中房報記者 曾冬梅 | 廣州報道
11月25日至28日，景業名邦集團控股有限公司（股票代碼02231.HK，以下簡稱“景業名邦”）在香港開展了為期4天的招股活動。這家年銷售額只有20多億元的小房企獲得了地產圈內外大佬的青睞，市場消息顯示，李思廉、孔健岷、岑釗雄、楊受成等已經以個人名義認購該公司股票。
景業名邦受到行內關注主要是因為創始人的背景，其董事會主席陳思銘是雅居樂集團控股有限公司（股票代碼03383.HK，以下簡稱“雅居樂”）董事局主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢的兒子，公司內也有不少高管曾供職於雅居樂。因此，投資者將其視為雅居樂的影子股。
成立僅6年時間的景業名邦，是房地產行業“最年輕上市房企”。該公司發展勢頭迅猛，2016年至2018年的營業收入複合年增長率達到了44%，被認為是小房企中的幸運者。
但從財務報表來看，景業名邦的根基並不穩固。其收入主要依賴廣州和海南的兩個項目，土地儲備規模小且超九成位於三四線城市，公司資產負債率高、償債壓力大。而且，過去三年多來，該公司能夠取得較好的盈利指標，很大程度上是有賴於陳思銘提供的超過36億元的無息借款。
一位港股分析師對記者表示，房企們的銷售數據在走弱，市場對內房股的看法也偏悲觀。景業名邦的定價偏高，市盈率在12倍左右，比龍頭房企都高出不少，對市場的吸引力有限，這就不難理解為何入場的投資者大多為陳氏家族的知交故友。
最年輕上市房企的金鑰匙
相較其他還在生存線上掙扎的小房企，景業名邦可謂是含著金鑰匙出生的幸運兒。公開資料顯示，陳思銘獲得澳洲格里菲斯大學商業學士學位後，在家庭資源的支持下，於2013年12月創立景業名邦，隨後通過收購親屬的土地、向家族融資等方式逐漸做大公司規模。
截至2019年9月30日，景業名邦已竣工的項目有10個，在建項目6個，儲備項目14個。這30個項目分佈在廣東、海南、雲南、湖南四個省份的10個城市，總建築面積約300萬平方米。公司應占的平均土地成本僅為942元/平方米，遠低於大型房企的平均土地成本。
從銷售規模看，景業名邦目前仍是一個不折不扣的小開發商。該公司2018年的權益銷售額約為21億元，2019年前三季度的權益銷售額約為17億元。這並不妨礙他們對香港資本市場發起衝擊，從今年6月向港交所遞交IPO申請，到順利通過聆訊、招股，景業名邦名邦僅僅花了不到半年時間。
背景優勢與發展短板
據瞭解，景業名邦此次IPO擬發行4億股，招股價在2.91港元至3.63港元，計劃融資淨額在12.21億港元左右，預計將於12月5日敲鐘。發行市盈率約在12倍左右，市值約52億港元。有分析認為，目前港股市值規模在40億~60億元之間的地產公司，橫向來看景業名邦的估值偏高。
除了外部市場的參考因素外，估值偏高的依據很大程度上來自於景業名邦發展前景的不確定性。從招股書中的資料可看出，過往三年，該公司雖然取得了較高的增速，但是高槓杆、弱現金流、佈局過於集中、融資依賴於大股東等發展短板也很突出。
從營業收入來看，2016年以來，景業名邦的業績貢獻絕大部分是依賴廣州的景業荔都和海南的景業清水灣兩個項目，單個項目對公司的業績影響較大。在近300萬平方米的土地儲備裡，約94%位於三四線城市。有投資者表示，無論項目佈局還是土儲規模，都不足以支撐該公司未來業績的穩定增長。
對於一個景業名邦這種體量的小房企而言，融資是一個難題。該公司此前營運使用的是陳思銘的無息借款撥付，2016年至2018年及2019年上半年，公司應付最終控制股東及其私人公司的非貿易結餘分別約為5.38億元、6.29億元、11.2億元及13.63億元，總額36.5億元。
景業名邦在招股書中坦言，上市後公司可能需要從控股股東以外的借款人獲取債務融資，預計會產生於業績記錄期未產生的利息開支。
與絕大部分小房企不同的是，景業名邦背後有著雅居樂這家千億房企以及陳卓林家族強大的人脈資源。雖然雅居樂此前曾表示不打算參與景業名邦的IPO，但家族的朋友圈還是很給力。作為基石投資者，TCL及中洲企業有限公司將各自斥資2億港元認購景業名邦的股份。這兩家企業均來自珠三角，其中TCL還曾與雅居樂一同參與了力世紀有限公司的配股融資。
“中小型的內房股吸引不了大型投資機構，很多都是靠老闆的朋友捧場。”香港一位業內人士如此表示。最新市場消息顯示，除了上述2家基石投資者外，景業名邦還獲得了吉利汽車行政總裁桂生悅、英皇集團主席楊受成、富力集團董事長李思廉、合景泰富集團董事局主席孔健岷、時代中國董事會主席岑釗雄等一眾地產圈內外大佬的私人認購。在外界看來，該公司未來有很大機會與雅居樂牽手，拓展項目資源，這也是其想象空間所在。
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