上海為例，跨省域補充耕地資金最多隻要80萬元/畝，簡直是太便宜了。
現在很多縣級市土地出讓金動輒數百萬元/畝，對於土地緊缺城市，區區數十萬元的跨省域補充耕地資金恐怕連土地整理和補償費用都不夠。
低價獲得補充建設用地指標，無疑會讓缺地的大城市趨之若鶩、跑步進京的。
地票能夠增加多少供應呢？
目前來看，只有“三區三州”（“三區”指西藏、新疆南疆四地州和四省藏區;“三州”是指甘肅的臨夏州、四川的涼山州和雲南的怒江州）及其他深度貧困縣城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標可以用於國家統籌，顯然跨省域補充耕地是很有限的。
因此，我們可以預期，即便這些大城市充分用足政策，爭取更多的建設用地指標，但是，依然不要幻想這些城市新增住房與新增人口能夠匹配。
同樣的，這些吸收人口過快的城市的教育、醫療、體育、文化等公建配套也將面臨用地不足的問題，也就意味著上學難、就醫難、健身難，排隊、搖號、漲價或在所難免。
超大特大城市的住房市場永遠都是短缺經濟的典型案例。
城市增長的新邏輯就是：人是核心驅動因子。
其實這與國家發展邏輯一樣，吸納更多具有“三力價值”的人群，併成為人與資本願意持續流入的城市，最終在城市競爭的長跑中持續位列前茅。
正應了那句老話：“人是最可寶貴的。只要有了人，什麼人間奇蹟都可以創造出來”。
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