時間：2018年6月19日
地點：福建省廈門市中級人民法院
案由：房屋買賣合同糾紛
案情：小美和小展簽訂房屋買賣合同，房產系小展和阿芳夫妻共有，小美依約支付購房款，但小展未按照合同約定履行交房義務，小美起訴至法院。阿芳辯稱小展出售房屋未經其同意，那麼房屋買賣合同是否對小展產生法律效力，阿芳是否對房屋買賣的事實知道或推定為應當知道呢？
案情回放
2013年，阿芳購買了一處房產。2004年11月，小展、阿芳登記結婚，他們均主張該房屋是夫妻共同財產。
2017年1月，小美與小展、阿芳（阿芳由小展代理）經房產中介居間介紹，簽訂房產買賣協議書，約定小展、阿芳將訟爭房屋出售給小美，總價1200萬元，該房屋有抵押，貸款本金餘額為620萬元，小展、阿芳實收580萬元，小美應支付購房定金200萬元。小美依約向小展支付購房款。之後小美代阿芳償還了訟爭房屋2017年1月至9月的按揭貸款。
後開發商於2017年6月通知交房，但阿芳未辦理交房手續。小美得知可以交房，就於2017年8月向小展、阿芳發出律師函，要求小展、阿芳在收函後5日內向開發商辦理訟爭房屋的交房手續，並在辦妥交房手續後立即將訟爭房屋交付給小美。小展、阿芳於次日收到該律師函，但未交房給小美。
2017年10月，小美向廈門市思明法院起訴，要求阿芳和小展向其交付訟爭房屋，並支付相應的違約金。
思明法院經審理後支持了小美的訴求。2018年3月，阿芳、小展不服一審判決，向廈門中院提起上訴。
庭審現場
庭審中，雙方圍繞阿芳對小展出售房屋的事實是否知道或應當知道、房屋買賣協議書是否對阿芳產生法律效力等問題展開了激烈的交鋒。
阿芳：不同意出售房屋，小美未盡審查義務
阿芳稱：“房子是我向開發商購買的，《商品房買賣合同》及備案證明上記載的都是我的名字，足以說明房子對外公示登記的所有權人是我，而不是小展。小美購買上千萬的房產，屬於重大交易行為，應當審查我是否同意出售。”
阿芳認為，小美向小展支付購房款，並償還了9個月的銀行按揭貸款，不能必然推斷出自己應當知情。小展長期在外做事，夫妻雙方感情不好，小展收取了購房款沒有告知自己，銀行按揭貸款是小展負責償還，自己不知道其中有幾個月由他人代償，是合理的。
她還稱，開發商通知交房，自己居住在外地，是否及時收房與她是否知情並同意售房沒有因果關係。她收到小美律師函之後，才知道小展違法處分了房產。小展承諾其會處理，自己就沒有直接向小美提出異議，不能以此證明自己知情並同意。
“本人主觀上沒有出售訟爭房屋的意思表示，客觀上也沒有實施出售的行為。根據法律規定，小展出售訟爭房屋的行為未經本人同意，屬於無效行為。即使協議有效，小美也無權要求本人交付訟爭房屋及承擔違約責任。”阿芳堅稱。
小美：已合理審慎審查，賣方必須履約
小美辯稱，阿芳對於訟爭房屋的買賣是清楚且知情的，因房價上漲故意找藉口違約，嚴重違背誠信原則。小展在與小美簽訂房產買賣協議書時，向小美出示了小展、阿芳的身份證、結婚證、戶口本、《商品房買賣合同》及房管局備案證明的原件，向小美確認訟爭房屋系小展及阿芳夫妻共同財產，小展有權代表出售訟爭房屋。小美已盡到必要的審查義務，有理由相信小展出售訟爭房屋系小展、阿芳夫妻雙方共同的意思表示。
“阿芳作為小展的妻子和銀行按揭貸款的償還義務人，對於家庭財產的大額增加和長達9個月銀行按揭貸款的來源不可能毫不知情，更不可能在開發商通知交房後遲遲不收房。阿芳一方面自稱夫妻感情不好，另一方面又自稱房屋購買及按揭還款都由小展打理，房屋事情由小展操辦，明顯不合常理。”小美指出。
小美進一步提出證據：自己向阿芳發送律師函，向其告知訟爭房屋買賣、支付購房款和按揭款等事實，並要求其按合同履行交付手續。阿芳收到律師函後，不但沒有向小美提出異議，反而任由小美繼續償還按揭貸款。阿芳不可能對出售房產不知情，否則阿芳早就聯繫小美提出質疑。
法庭：阿芳對售房知情，夫妻違約應當擔責
法庭辯論階段，審判長總結該案爭議焦點為：案涉房產買賣協議書對阿芳是否具有法律約束力。
首先，小展、小美均確認，小展在簽訂案涉協議時，向小美出示了上述證明原件，並承諾有權出售房屋。小美代阿芳支付房屋銀行按揭款，阿芳未提出異議。上述事實足以使小美相信小展處分訟爭房屋時具有相應代理權，基於此種信賴與小展簽訂合同並履行。
其次，阿芳確認訟爭房屋的買賣、貸款等事宜均由小展處理，阿芳與開發商簽訂的買賣合同上“阿芳”的簽名也是小展代簽。上述事實可以看出阿芳授意小展處理訟爭房屋。另外，阿芳收到小美的律師函後已知悉訟爭房屋出售的事實，卻未提出異議和訴訟，小美還向阿芳名下賬戶轉款支付8月、9月的按揭貸款，阿芳亦未提出異議，應視為阿芳知曉該事實。
再次，小美購買訟爭房屋，按約支付購房款並代阿芳償還訟爭房屋的銀行按揭貸款，系善意購房人。綜合考慮案涉協議的簽訂和履行過程，阿芳對小展出售訟爭房屋屬應當知道之情形，小美作為善意第三人亦有理由相信小展對訟爭房屋享有處分權，故案涉協議對包括阿芳在內的各方當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。小美已依約履行其義務，小展、阿芳亦應當按照合同約定履行交付訟爭房屋的義務，因阿芳、小展違反合同約定，故應承擔相應違約責任。
綜上，廈門中院二審維持了一審判決，阿芳、小展應向小美交付案涉房產並支付相應違約金。
據悉，阿芳、小展與小美於判後自行和解，已向小美交房並配合其辦理了房產過戶手續。
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