专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
这篇文章是写给那些钱不够，托不到关系的朋友们的。希望给你们多一些选择的余地。
前 言
前文我写到，这一波购房的热潮，是房少、人多、有着巨大价差的情况下杭州楼市的真实反应。但并不是说在这种情况下，其中就没有人为因素在起作用了。这背后或多或少还是有着各种手段，在维持或者增加着楼市的热度。
越是这样的时刻，我们越是要清醒。
没钱、没关系也有一定概率买到房。
买到号子的一定是能抢到房子的；但买到房子的，不一定就买了号子。所以你不要看到说到处要号子费就真的不付号子费就买不到房了。其实各种情况都有着一定得概率。
说是全款的，不一定真的全都是全款。毕竟没有那么多可以全款的人，甚至可以说，每个楼盘一定有不用全款的房。
你如果真心想买到房子，你要做的是不放过一个楼盘，不放弃一线希望，在你有意向的，觉得可以接受的、能够承受的楼盘范围里一个一个的登记，参与。会有一定的概率买到。
这叫是勤能补拙。
下面进入正题。
正 文
全款抢房是因为限价（这里全款也包含了各种号子费。），这样的人分两种。
一种是财大气粗，真的是手边有钱（其中包括拿到拆迁款的那批），放着也怕贬值，那么赶紧买套房子。听说全款能优先买到，那么，哥不差钱，就全款买了吧。这样的人全款抢到限价的房子，肯定是值得的，因为他没有财务成本。
另一种则是手边其实本来只有一个首付，但是因为被现实情况所逼，只能想办法去把自己变成全款，从而买到房子。那么这种情况就是下面我们要来分析的，这样做到底值得不值得呢？
为了计算方便，首先我们规定所有的房子都是100平方米一套。同时规定，购房者手上自有资金为100万。再有点，该计算方式针对的就是没有提前还款的能力，统一都按贷足30年计算。
情况一
某热门限价楼盘的售价是2.5万一个平方。那么这个楼盘的一套房子的总价为2.5*100=250万。
而作为没有关系的普通购房者，排除我们前面讲到的通过努力有一定概率买到的情况，如果这名购房者一定想买到这套房子，在目前的情况下，他可能需要花20万去买个号子，并且需要花30万定个车库，最后还可能需要花15万去升级装修。有可能只需要加一笔费用，也有可能三笔费用都要加。
升级装修这一项我们暂时先不计，仅计算前两项，那么这名购房者买这套限价房的总共花费为：250万+20万+30万=300万。
购房者的资金缺口为300万-100万=200万。
一般这个缺口通过贷款来获得。目前民间借贷年利率超过10%，基本不予考虑。银行抵押贷款年利率区间为5.6-7.2%，我们取用中间值6.4%。信用贷款年利率为7.2%起。我们把这两种贷款年利率的平均值来当做下面计算用贷款的年利率：(6.4%+7.2%)/2=6.8%。
那么，该购房者全款买入这套限价房后，在背负200万抵押贷款的同时，每年需要额外支出的利息为13.6万元。
而抵押贷款一般形式是每月还利息，一年一还本。那么到了年底，每年需要垫资转贷，先将本金归还银行，再重新贷出来，一般理想的话这个时间为3-7天，我们取中间值5天。垫资转贷日息为千分之1.5-3.0。我们按最低值千分之1.5计算，每年垫资转贷的成本在1.5万元左右。如果购房者情况不是那么好，自己银行贷不出来，还要通过其他贷款公司协助贷款。那么还需要支付一笔手续费折合下来大约3000元一年。如此，该购房者每年除利息外支出的实际费用约1.8万元。
加上原本的利息，每年支出为13.6万+1.8万=15.4万元，再按这个支出倒算回去，实际这200万贷款的年利率高达7.7%。
情况二
如果今后限价取消，或者说根据目前政府批出的项目看，高地价的房子相应限价会升高。目前限价2.5万一方的楼盘隔壁下半年新开一个楼盘，房价涨到了3.5万元一方。
由于价差的消失，购房的热情满满平息，3万元一方的房子不需要全款，恢复正常的状态，可以三成首付做按揭。也不需要捆绑车位，以及号子费。涨价过的房子总价为：3.3万*100=330万。
购房者手上有100万现金，刚好支付三成首付。330万-100万=230万。背负房贷230万。房贷利率按目前基准利率4.9%上浮15%，实际房贷年利率为：5.635%。
结果分析
为了方便清楚的比较，我们都先按不考虑还本的情况下计算比较。
情况一：年利率7.7%，贷款额200万。每年支出利息等成本为：15.4万元
情况二：年利率5.635%，贷款额230万。每年支出利息成本为：：12.96万元
结果非常清楚了。情况一每年需要花费在利息上的支出成本远高于情况二，每年要多花费2.44万元。
而情况二比情况一多贷30万。换句话说，只需要12年多一点，情况二每年比情况一少支出的利息差，就能填补掉多贷款的30万。
结 语
如果手边没有钱，需要通过抵押贷款去融资来完成全款抢房的，在目前这种又要号子费，又要捆绑车位，额外需要加各种费用的情况下，你的购房成本远远高于你的想象。
与其如此，不如去买高价地的房子。虽然房价涨了8000元一方，但你实际购买成本并没有比现在高。
同时，2017年拍出的大量高价地入市后应该会缓解现在缺房的现状，到时候你可以挑挑拣拣，三成首付，不绑车位，买到心仪的房子，岂不乐哉。
当然这一切只是理想化的计算。可能会提前还款，可能房价涨的比我预期的多。可能涨价后还是得全款绑车位抢房。这一切都没有办法完全预测准确。
但我判断恢复正常的可以贷款的市场还是大概率事件，因为涨价后的市场更像申花板块，那里目前就是可以按揭的。
最后再一次强调这只是模糊计算，选用的数据尽量不极端，会有很多漏洞，譬如提前还款啊，譬如按揭先还得是利息部分啊，因为变量太多就很难比较，所以就选取了真正缺钱，要贷足30年的这一种情况来计算。
希望大家可以根据自身的实际情况亲自去算算，我的目的只是为了给需要的人多一个思路，
希望都能买到心仪的房子。谢谢！
（本文仅代表个人观点）
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文∣杭州跑盘小王子
图片、数据来自网络
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