本報記者/張玉/上海報道
杭州本土房企浙江省贊成集團有限公司(以下簡稱“贊成集團”)日前的退地風波在臨近年關的當口一度引發市場對於當前土地市場的關注。
對於退地事宜，11月18日，《中國經營報》記者多次致電贊成集團進行採訪，截至發稿，未獲回覆。
退地風波背後，今年以來，土地市場整體呈現出量價齊跌的現狀。國家統計局數據顯示，2019年1～10月份，房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%，降幅比1～9月份收窄3.9個百分點;土地成交價款9921億元，下降15.2%，降幅收窄3.0個百分點。
值得注意的是，儘管如此，熱點城市土地出讓金規模依然熱度不減。此外，儘管土地市場一度呈現低迷趨勢，仍有不少房企選擇逆週期拿地。中原地產研究中心數據顯示，2019年截至11月20日，TOP50房企拿地金額1.92萬億元，較2018年同期上漲18%。
土地市場屢現流拍
日前，據權威媒體報道，杭州蕭山瓜瀝掛牌一宗“蕭政儲出[2019]42號”地塊，這宗地塊實際為一宗退地，此前由杭州本土房企贊成在9月以約3.77億元的價格競得。根據當時的出讓要求，贊成在拿地之前已經繳納5853萬元保證金，此次退地將直接造成贊成損失數千萬元。
對於杭州房企贊成寧願承擔損失也要退地的行為，中指研究院杭州分院副總經理高院生向記者表示，這對企業來說算是及時止損。他認為，根據企業後期的評估，整塊地拿地成本包括加上自持部分的成本，對於企業後續運營來說肯定是虧損的，或者後期會帶來更多資金上的壓力。當前的退地行為，基本上是企業評估過後期的整個運作風險和利潤空間之後，根據現有資金狀況作出的決策。
而據浙江好地研究院院長朱祖淵透露，根據消息，贊成退地的原因是因為對杭州競拍自持規則的誤判，而非市場原因，杭州“限房價限地價”政策之後，房企拿地更加理性，但目前的土地市場還是維持了一定的熱度。
房企退地在某種程度上反映出當前政策環境下土地市場的理性發展。而近段時間以來，土地市場低溢價率成交甚至流拍現象也並不少見。
11月26日，武漢市自然資源和規劃局發佈公告稱，編號為P(2019)153號的地塊因故延至12月24日揭牌。
根據出讓文件，該地塊是以公共交通樞紐為核心的城市更新建設項目，地塊內公共建設和住宅部分須同步開工、同步建設;土地競得人須自持不低於30%的商業商務建築面積，且該部分在項目竣工驗收後10年內不得整體或分割轉讓、銷售。
另據杭州本地權威媒體報道，據業內人士透露，截至原計劃揭牌的時間，該地塊仍無房企報名，這或許是延期近一個月揭牌的原因。
同日，武漢一宗編號為P(2019)148號的地塊第三次流拍。據悉，該地塊是武漢首宗預售地塊，本次出讓為第三度掛牌，前兩次均為現場掛牌。此前原計劃於4月30日出讓，揭牌前一天被撤牌，隨後於6月28日再度掛牌出讓，仍然流拍。
武漢土地市場的流拍並非個例。數據顯示，從流拍率來看，10月份單月300個城市中共有52宗流拍，流拍率達到7.8%，其中42宗出自三四線城市，10宗出自二線城市。
更能反映市場冷熱程度的成交溢價率在10月份繼續下降。據易居方面統計，10月份40個典型城市土地溢價率為14.3%，較9月份下降2.4%，已經連續4個月下降。
朱祖淵指出，從2018年以來的房地產市場走勢週期來看，受調控影響，整體市場呈現了以年度為週期的市場波動，今年也延續了去年上半年熱下半年冷的總體走勢。一方面，下半年房企受調控及資金面影響，拿地普遍更為謹慎;另一方面，土地出讓起拍價普遍不下調甚至部分上調，而新房普遍依然受限價控制，多方面原因導致下半年低溢價現象普遍甚至流拍。
“低溢價率從某種程度上能夠反映市場的熱度，但是因為很多企業在溢價率環節是做了一些規範的，所以低溢價率也並不能真正反映目前土地市場的競爭熱度。”在高院生看來，土地流拍的確能反映出市場熱度在持續降溫，但10月份流拍的比率跟去年四季度相比依然處於一個低位狀態。從這一角度來講，今年四季度的土地行情要好於去年。
逆週期拿地邏輯
儘管今年土地市場普遍呈現量價齊跌的態勢，具體分析不難看出，熱點城市土地市場出讓依然規模不減。
中原地產研究中心的數據顯示，截至11月18日，2019年以來受監測的50大城市土地市場合計土地出讓金額達到3.57萬億元，同比上漲幅度為17.4%。其中，包括杭州、蘇州、上海、武漢、南京等土地出讓金千億元規模的城市達到12個。杭州以2474億元的土地出讓金額位居首位，蘇州和上海的金額分別為1641億元和1587億元。
此外，克而瑞地產研究中心研究也指出，在經歷了上半年土地市場一波三折後，下半年仍有不少城市土拍成交量高於全年平均水平。既包括上海、深圳等一線城市，也涵蓋寧波、蘇州、長沙等熱點二線城市。
除了成交量並未明顯下跌以外，地市真正的核心指標——可比地價也並沒有出現明顯降幅，蘇州、武漢、西安等熱點二線城市的可比地價持續走高，三四線城市中則以南通的地價上漲最為顯著，對於大多數城市來說，土地市場實際上處於“預期下行，底線未降”的狀態。
“上一輪市場行情上升期，各大城市房地產市場行情普遍一片火熱屢創新高，而近兩年隨著調控的持續，市場進入盤整期，各城市之間就會出現分化，那些成長性好、抗風險能力強、市場較為健康的城市會更受到房企青睞。”朱祖淵坦言。
在同策研究中心總監張宏偉看來，從投資策略來講，大家基本上會關注一些比較強的二三線城市，“這些城市全國總共也就十幾個左右，基本上圍繞在三大經濟圈或者在成渝、武漢這些核心城市”。
高院生指出，各城市之間土地市場冷熱不均屬於正常現象，“這是城市之間整體的換擋，三四線城市換擋會比較快。接下來，市場遇冷趨勢會加速企業轉戰一二線城市拿地，這也會加速三四線城市土地市場的降溫。”
同時值得一提的是，今年以來，從土拍市場的反饋情況來看，頭部房企的土地儲備依然保持擴張態勢。
中原地產研究中心數據顯示，2019年截至11月20日，TOP50房企拿地金額1.92萬億元，較2018年同期上漲18%。
不過，不容置疑的是，市場大環境之下，房企投資意願正在逐步趨於理性。根據克而瑞研究中心數據，10強房企中有9家在10月份新增拿地金額遠低於全年平均水平，恆大、碧桂園和萬科10月拿地金額較全年平均水平大幅下降。
與之相對，在土地市場轉涼之際，國企、央企憑藉自身貫穿週期的資金實力和低融資成本表現“積極”。數據顯示，招商、中海等企業10月拿地金額超過80億元。而深圳土拍中，5宗成交地塊最後也均由國企拿下。
對於當前環境下企業選擇逆週期拿地，在張宏偉看來，現在實際上處於市場低谷時期，如果判斷未來一段時間整個市場短週期會出現轉向，那麼這個時候正是企業拿地成本最低的時候。從收益角度來講，隨著這些土地後續逐漸進入銷售狀態，其也會相對取得更好的回報。
在高院生看來，對於大部分企業來說，逆週期是所有企業都希望的拿地方式，但一方面逆週期的節奏很難踩到;另一方面，企業在逆週期的時候往往也伴隨著資金鍊的緊張情況。一些國有背景的企業，其本身拿地相對比較謹慎，可能會在保持資金比較充足的情況下，在市場相對不好的時候做一些補差，“這種方式是所有企業都希望的，但是很難在所有的企業中進行操作。”
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