作者 劉曉博
5月10日，“中國房地產報”的官方微信發佈了一篇題為“長沙住宅告急僅夠賣2.8個月，湖南省住建廳函告國土廳快供地”的報道。
上圖：相關報道截屏。
文章裡披露的“湖南省住房和城鄉建設廳”的一份文件，透露了中國樓市目前面臨的共性問題，或者說是“雙重風險”。
我們先來看看這份文件的截屏：
重點在第二頁，也就是截至2018年3月湖南各市州中心城區、各縣市商品房庫存“去化週期表”。
遺憾的，“中國房地產報”只披露了附件的第一頁，所以我們只能看到4個地級市的整體情況，其他城市看不到。
所謂“去化週期”，是指以當前銷售速度，“辦理了預售證或現房銷售的商品房”多少個月才能賣完。
我們先看錶格的“住宅”一欄，就會發現中國樓市的“第一個風險”：由於住宅去庫存“用力過猛”，很多城市都出現了“房子不夠賣”的情況，如果沒有限購政策，房價可能在搶購潮中失控。
2016年9月30日起，樓市政策逐步進入“緊縮期”之後，相當一批人認為，政府之所以出臺嚴厲的限購、限貸、限價、限售政策，主要是擔心樓市上漲太猛，出現崩潰，要鎖定樓市。
我之前在專欄裡多次提出：恰恰相反！由於2015年12月以後的去庫存政策太生猛，在很多地方都出現了“商品住宅”不夠賣的情況。根據國家住建部的標準，“去化週期”（或消化週期）12個月到18個月，是正常情況。如果去化週期位於“6到12個月”之間，需要增加土地供應（房子有建設週期）。如果小於“6個月”，則需要亮起紅燈，意味著供不應求。這時候，需要加快供地節奏。
在很多熱點城市，都出現了住宅“去化週期”低於6個月的“緊急情況”。從上述表格裡我們可以看到，韶山市的商品住宅只購賣1.1個月，湘鄉市只夠賣1.5個月，茶陵縣只夠賣1.4個月，長沙中心城區只夠賣2.8個月。而且表格裡涉及的市縣，絕大多數都低於6個月。
上圖是國家統計局公佈的，截至2018年3月末的全國商品房庫存情況。同時，統計局還公佈說，今年1到3月共銷售商品房3億平方米，但沒有公佈具體構成情況，一般來說，住宅佔其中的70%以上。
這樣我們可以算出來，全國商品房的平均“去化週期”是5.7個月。其中，住宅的去化週期或許不到4個月。
也就是說，全國的商品住宅普遍面臨“不夠賣”的情況（少數城市例外）。而湖南的內部文件，正好印證了這一點。
我們再看錶格里紅色的一欄，也就是“非住宅”的去化週期，你就會發現另外一個世界：令人震撼的庫存！
這就是我標題裡說的“雙重風險”的第二個風險：非住宅的巨大庫存和投資陷阱！
“非住宅”包括商鋪、寫字樓、公寓。在湖南這些城市裡，沒有一個城市的非住宅去化週期小於12個月的。
衡陽市南嶽區的“非住宅”去化週期竟然長達136.7個月，韶山市高達134個月，株洲市中心城區高達73.6個月。平均計算，湖南整體的“非住宅”去化週期當在40個月以上。
應該說，這是非常令人恐懼的數字。這不僅僅是湖南的情況，也是全國的情況。比如深圳，住宅非常稀缺，但“非住宅”尤其是寫字樓去化週期也長達數年。
為什麼中國城市化過程中，普遍出現了住宅稀缺、非住宅供應嚴重過剩的情況？說到底，還是因為地方政府過分追求GDP。
中國的地方政府，都是“經營型政府”。由於房地產稅尚未開徵，所以住宅能給政府帶來的收入，主要在賣地、賣房階段，持有階段不產生稅收。但“非住宅”就不同，進駐的是商家，會帶來持續的稅收。
中國的政府官員和官方經濟學家，常常在各種場合非常焦慮地談到“城市的產業空心化問題”，表示堅決不學習香港。對於普通人來說，聽到這些觀點，往往“敬佩之情猶如長江之水滔滔不絕”，覺得他們真的是居安思危。
其實，中國幾乎所有的城市，在“產業空心化焦慮症”作用下，規劃了大量的非住宅，嚴重擠壓住宅。最終，讓大城市住宅變得稀缺、價格飆升，新增人口只能大量居住在郊外。而市中心由於大量規劃非住宅，造成城市空心化。最終，職住分離，通勤時間大增，交通擁堵變得難以解決。
真正高效率的城市，應該多中心化、職住（住宅、非住宅）平衡。但遺憾的是，中國幾乎所有的大城市都“職住失衡”，而官員和專家仍然憂心忡忡地擔心“產業空心化”，上述情況看起來將長期存在。
湖南的數據，讓我們看到了中國樓市的另一個風險——非住宅的高庫存，最終將讓一些開發商資金鍊斷裂，讓很多城市變得低效。而對於投資者來說，買“非住宅”要非常小心。一不留神，你就落入陷阱裡！
記住下列原則：
普通地級市、縣級市、縣城的寫字樓基本上不能碰，購物中心的“場內鋪”也非常容易套人。酒店式商務公寓，也不是好的資產。
即便在北上廣深這類城市，非住宅也陷阱很多，買不好就是坑。具體到一線城市，非住宅裡“居住型商務公寓”是相對稀缺的，寫字樓、購物中心的商鋪、酒店式公寓也是過剩的。至於辦公樓違規改建的“居住型商務公寓”，要慎重購買。
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