截止2020年3月2日，郑州二手房挂牌量已创历史记录，达到16.8万套，已比两年前同期增长60%。

2019年，郑州二手房成交量4.18万套，目前挂牌量在无新增情况下够卖4年。

2019年，郑州各县市区新房共成交24.28万套，其中市内八区销售7.69万套。

也就是说，郑州目前现有的16.8万套挂牌二手房是过去一年新房成交量的两倍多。

急于套现的房东们正迎来最严峻时刻，他们一边要与市内八区新房竞争，同时也要与南龙湖、绿博、荥阳东等单价9000元的新房竞争。郊区新盘往往可以首付分期，低门槛上车对刚需年轻人更具吸引力。

本文调查了郑州50个典型二手房社区，半年来仅2个实现房价微涨，10个房价持平，大跌的有38个，房价下跌的小区超过75%。

郑州房东们面对天量挂牌数、二手房价持续下跌趋势，到底咋整？

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

金水核心区，二十年荣光今昔散去

金水区20年前是郑州房价最贵区域，但随着郑东新区崛起，金水区荣光便开始散去。

降价原因：

1、产业支撑不足，楼宇经济持续被CBD、金水东路、高铁片区、龙子湖等更高端写字楼分流。

2、引以为傲的教育、医疗、公园等片区配套被城市均衡发展不断稀释，虽不至于被取代，但核心影响力下降不可避免。

3、片区街道窄小，商业集中，交通拥堵常治常乱，便捷性被抵消。

4、单位家属院密布，商品房建标参差不齐，光鲜与破败交错，城市界面为高端人群不喜。

5、房屋老化，大高层为主，物业跟不上，高净值人群失血，北龙湖客户中30%来自金水区。

金水南区，老生意人如今已败落

金水南区过去入住业主主要是东建材、家具城、家电市场、汽车市场等经销商。随着经济转型，市场外迁，电商发展，老生意人暮气沉沉，大部分已败落，房价缺乏支撑点。

降价原因：

1、老牌小区建业花园、英协花园发展至今已显老旧，无法继续留住高端人群。

2、郑州知名城中村改造的燕庄和凤凰台，一北一南聚守两端，曾经的高端住区被刚需及安置房包围，引得老贵族搬离，刚改补位。

3、东建材、中博等批发商场败落，经营者口袋干瘪。

4、教育资源匮乏。

中原老城，没有新意的坚挺

中原老城要配套有配套，要情怀有情怀，要环境有环境，要生活有生活，除了没有好房子，什么都不缺。因此中原区二手房降价幅度并不大，究其原因，大致如下：

1、中原区在主城不拔尖，但内部生态链完整，企业、机关、学校、医院、环境样样完备，一两个月不去东区也无大碍。

2、西区人文气息浓郁，外来人口相比其他区域少，老城魅力的归属感强，内生高端人群并无强烈的离开意愿。

3、西区被大量厂矿家属院及单位公房占据，品质楼盘较少，纯改善楼盘几乎没有，造就了优质刚需小区也能获得刚改的溢价，且价值稳定。

二七老城，被收回的凝视

二七区从二七广场往西南一路延伸，城市界面具有明显的代际差，二七商圈与火车站互为桎梏，陇海路、淮河路一线铁路局家属院和市直机关家属院悉数没落，航海路企业、高校群搬离殆尽，南三环发展滞后，反映到二手房价上，在整体不高的前提下，呈现由北向南塌陷的脉络。

降价原因：

1、城市界面长期无变化，数十年如一日，既不好也不差，中规中矩。

2、郑大、测绘学院、河医、航院、煤管等省内特色高校搬离，片区高端人群流失严重。

3、没有楼宇经济支撑，就业层次低。

4、城中村安置房数量庞大，高端社区稀缺。

管城核心区，差生占了好位置

管城核心区因商城遗址拖累，市中心区域拥有郑州最多的棚户区，大型社区寥寥，有代表性的集聚区域大致为航海路未来路周边。随着城市发展更新，航海东路附近即是经开区出入主城的桥头堡，又沾了东区发展的光，区域房价比中原区和二七区优势还要明显一些，即使降价也是微降。

不降价原因：

1、正因为距离东区近，一切都要看东区节奏，东边稍有缓冲，管城核心区必先受影响。

2、区域内楼盘体量大、年代久、刚需盘占比高，品质不高，升值乏力。

3、片区长期处于城乡结合部，许多楼盘当初建设时连城中村都算不上，一步步发展到现在，已算不错。

老东区CBD，被新贵抛弃

老CBD片区之前，郑州是没有所谓的豪宅区概念的，新的城市规划理念造就片区的前期辉煌，十五年间从5000元/平到4万/平，8倍增值的造富神话，成就了片区的豪宅标签。但实际不管从街区规划还是户型设计上，此片区大多数小区并不能算豪宅，这也导致老CBD的辉煌离不开被取代的命运。

降价原因：

1、发展至今，价值跃升已到顶，北龙湖持续供地发展，留给老CBD的时间不多了。

2、规划落后、车位配比严重不足、洋房区存在无电梯楼栋、外立面老化，价值无法匹配价格。

3、高端家庭因发展搬离，中产家庭因发展进入，圈层不再纯粹，第一批业主大部分已更新。

4、站得越高，跌得越痛，接盘赖智商，接不接得住才凭实力。

5、天赋路、九如东路等路段乱停车，交通常年阻塞。

6、物业落后。

7、身份光环已被北龙湖夺走。

8、建标太低，硬伤太多。

9、8号线改道，绕开老东区CBD，釜底抽薪。

金水北区，错综复杂造就的无所适从

金水北区算得上全郑州最复杂的区域，高可以高到普罗旺世别墅，低可以低到三不管的单位老破小，并可以一路之隔。有全郑州最多的安置房，也集中了全郑州最多的超大型小区。一直有人形容金水北算金水老城刚改外溢，但实际还是纯刚需的姿势。

降价原因：

1、房子太多太多了，安置房、超大型社区、大体量新盘扎堆，价格注定被稀释。

2、配套差，区域内大盘林立，好处是自成体系，坏处是各自为营，无法形成配套的合理分布。

3、刚需盘多，小户型多，且密集排列，人口密度大，交通承载力弱，隐隐有天通苑的气质。

4、虽然配套资源不断完善，但水准普遍偏低，不具有辐射力。

惠济北，靠2号线续命成功

惠济北二手房价格整体波动不大，大部分楼盘长期横盘，前两年吃进一波涨势后，这两年也回吐差不多了，二手房价格将会长期保持横盘。

不降价原因：

2、环境、改善产品、发展潜力（尤其是国家推进的黄河流域协调发展规划），一样不缺。加3分。

3、连霍高速割裂主城。扣1分。

4、2号线二期串起交通。加1分。

高新区，热闹过后与世无争

高新区前两年吃饱了刚需外溢的红利，这两年动作慢下来了，这一慢不要紧，很多人回过神发现，目前高新区纯刚需的产品和长期不方便的交通状况并不能很好的匹配价格，失望情绪有所抬头。

降价原因：

1、远离郑州发展方向的位置，本就撑不住过高的价格，15000已经到顶。

2、去年一年高新新城新盘放量，未来还将继续扩展，刚需要去西四环外了，四环内的性价比直线下降。

3、交通永远是高新区的痛，这一项扣1000元/平的均价，不过分。

4、8号线、科学大道快速路的规划又是利好，均价每平加回500元也合适。区域楼盘普降500元/平，合情合理。

南龙湖，两耳不闻窗外事

南龙湖一直都是闷声发大财的主儿，先是凭借超低的地价做远郊别墅，吸引一部分富人购置第二住所后，转型教育。引来数十万大学生后，抛弃改善，全面拥抱刚需，地价依然很低。城郊线开通后，转型物流批发，华南城一出，牵起郑新快速路一串发展。总之，每一步都与世无争，每一步都掐着自己的节奏，降价也不跟风。

不降价原因：

1、价格守底，降无可降。

2、新郑房本，超硬刚需产品，涨无可涨。

3、教育、医疗资源短缺，停电多，没暖气，没实力再涨。

4、有地铁，有快速路，有产业，不支持再降。

管南片区，三雄之外别无所求

管南被管城区寄予厚望，随着小李庄火车站规划一步步落地，区域内千亩大盘不断涌现，未来发展不可限量。

不降价原因：

1、管南三雄并起，时间点一致，产品一致，价格一致，互为倚靠，没有降价空间。

2、区域尚处发展初期，交付项目少，除此三家以外没有二手房可买。

老经开，福塔照耀下的希望

经开区和管城核心区位置接近，同样分享东区发展红利，知名房企也在不遗余力地进驻，整体发展趋势良好，短期价格回吐并无大碍，未来滨河国际新城成气候时，位于老东区和滨河之间这片熟化区域还会有进一步的上涨空间。

降价原因：

1、管南分流了部分“老管城”购买力。

2、经开区之前大牌房企不多，品质楼盘项目不多，本地小房企项目自然回落。

3、经开区这几年频出地王，多集中于此，区域内建业总部在建，前不久华润岔河拿地，均在释放利好，未来仍是品牌房价继续增值，中小房企夯实片区之底。

高铁片区，夯实价值后的矜持

高铁片区也属于借东风的区域，是郑州发展进程中的一个阶段，待东广场片区建成，白沙片区产业布局完成后，城市核心继续东移无可避免，目前高铁片区二手房价格稳中有增，但离片区天花板也越来越近，以后发展还要视东广场进程而定。

目前未降价原因：

1、发展持续期，还能再冲一冲，但区域内产品混杂，仅靠建业天筑等个别产品支撑，后劲不足。

2、高铁再好也是交通枢纽，商务属性浓，居住属性差，能吸引暂时高级单身白领，吸引不了富豪家庭。

3、披着光鲜的外衣，生活配套却并无亮点，教育、医疗、环境都不如北龙湖，金融岛建成后，商务属性也会进一步失势。

郑州新房供给和销售持续增加，预计2030年新房市场才将调头下行。

由此可见，郑州二手房目前16.8万套的挂牌量远不是高点。

目前各中介已将业务重心转移至新房市场，新房佣金高、工作量低，刚需上车门槛又低，导致销售二手房积极性持续低迷。

二手房日益老化，物业跟不上，车位配比低，三环内产业流失，外地年轻人不愿买二手房，二手房保值属性难以维系。

房东们及时调整价格变现，是为上上之策，否则手里的二手房会一直变成“不动产”。

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