前 言

那一年，攥著一張錄取通知書和一張半價火車票，跟你同時抵達鄭州火車站西廣場的同學，他們現在的階層跟你比，如何？

如果以畢業後每5年為一個刻度，隨著時間的遊標不斷往後推移，一般來說，同一批同學中，最高端和最底層的差距，會越來越大。

在鄭州，這個差距更多不是取決於你所在的行業，以及你工作是否勤奮，會不會拍領導馬屁，而是在十幾年來，你是否在合適的時機，在合適的路段，買下多套合適的房產。

從窮鄉僻壤來到鄭州的孩子，習慣於省吃儉用，迷信“勤勞致富”，害怕舉債，又極其厭惡風險，在房產投資的起跑線上，已經輸給了那些更善於理財和享受的同齡人。進入中年後，即使少數人會覺醒，那也是大勢無補，階層和個人能力模型一旦固化，不甘心的人只能寄希望於奇蹟。

更可怕的是，被物質匱乏環境塑造的思維模式，難免代代傳遞。因此，絕大部分人教育子女的方法，與父母教育自己的差不多。他們終其一生，也走不出這種死循環。導致他們的後代跟一部分同齡人比，又輸在了起跑線上。

這其實並不難辦，前提是你必須甘於擁抱改變，讓邏輯而非直覺指引你的前路。你還得與有大智慧的人同行，不要跟精神屌絲們抱團取暖。你可以沒有很多錢，但你的精神脫離貧乏，可能就是讀幾本好書的功夫。

本文作者慕容晏專業買房20年，下文中的39條秘方都是用真金白銀砸出來的。慕容晏最想告訴大家的是：如果你一直像窮人一樣思考，就很難富起來。買房告別“性價比”迷信，是萬里長征的第一步。

1、當買房從來沒有絕對性價比，更多是一分價錢一分貨。

限價之下，開發商都力爭有利潤，只能是什麼價格賣，再用什麼成本建房，你幻想的性價比大多都是徒勞。後期房產的升值與舒適度由區域發展、開發商持續投入、物業水平、鄰里素質決定。

2、剛需盤最佳戶型設計有三種：其一是89平方單衛小三房；其二是108平左右的兩衛小三房；其三是130-140平左右功能性四房。在二手剛需房市場中，80多平小兩房和110~130平之間的三房不好賣。剛需盤是功能至上、總價的門檻至上，對舒適度則沒有過多期望。

3、改善盤最佳戶型設計：130~140平三房；160~180平左右的四房；200平左右的四房。

4、豪宅最佳戶型設計：180~200平左右的三房；200~250平左右的四房；280~320平之間的五房。北龍湖180~190平左右的四房其實挺雞肋，也是入門級產品。下半年北龍湖多留心四個新盤，康橋、正弘、名門、正商，名門在給整個龍湖北岸做樣板區，怎麼會不成功呢？！

本人最喜歡的戶型是200~250平左右的三房，270度採光、大廚房、大衛生間，三個全套房設計，只是這種戶型太少。

5、剛需買房看地鐵、教育；改善買房看教育、物業；買豪宅看開發商經驗和物業水平、產品的尺度。需求不同，考慮的重點也不同。真豪宅一定是個性化原創設計，而不是一般小開發商“皮尺部”複製過來的。

6、買房優先考慮不臨路房源，臨小路次之，最後再去考慮臨大路的房子。剛需盤中的樓王與非樓王的價差很小，豪宅樓王和非樓王的房子，一般情況下每平米可以差1.5~2萬元，越豪的人越講究。

7、養老地產漸熟。

養老地產的重點是環境、醫療、洋房一樓帶院、疊加別墅和雙拼。

即將老去的60、70後，比上一代人更富有，他們在晚年前，將用資產置換成以上產品，這一天要來臨了。

老人是對老年一無所知的孩子。很多老人並沒有做好面對老年的準備，以為這段路，與以前走過的童年、少年、青年、中年路段沒有太大的不同，但他們不知道，雖然路面還是原來的路面，但此段路的沿途風景，與以往走過的相比，已相去甚遠。

人從60歲進入老境，到天完全黑下來置身黑暗世界，這段時間裡有些風景應該被記住。記住了，就會心中有數，不會慌張。

第一種風景，是陪伴身邊的人越來越少，必須學會獨自生活和品嚐孤獨；第二種風景，是社會關注度越來越小。得學會安靜的呆在一角，欣賞後來者的熱鬧和風光，而不能忌妒抱怨；第三種風景，是前行路上險情不斷，得學會與疾病共處，帶病生活，視病如友，不要再幻想身無一點疾病，想重新生龍活虎是不可能的；第四種風景，是準備在床上生活，重新返回幼年狀態。經過人生無所不能的奮鬥，最終還要回到人生原點一一床，去接受別人照料並準備騎鶴遠遁；第五種風景是沿途騙子很多。對此得提高警惕，捂緊錢包，別輕易上當，把錢用在刀刃上。

8、如果要買一樓帶花園、帶地下室的房子，除了要看花園大小，也要重點看地下室層高以及採光井，採光井一定要有電動的開啟窗。最佳的產品設計是有大面積花園，有層高6米大通間的地下室。大花園提前申請開發商種上大樹，後期要種大樹，貨車根本進不了院子。

目前鄭州一樓帶花園的洋房價格，一般是標準層價格的1.4~1.5倍。低於1.4倍的你可以閉著眼買，如果高於1.6倍，建議慎重。

一樓帶花園的房子升值性持續看好，買家買它最大的用處不是用來住，而是用其打發晚年的無聊和讓孩子親近土地自然。

“人法地，地法天，天法道，道法自然”。鄭州市場上，一樓帶花園的洋房升值潛力會再逐步加大。

9、選邊戶，不選中間戶。

東邊戶為上，一般東側有更大的窗戶；其次考慮西邊戶；最後考慮中間戶。這種選擇要參考房子兩側是否臨路，臨什麼樣的路。

10、當下最新潮的戶型是大面寬，淺進深設計，這是趨勢。朝南向房間越多越好，陽臺越大越好，最好是整體連臥室加長陽臺，突出一段的陽臺會影響另一個臥室採光。層高一定要破3米，當然3.3米、3.5米那就是優品。

11、富豪要看廚房大小、衛生間大小，衛生間是否朝東或朝南，要看有多大落地窗，有多少玻璃幕牆。最新的產品設計是純玻璃幕牆住宅，杭州綠城藍色錢江、融創壹號院系以及最新的藍城鳳起梧桐都是在增加玻璃幕牆和窗地比，這個建築造價雖然很高，但舒適度能夠增加很多。

12、買房近幾年要住的，我建議你選精裝，選有做精裝經驗的開發商，入住時還能少一些鄰居裝修的紛擾。如果你五年內不打算住，還是建議買毛坯。精裝修有流行風格的變化，前五年是美式、地中海風格，近兩年是新中式和國際酒店風，五年後是啥風？裝修風格過時的房子在二手房市場中溢價很低。

13、今後不是比房產數量，而是比產品和位置。再次苦口婆心地勸各位將三環內15年以上的老破小賣了吧，現在已經不好賣了，未來只會更難賣，已經獲利五六倍甚至十幾倍，你還指望它還會上升多少？

任何產品都有成長期、成熟期、衰退期，蘋果5咋跟蘋果X比？想明白這一點，留著收租的念頭就會打消了。

14、如果沒有北龍湖，鄭州房價最貴的地方應該是高鐵東西廣場；有了北龍湖，鄭州最貴的房子就在北龍湖。所以距離北龍湖、高鐵東西廣場近的房子，其價值也不會差。

未來鄭州雁鳴湖附近也會形成豪宅區，它對大環境、小區配套、會所、產品、物業都有極高的要求。那不是一套單純的別墅，是需要一套全新的生活方式，看明白這一點的開發商，會走得更好。

北龍湖各家開發商的地塊太小，不太好施展拳腳做產品，但雁鳴湖則不同。

新密、五雲山、楊金東部區域、象湖附近等地將會出現很驚豔的好產品，期待吧老鐵們。

15、2001年-2016年，大約15年間是鄭東新區的時代；這其中的2010年-2015年，進入後鄭東新區時代，此時崛起了金水CBD。

所以，在2001年-2010年間進入鄭東新區，2010年進入金水CBD區域買房的人，如今都賺翻了。

2012年-2027年，約15年時間將會是北龍湖時代。2012年-2020年是前北龍湖時代，2020年-2027年是後北龍湖時代。

前北龍湖時代是送錢的時代；2020年後，雁鳴湖、四周小鎮、濱河國際新區、楊金、象湖、大北區運河邊、港區等類似當年的金水CBD的區域將逐步崛起。

歷史沒什麼變化，只會變著花樣再來一次。

16、北龍湖的時代是好還是壞？

有好有壞，好處是此地將成為鄭州一張國際化名片；不好的地方是地塊小、產品類同，阻礙了鄭州住宅的產品力的提升。

所以一切都是公平的。

17、鄭州有三類人靠買房賺了大錢。

A、單位不停分房的，你就跟著分。這中情況不屬於一般人。

B、跟著一個優質開發商不停買賣的人。

比如買了普羅旺世一期再買二期、三期或者六期、七期，後來又跟著買銀河丹堤、龍之夢、理想國的，這一路走來的業主，哪個沒有2000萬以上的利潤。

比如買永威翰林居再買永威東棠，之後買翡翠城、永威城，如今又買了上和院、森林花語、上和郡的。還有鑫苑、康橋、正商、恆大、萬科、融創、亞新等等。

你跟著一個靠譜公司一起成長，它越發展，你越受益……

C、在不同區域、不同開發商中會選產品的人，這類人靠運氣和能力，要求也最高。

靠內購、小產權、貪便宜的最後的下場基本都會很慘，這一條我喊了很多年，但是年年還有很多人往坑裡跳，現在都懶得拉這些人。

18、關於買外地房產，一看能力，二看運氣。

我的原則是買熟不買生，在能力和視野範圍內選擇，賺錢機會在哪裡都有，同時在哪裡都有賠錢的。相信自己，別被忽悠，如果國外沒有靠譜的人，那邊等著你的只能是撿不完的爛杏。

19、現在鄭州四環沿線，就像七八年前的鄭州三環。“休要騙我出三環”應該改成“休要騙我出四環”，這才是與時俱進的提法。其實目前四環沿線的機會很多，非常類似於當年在三環沿線撿錢的時代。當年笑萬科“四環小王子”的人，現在再看當年買萬科房子的人，恐怕再也笑不出來了，萬科給跟隨者不少回報。

20、租售同權、優質學校外延、地產商加強學校配建、私立個性化教育興起、國家教育改革都對老破小學區房價產生影響，最致命的是85後、90後年輕家長對孩子教育觀念的轉變，他們摒棄了為了孩子寧可犧牲自我的傳統帶娃理念，這對老破小學區房影響最大。

時代正淘汰抱殘守舊的人。

21、買房不難，最難的是瞭解自己的需求。

當下大部分購房者，不能真正瞭解自己的需求，所以你買不準房子。

富人不要搶窮人的房子，窮人也不要硬擠地王窩。地王窩倆車位80萬，物業管理費接近8元/平，200平方大平層每月物業費就得1600元；一套德國先進廚房造價高達170萬，這個一般人真實hold不住。再說40萬一個的車位停輛10幾萬的車也真不協調。

前段有人退了融創中原壹號院，去白沙買了三套，問我對不對。這個很難回答，我勸他：“如果上帝請假一個小時，讓你去幹一個小時上帝，你會怎麼看這件事？”

22、世界上沒有完美的房子，追求完美的過程其實是交智商稅的過程。

有的景觀好戶型差；有的房子缺角，比如有說法稱“缺西北角對上一輩不好，缺東南角對下一代不好”；臨路的太吵、樓王性價比太低、環境好的沒配套、配套好的又太擁擠……

追求完美的買房史，往往都是一部購房的血淚史。

23、購房一定要看鄰居圈層。

89平方起步的和180平起步的小區裡，鄰居差異很大，我的買房經驗是“寧為鳳尾，不做雞頭”，這一條信不信由你。在小戶型密集的小區，一定會有人推著電動車上樓，一定會有人在中央水系中洗拖把。

24、越豪的小區越要多買車位，並且要選一個帶充電樁的車位。寶馬、保時捷、特斯拉等越來越豪華的電動車正走入你的生活，變成你的小玩物。

25、頂級富人正在將家庭第一居所、第二居所以及社交性用房分離開來。

第一居所看重距離、環境、教育、醫療；第二居所看重環境、度假、休閒、服務、產品；社交性用房則更注重環境、品位、功能、隱私。

這個購房理念適合看懂的人，剛需勿噴，這是人性的頂級需求。

26、2018、2019、2020年是中國房地產鉅變的三年。這三年將有六大鉅變：產業環境鉅變、拿地方法鉅變、金融政策鉅變、買房主力軍購房觀念鉅變（90後、95後將成主力軍）、地產人生態環境鉅變、產品差異鉅變。

鉅變的時代裡，成者王侯，敗者寇。

27、未來的建築形態是高技術支持下的簡單建築。

像日本，房屋交付時可以是一個大通間，業主可以定製自由分割，而不是像目前依據建築承重牆再設計成幾房幾廳，依據建築而設計戶型其實並不人性，自由分割對建築要求更高，比如排水、煙氣和承重牆的要求。

28、上中下六層三疊的產品要求更高。

5~6層送露臺，1~2層送花園，中間3~4層的附加值在哪裡，送北向花園影響得房率、電梯私密性和景觀規劃，能有效解決好這個問題的，目前鄭州有雅居樂的北龍湖樓盤。

29、商鋪問題：商鋪不是不能投資，而是得看什麼商鋪。

選商鋪關鍵是位置，商鋪與附近人口商業面積比以及面寬和進深比，這幾個要素構成商鋪均好性。有的商鋪進深和麵寬高達7:1，這樣的商鋪沒法用，能達到4:1或3:1已經不錯。商鋪1~2連體鋪、金角鋪、進深比、位置、人均商業面積等要素的均好性非常重要，可以關注鑫苑國際新城商鋪。

30、寫字樓，要買高端。

寫字樓選擇難度非常大，要求更專業，商業環境≠商務環境，北龍湖金融島寫字樓不散賣，金水CBD、龍子湖、高鐵東西廣場、金水東路農業路交會一帶寫字樓多關注。寫字樓扎堆效應更強，大玉米就不提了，誰買了誰知道。

31、世界人居文化的引領者是酒店。

酒店最講究體驗消費和重複消費，所以酒店一切工作展開必須適用。

房地產是一次性消費更多需要展示性引導，所以才有了售樓部、景觀體驗區、樣板間。

看最新潮居住文化是看酒店，看七星級，看六星級，看五星級。

說酒店沒有家溫馨的人，你的人生體驗可能尚未達到，再有錢一些試試看。

杭州安曼酒店

32、為什麼售樓部的置業顧問是“顧問”而不是售樓員？

“顧問”是要引領你的消費、投資；“售樓員”賣房子給你。一個入職地產行業的人如果起不到“顧問”的作用，抓緊申請換人吧！鄭州房地產行業中能配得上置業顧問的人，佔地產從業者人數的不到10%。

33、一個字就可以知道這家地產公司營銷low不。

XX路與XX路交會處，是“會”不是“匯”！河與河是“匯”，路與路是“會”。中文基礎都沒過關，還是先別出來賣了。

34、通常情況下判斷一個項目營銷人員專業與否，在你走到售樓部門口時便有了答案。

有的樓盤叫“售樓部”或“售樓處”，有的叫“營銷中心”。在此想問一句地產營銷人：買樓的人是需要被“營銷”還是需要“服務”？

我買樓需要的是服務而不是營銷，這種地產行業“露底褲”的行為快改改吧。

35、買完房到交房之間，如果沒有接到電話和詢問，交付後拿到房本就可以準備賣房吧！

你遇到的可能不是假公司，但這家公司服務真的不行，後期物業你也別指望了，交付後有幾個六七十歲的老頭看大門已經不錯了。

這個判斷雖有些武斷，但一般不會錯，不信你住進去試試看。

36、買房不要太看重小區水系，一般的小區在後期都管不好水系，十個水系九個災，一個不災是個歪。

37、買一線房企的房子是買標準化，一般不會坑，但也沒太多驚豔！買本地優質開發商或小開發商有時也有驚喜，但有時也會掉坑裡。選擇是門學問，通常不是靠運氣！買1000萬/套的房產拒絕1000元/次的學習機會，你只能是選錯。

38、沒有一個小區可以終老。

小區的發展史就是小區裡有錢的人再去買高端樓盤，沒錢的買該小區二手房。

你期盼的終極置業其實不存在，一個小區的購買門檻越高，小區業主迭代的速度越慢；反之，速度越快。

所以你買房時糾結太多的性價比，是個偽命題，用單價和總價擋住一些人進入，從長遠看是件好事。

總價是小區最好的圍牆，它既能擋住翻牆入院者，也能減緩奪門而出者。這個世界看明白了就沒有白花的錢，你看別人傻，別人笑你看不穿。看到這裡你該對北龍湖單價4萬+、10萬+的房子坦然很多。

錢比人識貨，而不是人比錢聰明。99%的人至死也理解不了。

39、房地產市場中，人性的核心無異於其他行業。《增廣賢文》中一句話很貼切：窮人鬧市無人問，富人深山有遠親。

人生在世閱盡繁華，有酒有肉多兄弟，危難何曾見一人。