鉅虧之下，中弘股份控股股東準備轉讓全部股權。不過該股東持股已全部被司法凍結，其中已質押比例99.70%，隨著股價下跌，質押股權價值事實上也在不斷縮水
《投資者報》記者 周月明
近日，上市房企中弘股份（000979.SZ）麻煩纏身。先是預計上半年淨利潤大幅虧損14億元且債務纏身，後又收到監管警示函，董事長被指披露信息、募集資金不合規。一時之間引起業界和投資者的廣泛關注。
那麼，中弘股份究竟經營狀況如何？為何淨利潤大幅下滑？債務爆雷又是什麼原因？近日《投資者報》記者先後撥打公司公開電話、公司官網電話、公司北京、海南分公司電話均無人接聽，撥打山東分公司電話有女性工作人員接聽但隨即掛斷，記者後又聯繫到一位接近中弘地產的相關人士，但其以不方便說話為由沒有接受採訪。
01
“退房風波”引發蝴蝶效應
7月13日，中弘股份發佈的業績預告稱，預計2018年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤約為-14億元，比上年同期下降4876%。這一消息對投資者來說可謂晴天霹靂。據目前中弘股份披露的虧損原因稱：“一是融資成本費用變化導致財務費用比同期增加10億元；二是對‘亞洲旅遊’的長期股權投資擬計提資產減值損失約1億元；三是受國家房地產調控政策影響，公司商業項目銷售停滯，住宅項目銷售大幅下滑，房地產項目銷售利潤較上年同期大幅減少。”
其實，對於中弘股份來說，其業績如此早有徵兆。2017年第四季度，公司淨利潤已開始下滑。據財報顯示，2015年和2016年，中弘股份歸屬於上市公司的淨利潤分別為2.87億元、1.57億元，但在2017年，這一數字已變為-25.11億元，其中2017年第四季度開始由盈轉虧，鉅虧25.79億元。
那麼為何在2017年第四季度突然出現鉅額虧損呢？在公司公告中，中弘股份將虧損歸因於受國家房地產調控政策影響銷售收入下滑，尤其提到2016年已銷售的御馬坊項目在2017年和2018年一季度大量退房，導致2017年和2018年一季度銷售收入大幅下滑。
御馬坊項目為何大量退房？據《投資者報》記者瞭解，因中弘股份當時採用了“售後包租”的營銷手段，這一方式主要是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租，以包租期間的租金衝抵部分銷售款。此方法作為商辦類項目屢試不爽的營銷手段，令開發商達到快速銷售的目的。但早在2001年和2011年，國家相關法律就先後明令禁止此類行為。然而，在法令禁止的背景下，中弘地產卻在其平谷御馬坊和由山由谷項目銷售過程中，仍然採用此類方式銷售，對此，平谷區住建委也下達了“應當無條件退房”的要求。這也是上述項目出現大量退房的根本原因。
02
出售資產抵債務
此次退房風波也導致了中弘股份現金流出現問題，2017年銷售商品、提供勞務收到的現金大幅下滑52%，降為21.18億元，這也從而引發了一系列連鎖反應。
由於經營虧損，加上此前曾多次進行股權項目收購，以及多個項目陷入停工危機，中弘股份的負債率及逾期債務規模都在不斷擴大。2017年，其負債率攀升至81.2%，一年之間同比增長近12個百分點。
且據中弘股份最新披露，公司及下屬子公司累計逾期債務本息合計金額43.19億元，全部為各類借款。對於這些逾期債務，公司公告中給出的計劃一是尋求重組擺脫困境；二是加快資產出售以償還借款；三是催收應收賬款緩解流動性壓力。
計劃發佈後，7月12日，中弘股份就披露了一份出售資產公告，表示為盤活存量資產，減少公司負債，降低財務費用，增加公司流動資金，擬出售全資子公司海南如意島旅遊度假投資有限公司100%的股權，轉讓對價為14億元，交易對手方為佳兆業間接控股的海南羅勝特投資有限公司。
在債權債務衝抵後，海南羅勝特投資僅需支付現金7300萬元就可以拿下全部股權。而中弘股份雖只收到7300萬元現金，但也將減少負債約82億元，同時增加10.3億元投資收益。7月8日，雙方簽署了股權轉讓協議。
除了售賣海南子公司，其控股股東中弘卓業將轉讓所持中弘股份全部股權。7月11日，根據中弘股份公告披露，中弘卓業共持有22.28億股，佔公司總股本的26.55%，全部被司法凍結，其中已質押比例99.70%，而這些股權質押以及司法凍結的股份，合計涉及債務38.44億元。
為了緩解這部分債務，7月12日，控股股東中弘卓業也與新疆佳龍旅遊發展股份有限公司簽訂了股權轉讓框架協議，擬將所持全部股份轉讓給新疆佳龍，轉讓價款將另行商定。如果後續完成轉讓，中弘股份或將易主。
不過對此項交易，中弘股份曾表示，目前僅處於簽署框架協議階段，股權轉讓正式協議能否簽署存在不確定性。
除淨利虧損、債務纏身之外，中弘股份還被安徽證監局出具了警示函。警示函中有一項為募集資金使用違規。警示函稱：“2017年4月，公司審議通過使用閒置募集資金26.8億元暫時補充流動資金，期限不超過12個月。然而在此期間，公司使用20.7億元償還短期拆借資金，且未在12個月內將資金足額歸還至募集資金專戶。”
由此也可看出，中弘股份的資金鍊已經較為緊張。中弘股份由2017年退房潮引發此番危機，也為目前管控較嚴、信貸較難的房地產市場敲響了警鐘，此後落棋需更加謹慎，稍有不慎則會對資金鍊造成一系列衝擊。
截至今年7月20日，中弘股份股價已跌至1.03元，近一年來，本就不高的公司股價已多次呈現“斷崖式”跳水。2017年8月1日，公司股價最高也僅為2.01元。此後，從2017年9月開始，更是一路下跌，在2018年6月20日、6月22日最低成交價均觸及0.99元。■
（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）
熱文回眸：（點擊標題即可閱讀）
◆ 2017基金公司五好金榜 五個維度解密最牛基金公司
◆ “2017信用卡金榜”出爐 哪些銀行被客戶瘋狂打call？
◆中國市值100強上市公司“董秘去哪兒了？”（附名單）
閱讀更多 投資者網 的文章
