花花世界難見真情

如果期望未來的房子成為白菜價的話，那麼很可能就會失望了。房子是一件很特殊的產品。首先他是剛需。是每一個人每一個家庭在這個社會上生存必須需要的。有房子你才能叫家嘛。第二個房子是一個具有金融屬性的產品，因為他是要依靠槓桿才能夠建立起來的。第三個就是房子的原材料，也就是土地是稀缺的。這個不像工業原料，它可以無限制的開發。

所以房子是很難成為白菜價的。現在世界上最發達的國家，無論是美國，英國，德國，法國還是日本。在這些國家你都看不到房子是成為白菜價的。當然在那一些農村偏遠的山村鄉村，之前的房子現在是很便宜的。甚至在一些被時代拋棄的城市，那麼房子也是很便宜的。因為人口在大量的流出。但是這些流出的人口，他奔向了什麼樣的城市？一定是具有更好的工作就業崗位，能夠帶來更高的薪酬，有巨大的交通便利優勢，有醫療資源，有教育資源，有優秀的商業資源。這樣的城市能夠源源不斷的吸引其他城市的人口進來。這樣的城市，它的房價會一直堅挺的。

今年我們已經出現了，像一線城市均價都要五六萬。也出現了像鶴崗這樣的城市，一套房子也就三五萬。這兩種強烈的對比在向我們暗示了什麼呢？一線城市擁有全國最好的資源。所以他能夠不斷的吸引新的人口進來。所以它的產業也會不斷的迭代更新，向利潤率更高的產業跟進。

而像鶴崗這樣的資源型的城市，在資源枯竭的時候。人口大量的流失。沒有人口的支撐，房價是沒有支撐力的。所以有類似於這樣特徵的城市，未來它的房價都比較危險。

所以從全國範圍來講的話，房子是不會成為白菜價的，他只會隨著經濟的發展，價格越來越堅實，甚至還會繼續往上走。但是城市的房價會進行分化，那些最有競爭力最有吸引力的城市，他一定是吸引全國最有能力的最優秀的年輕人，或者有財富的人進去。這些人會帶來實際的需求，這些人繼續推動這個城市的經濟往前面發展。城市經濟的發展又會繼續支撐這個城市的房價。這是一個正向的循環。

所以當我們思考未來的房價是會成為白菜價還是黃金價的時候，我們更應該考慮我們當下所處的城市未來是否有足夠的競爭力。中國的房地產市場已經發生了一個關鍵的轉折點，前面20年確實是一個黃金時代，但是未來的十年可能就是一個白銀時代。過去那一種三五年翻番的局面，未來都不會產生了。即便是有漲幅，也只是和經濟發展相適應的一個漲幅，或者說和我們的M2的發行增速相適應。

所以與其考慮未來房價會怎麼走，還不如更好的去考慮，你所在的城市是一個向上走的城市，還是一個向下走的城市，還是有停滯不前的城市？你如果有能力去選擇的情況之下，你去繼續待在當前城市，還是可以做出一些改變？

壹號股權

我現在有2套房 我父母2套 找個條件相當的對象 生一個孩子。這孩子出生就揹著8套房子。以後會有兩個這樣的孩子結婚 就有16套。 他們再生一個孩子 再找一個條件相當的 那孩子就有32套。所以房子以後不值錢。你一定要堅持活下去呀

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馬雲的一句“未來最便宜的是房子”引發了無數民眾的無限遐想，盼望著白菜價的房子能夠成為現實。其實，你真的是想多了，人家馬雲的邏輯是隨著互聯網電商的快速發展，線下實體店會受到很大的衝擊，商業地產需求將逐步萎縮 ，商鋪會越來越便宜。很多人會說，現在一家人都有1套房子，兒女結婚再買一套就是三套，如果都是獨生子女，孫子以後就是三套房。事實真的如此嗎？未來十年，房子成為白菜價可能性不大，但是未來房子的價格會回落是大概率事件，畢竟房子的建造也是需要一定的成本，除非房子成本比白菜還便宜，就會出現白菜價了。

房子的量是逐漸增多的，長期來看房子的價格應該會緩慢回落。房子要是白菜價，那豈不是人人都能買得起了，人人都能買上幾套？如果真的如白菜價，西方國家為什麼租房率那麼高，你以為他們真的只是覺得租房自由麼？買不起才是關鍵的原因。一個國家的經濟水平和房價，基本是同步的，收入越來越高，物價自然也會越來越高，只有房價會逐漸下跌，這怎麼可能呢？我們國家的房價當然是偏高的，以西方的房價收入比來計算。

這是有很多原因的，其中最關鍵的原因我認為是跨越式發展。所謂跨越式發展，你就得付出更多代價。就跟汽車超車一樣，你得深踩著油門才行吧，油耗是不是比正常巡航的汽車要高很多，如果一直超車，是不是油耗會更高。

我們國家跨越式發展，也是需要透支的，城市在加速建設，產業在加速革新，過去這幾十年一直是透支，透支是需要錢的，錢是需要地來還的，需要更貴的地來還。房價便宜不了。國內大城市的土地供應尤其是市中心的土地供應，普遍處於較為枯竭的狀態，除非城市化已經完全結束，以及人口紅利和經濟中心發展模式徹底消失，否則大城市的房屋還是會有很多新增人口趨之若鶩地購買，但在目前的價格高度上，不會成為合適的理財投資方向，只是對於自住人群來說，有一定心理上的保值增值安慰作用罷了。

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這就要看多久的未來和在哪裡了？

過去十年漲價的邏輯

過去十年間，我國的房價經歷了一波異常快速的上漲，很多地方的房價都是翻著倍的往上漲，而最根本的原因就在於貨幣的超發，超發的貨幣來自於三個方面：

1、2008年全球金融危機後，國家推出了4萬億的救市計劃，再加上貨幣的乘數效應，近20萬億的或被被投放到市場；

2、2015年，降利率，房產按揭貸款基準利率降到4.9%，在加上很多銀行在這個利率的基礎上還要又一定的折扣，使得購房的成本大幅下降，大家都去加槓桿買房，貨幣通過借貸投放向房地產市場；

3、過去幾年天量的棚戶區改造計劃，並且棚戶區改造之後時貨幣化的安置，一方面拆房子讓很多人有了購房需求，另一方面補償又讓這些人有錢了，這個因素的影響在三四五六線城市更為明顯。

貨幣多了，價格自然水漲船高。

未來白菜價的房子在哪裡

首先，支撐房價上漲的因素統統不見了，銀行收緊銀根，棚戶區改造也接近尾聲，2019年的總體棚改規模下降到了2018年的一半，再加上政策上的層層加碼，未來房價在繼續上漲的動力不見了。

那麼未來那種城市的房子是“白菜價”呢？我們可以參考一下兩個城市，鶴崗和玉門，這兩個城市的房價刷新了人們的認知，前些日子有個新聞，有個流浪漢跑到鶴崗用攢下來的五六萬買了套房子，玉門更是誇張，老城區的一套兩房幾千塊。參照一下我們可以發現，在未來，沒有產業支撐，沒有人口支撐的城市，房子會變成“白菜價”。

經濟觀察哨

要回答這個問題，我們不妨先看下面幾組數據：

1.西南財經大學中國金融家庭調查與研究中心發佈的《2017中國城鎮住房空置分析》報告，2017年中國城鎮地區空置房約有6500萬套，住房空置率21.4%。

2.住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌，在博鰲論壇第32次月度例會上表示，現在中國住宅人均1.1套。人均建築面積大概在30一40平米之間。

3.有專家估計，目前中國的房子實際夠34億人居住，而我國總人口不到14億。

從上面的數據來看，房子已經過剩了，根本就不存在供求不平衡的矛盾。為什麼各地還都在建房，而房價還那麼高呢？個人認為主要有幾個方面的原因。

1.個人住房擁有率嚴重失調，空置房不等於人人有住房住。

2.建築面積不等於實際使用面積，使用面積只有建築面積的75%左右。也就是說，我們現在的人均住房面積根本就達不到30平米。

3.目前我國的房子夠34億人居住，這個數據不準確。

如果這些因素都不考慮，那麼今後的房價又如何呢？首先要看我國今後的城市發展規劃，今後的城市發展方向是建立中心城市，以城市群建設為目標。二是加快城鎮化發展速度，城鎮化率由現在的58%提高到70%。三是城市落戶制度的逐步全面放開。無論是從那個方面來看，人口流動將成為必然。按照這個設想，今後會有1億以上的農村人口流入城市，三四線城市的部分人口會向一二線城市轉移，五六線城市及小縣城更多的人口流入到三四線城市。小城市的空置房數量會越來越多，房子也就變的越來越不值錢，而大城市的房價會越來越高。至於說‘’白菜價‘’也好，‘’黃金價‘’也好，主要看國家的政策。但有一點是肯定的，既沒有人口優勢也沒有資源優勢且偏遠的地方，成為第二個鶴崗是完全有可能的。

個人理解有限，難免有誤，請批評指正。

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這個問題其實我們可以仔細分析下:

1.買房的群體50-70後基本都有購買力了，基本可以說人均手上有1-3套以上房子了。

2.那麼他們的子女基本都在80-20後了，家裡條件好的，基本上是好幾套房子了，市裡面的可能有房子基本都是置換和改善型的居多。

3.目前那一類人有購買力，那就是大學生，準備在武漢落地的大學生，大一大二的學生基本家長很早就已經開始購買了，等到畢業後可以直接步入工作或者婚姻了。

4還有就是周邊的2-3線城市往一線城市購買，這樣的也有，有實力的該買的早就買了。

5.目前的市場份額新房和二手房佔比3/7，新房佔比成交率的7成，二手房佔比3成，這個就足以說明置換的少了，新房佔比達到7成為什麼這麼高，很簡單就是我說的大學生和2-3線的購買力居多，基本都是2-3-4環外的開發商，市中心已經沒有地了，該開發的都開發玩了，所以你們自己想想。

這個所謂的房價是怎麼樣的一個現狀。

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未來房子馬雲曾戲言，戝如蔥，房子歸概到底商品屬性，由供需關係決定其價格。存量和增量房的總供給量，剛性購房需求量，決定未來的房價是白菜價還是黃金價。

房價作為一種商品，基成本由土地購置成本，建安成本，材料人工，銷售費用，各種稅費。其中土地成本是其最大成本佔比50-70%。從新增房屋成本來看，建安成本是固定的，可以計算清晰，可控，變動較大土地成本。如果未來土地成本不上漲，未來房價就沒有上漲理由。

國家地方土地財政政策，地方土地收入是推動房價的主要原因。如果國家能放開土地政策，放開壟斷經營，允許更多土地入市，平抑市場需求。已宣佈農村集體土地可以入市交易，大方向上是定的，但具體措施還沒落實，可以預見，未來土地政策放開，將大大降低房價成本。國家調控政策，穩地價穩房價穩預期，穩地價是其重要一環。

從供需關係，中國經過二十年的城鎮化建設，存量房和在建房數量巨大。據測算，存量房總量平均每人35平米，這個水準達到美國東西海岸發達地區水平，居住小康早已實現。但房屋存在地域和結構性問題，一線城市，高科技和先進製造業比較發達，就業充分，人口呈淨流入狀態，城鎮化還遠未結束。但三四線城市房屋供給已出現過剩苗頭，特別最後一波上漲，從2015年上漲幅度最大的。

從需求端，中國人口紅利已消失，步入老年化。現實生活中，一對中年夫妻未來面對四個老人，上一代可能留兩套房子，加上結婚自已一套，一家基本擁有三套左右房子。生活壓力和觀念轉變，不願生，新生嬰兒減少，剛需購房人口大幅減少。未來房價供給過剩是可預期的。所以房子下降是一定的。

綜上，未來房價由供需關係決定，人為的干預會延緩房價的下跌，但不能改變其中長期的價格運行趨勢。

看透大市

房子未來到底是白菜價還是黃金價？大眾怎麼看並不重要，重要的是市場說了算。我們不相信別人，但一定要相信有遠見且成功的人士。比如說我們要相信馬雲對房價的看法。

馬雲曾經說過未來十年房價如蔥。這句話的意思是，有可能放假，下跌到一個很便宜的價格，比如說比我們每個月平均工資還要低。也有可能是通貨膨脹讓蔥的價格上漲到每平米房子的價格。

但綜合來看，的價格想要上漲到每平米房子的價格需要一個漫長的過程，那麼這中間只有可能房子的價格下跌到一個平均月薪之下。

2019年房價

2019年是我國宏觀調控對房價控制最嚴格的一年。以住房不炒作為前提條件進行宏觀調控。這是對金融敏感或先知先覺的，已經明顯的感覺到2019年房價調控已經基本結束。

尤其是一二線城市的房價下跌幅度超過了10%，甚至達到了20%，在2020年也許會延續這一價格繼續下跌，跌幅可能在10%左右。

而後知後覺的投資者還認為房價會上漲，還在買入房子。我們在2019年年底看到昆明有一位女士在買入房子之後，沒有過多長時間直接房價下跌，導致他虧損二三十萬，而且進行了維權。

這種維權其實不受法律保護。比如說你買個房子如果賺錢了，你會把多餘的錢還給開發商嗎？目前房地產行業投資行為比較嚴重，剛性需求其實並不太多。

2020年的房價

在2009年年底我們看到出生人口比2018年年底降低了400萬，2019年出生人口1100萬。而且隨著時間的推移，退休的人和人口老齡化越來越嚴重。

對於90後來說根本不需要買房。對於00後來說，每一個00後也許手中有3~5套房子。由此可見，你覺得2020年之後的房價還會繼續上漲嗎？

綜合來看，房價的上漲是由於黃牛黨的炒作，和開發商的漲價造成的。並不是由剛性需求帶動房價的上漲，也就是說房地產泡沫形成，是由於炒作。

而這種炒作隨著宏觀調控政策的實施，逐步縮小。這也是為了讓房價迴歸理性，另一個角度來說也是為了讓房地產行業軟著陸。

社長財經

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最近這兩年房子的價格基本上趨於穩定，因為在2016年剛漲過去一波。很多人就喜歡追風，房子價格穩定的時候不買，但是當房子剛要漲起來的那一波的時候瘋狂的去買，也就是說看著別人買的時候自己也心慌，總怕買不到，所以價格就是這樣給漲起來了。現在大家又在討論房子的價格，有的人預測未來房子的價格並不高，但是這並沒有太多的科學依據。也有人說房子的價格未來是黃金價，但是又要分為地段，比如說城市不同，價格當然也不相同。各有各的說法，但是作為大眾來說應該如何做呢？

關鍵字: 貴金屬 叫家 房子