最近出去看了看獅山的新盤，回來之後忍不住跟你們嘮嘮。這篇先說
獅山唯一一個有小戶型的項目濱河四季雲庭。先分享重磅信息：濱河四季雲庭要開了，驗資200萬，年前就開！最小戶型96m²，是獅山稀缺的小戶型。
如果說蘇州的新盤也有鄙視鏈的話，那麼園區和獅山的新盤絕對在鄙視鏈的最頂端。核心區位、優質商業、頂級學區，讓這兩個片區的新房成為了人人都想要的香餑餑。
就在最近這段時間，獅山的新盤集中放量。萬科上瑞閣905套開盤即售罄；中海上賢府717個人搶232套房；又一次驗證了那句獅山的項目不愁賣。
而眾所周知獅山的新盤以改善主城，主打大戶型。唯一一個有小戶型的濱河四季雲庭究竟如何，能買得到麼？
Part1四家合作 仁恆物業
濱河四季雲庭，位於高新區濱河路東、橫山路北、運河路西、徐思街南，屬於獅山板塊。
2019年4月24日下午，蘇地2019-WG-7號地塊被蘇州高新地產集團有限公司、招商局地產（蘇州）有限公司聯合競得，成交總價501661萬元，成交樓面價26288.31元/㎡，溢價率31.44%。當時該地塊的成交總價未超過市場指導價，則可期房銷售。同時，該地塊要求為全裝修成品住宅。
值得注意的是，濱河四季雲庭這個項目是蘇高新、招商、仁恆、恆泰4家房企合作開發建設的項目，據案場仁恆的銷售介紹：項目是由仁恆設計建造，後期物業也是仁恆。
[案場實拍]
據案場的銷售透露，讓仁恆來負責也是看中仁恆在蘇州粉絲眾多，仁恆的物業也給項目加分不少。
Part2最新動態
濱河四季雲庭佔地面積86741.10平方米，總建築面積267644.65平方米，計容建築面積190830.4平方米，容積率2.2，一共有1534戶，機動車停車位1929輛（其中訪客車位20輛）。
獅山眾多新盤橫向比較的話，濱河四季雲庭這個項目體量不小，僅次於上瑞閣。
根據規劃，濱河四季雲庭一共規劃了23棟16-26F住宅，其中，高層7棟、小高層16棟。 項目分為東西地塊，在鑫苑路的東西兩側，其中西區有10棟住宅（4棟小高層、6棟高層），東區為13棟住宅（12棟小高層、1棟高層）。
年前首開西區的四棟樓，
位於16#、17#、19#、21#，其中，16#、17#為16F小高層，19#、21#為26F高層。
西區緊挨著3號線橫山路站，5號線索山橋站也就在項目附近，妥妥的雙地鐵，交通很方便。
[濱河四季雲庭營銷中心]
Part3項目戶型
目前濱河四季雲庭一共公開了4種戶型，分別是建築面積96平3房2廳1衛、112平3房2廳2衛、128平3房2廳2衛、140平4房2廳2衛，首次開盤的也是這四種戶型。
值得注意的是，96m²的3房2廳1衛小戶型是獅山稀缺的小戶型，未來獅山入市的新盤雖不少，但基本都是大戶型，100平以內的小戶型很稀缺，可以預見的是一定會很搶手，如果有意入駐獅山，要儘快去看。
▼ 96平3房2廳1衛 ▼
建築面積約96平的3房2廳1衛，是常見的緊湊型小三房設計。戶型方正，南北通透，3開間朝南，2個臥室以及客廳南向。陽臺在客廳，朝南的臥室均有飄窗設計。整套戶型基本沒有什麼浪費空間，利用率很高。
▼ 112平3房2廳2衛 ▼
建築面積約112平的3房2廳2衛，同樣也是方正的戶型，南北通透，3開間朝南。主臥南北通透，是套房的設計，帶有獨立的衣帽間和衛生間。朝南的房間都有飄窗。
▼ 128平3房2廳2衛 ▼
建築面積約128平的3房2廳2衛。同樣是三開間朝南，陽臺連接客廳，朝南的臥室均有飄窗設計。值得注意的是128平的客廳是大寬廳的設計，後期業主可以根據自己的需要看保留還是改成4房，靈活性高。
▼ 140平4房2廳2衛 ▼
建築面積約140平的4房2廳2衛。做到了4開間朝南，客廳的陽臺和次臥陽臺相連，另外的3個臥室均有飄窗。主臥同樣是套房設計，有獨立衛生間。另外值得注意的是餐廳的北面也有飄窗，這個應該是贈送。
各個戶型的佈局上來看：
- 建築面積約96平：位於19#中間戶、21#中間戶；
- 建築面積約112平：位於19#東西邊戶、21#東西邊戶；
- 建築面積約128平：位於17#（全部都是）；
- 建築面積約140平：位於16#（全部都是）；
其中，19#、21#為2梯4戶；17#為4梯4戶（1梯1戶）、16#為2梯2戶（1梯1戶）。
目前獅山已經入市和即將入市的新盤都以大戶型為主，但其實有不少人想入駐獅山，但是因為總價太高而被拒之門外，濱河四季雲庭小戶型的入市剛好滿足了這群人的需求，但小戶型數量畢竟有限，預計又是開盤秒光的節奏。
Part4項目配套
關於商業配套這一塊兒，感覺都不需要講太多，獅山的配套被講了太多遍，大部分人都門兒清了。
龍湖獅山天街、綠寶、易生活、金鷹、泉屋美羅、永利廣場等商業配套已經非常成熟，同時也是獅山頂配的商業資源。
離項目不遠處就是新主城星韻商業中心，目前正在招商當中。
交通這一塊兒，之前有簡單的提及。
濱河四季雲庭是雙地鐵盤，3號線橫山路站就在西區靠濱河路的入口出來，走幾步就到。5號線索山橋西站也在項目不遠處，2021年6月通車。跟前兩項的優秀相比，濱河四季雲庭的學區讓人有點糾結。眾所周知，新房在交付之前都是不明確劃分學區的。
[濱河四季雲庭周邊學校]
濱河四季雲庭周邊一共有3所學校，蘇州高新區實驗小學（竹園路校區）是第一梯隊，蘇州高新區第一初級中學校是第二梯隊，高新區成大實驗小學是近兩年新建的學校。縱觀獅山的二手房，帶優質學區資源的小區總是要比不帶學區的小區貴的。
看一下週邊的社區所上的學校：（濱河四季雲庭具體學區規劃以交房後劃分為準）
- 與濱河四季雲庭一路之隔（橫山路）的為仁恆棠悅灣，其小學為蘇州高新區成大實驗小學；
- 在濱河四季雲庭一路之隔（濱河路）的為濱河路481號（中建八局安裝公司）、星韻花園、中梁香緹，其小學為蘇州高新區實驗小學（竹園路校區），初中為蘇州高新區第一初級中學校
再次強調，濱河四季雲庭的學區目前還沒定，對學區有要求的購房者還是需要慎重考慮。
Part5價格猜想
說了這麼多，終於要說到大家最關心，也是最敏感的價格了。
眾所周知，蘇州新房的價格紅線是4萬。
限價的大環境下，濱河四季雲庭同樣也不能例外。關於最終的售價是多少，案場的銷售說的很官方，不會超過4萬，具體是多少，還是要等預售證。
參考最近有動作的保利月映庭和中海上賢府。保利映月庭拿地價2.6萬，精裝交付、備案均價均價3.9萬；中海上賢府拿地價2.7萬，備案均價同樣也是3.9萬。
由此可以大膽的猜測，濱河四季雲庭的備案均價極大可能也是3.9萬-4萬之間。
目前樣板間已經公開，驗資階段，想要看樣板間的話，需驗資200萬。
再看周邊二手房，項目周邊次新房仁恆棠悅灣二手房均價4.1W、錦悅灣雅園3.9W；房齡8年的星韻花園3.8-4.2W。
細細來看，濱河四季雲庭接近4萬的價格，存在一定的倒掛，但是倒掛的價差沒那麼大了。
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