前 言

那一年，攥着一张录取通知书和一张半价火车票，跟你同时抵达郑州火车站西广场的同学，他们现在的阶层跟你比，如何？

如果以毕业后每5年为一个刻度，随着时间的游标不断往后推移，一般来说，同一批同学中，最高端和最底层的差距，会越来越大。

在郑州，这个差距更多不是取决于你所在的行业，以及你工作是否勤奋，会不会拍领导马屁，而是在十几年来，你是否在合适的时机，在合适的路段，买下多套合适的房产。

从穷乡僻壤来到郑州的孩子，习惯于省吃俭用，迷信“勤劳致富”，害怕举债，又极其厌恶风险，在房产投资的起跑线上，已经输给了那些更善于理财和享受的同龄人。进入中年后，即使少数人会觉醒，那也是大势无补，阶层和个人能力模型一旦固化，不甘心的人只能寄希望于奇迹。

更可怕的是，被物质匮乏环境塑造的思维模式，难免代代传递。因此，绝大部分人教育子女的方法，与父母教育自己的差不多。他们终其一生，也走不出这种死循环。导致他们的后代跟一部分同龄人比，又输在了起跑线上。

这其实并不难办，前提是你必须甘于拥抱改变，让逻辑而非直觉指引你的前路。你还得与有大智慧的人同行，不要跟精神屌丝们抱团取暖。你可以没有很多钱，但你的精神脱离贫乏，可能就是读几本好书的功夫。

本文作者慕容晏专业买房20年，下文中的39条秘方都是用真金白银砸出来的。慕容晏最想告诉大家的是：如果你一直像穷人一样思考，就很难富起来。买房告别“性价比”迷信，是万里长征的第一步。

1、当买房从来没有绝对性价比，更多是一分价钱一分货。

限价之下，开发商都力争有利润，只能是什么价格卖，再用什么成本建房，你幻想的性价比大多都是徒劳。后期房产的升值与舒适度由区域发展、开发商持续投入、物业水平、邻里素质决定。

2、刚需盘最佳户型设计有三种：其一是89平方单卫小三房；其二是108平左右的两卫小三房；其三是130-140平左右功能性四房。在二手刚需房市场中，80多平小两房和110~130平之间的三房不好卖。刚需盘是功能至上、总价的门槛至上，对舒适度则没有过多期望。

3、改善盘最佳户型设计：130~140平三房；160~180平左右的四房；200平左右的四房。

4、豪宅最佳户型设计：180~200平左右的三房；200~250平左右的四房；280~320平之间的五房。北龙湖180~190平左右的四房其实挺鸡肋，也是入门级产品。下半年北龙湖多留心四个新盘，康桥、正弘、名门、正商，名门在给整个龙湖北岸做样板区，怎么会不成功呢？！

本人最喜欢的户型是200~250平左右的三房，270度采光、大厨房、大卫生间，三个全套房设计，只是这种户型太少。

5、刚需买房看地铁、教育；改善买房看教育、物业；买豪宅看开发商经验和物业水平、产品的尺度。需求不同，考虑的重点也不同。真豪宅一定是个性化原创设计，而不是一般小开发商“皮尺部”复制过来的。

6、买房优先考虑不临路房源，临小路次之，最后再去考虑临大路的房子。刚需盘中的楼王与非楼王的价差很小，豪宅楼王和非楼王的房子，一般情况下每平米可以差1.5~2万元，越豪的人越讲究。

7、养老地产渐熟。

养老地产的重点是环境、医疗、洋房一楼带院、叠加别墅和双拼。

即将老去的60、70后，比上一代人更富有，他们在晚年前，将用资产置换成以上产品，这一天要来临了。

老人是对老年一无所知的孩子。很多老人并没有做好面对老年的准备，以为这段路，与以前走过的童年、少年、青年、中年路段没有太大的不同，但他们不知道，虽然路面还是原来的路面，但此段路的沿途风景，与以往走过的相比，已相去甚远。

人从60岁进入老境，到天完全黑下来置身黑暗世界，这段时间里有些风景应该被记住。记住了，就会心中有数，不会慌张。

第一种风景，是陪伴身边的人越来越少，必须学会独自生活和品尝孤独；第二种风景，是社会关注度越来越小。得学会安静的呆在一角，欣赏后来者的热闹和风光，而不能忌妒抱怨；第三种风景，是前行路上险情不断，得学会与疾病共处，带病生活，视病如友，不要再幻想身无一点疾病，想重新生龙活虎是不可能的；第四种风景，是准备在床上生活，重新返回幼年状态。经过人生无所不能的奋斗，最终还要回到人生原点一一床，去接受别人照料并准备骑鹤远遁；第五种风景是沿途骗子很多。对此得提高警惕，捂紧钱包，别轻易上当，把钱用在刀刃上。

8、如果要买一楼带花园、带地下室的房子，除了要看花园大小，也要重点看地下室层高以及采光井，采光井一定要有电动的开启窗。最佳的产品设计是有大面积花园，有层高6米大通间的地下室。大花园提前申请开发商种上大树，后期要种大树，货车根本进不了院子。

目前郑州一楼带花园的洋房价格，一般是标准层价格的1.4~1.5倍。低于1.4倍的你可以闭着眼买，如果高于1.6倍，建议慎重。

一楼带花园的房子升值性持续看好，买家买它最大的用处不是用来住，而是用其打发晚年的无聊和让孩子亲近土地自然。

“人法地，地法天，天法道，道法自然”。郑州市场上，一楼带花园的洋房升值潜力会再逐步加大。

9、选边户，不选中间户。

东边户为上，一般东侧有更大的窗户；其次考虑西边户；最后考虑中间户。这种选择要参考房子两侧是否临路，临什么样的路。

10、当下最新潮的户型是大面宽，浅进深设计，这是趋势。朝南向房间越多越好，阳台越大越好，最好是整体连卧室加长阳台，突出一段的阳台会影响另一个卧室采光。层高一定要破3米，当然3.3米、3.5米那就是优品。

11、富豪要看厨房大小、卫生间大小，卫生间是否朝东或朝南，要看有多大落地窗，有多少玻璃幕墙。最新的产品设计是纯玻璃幕墙住宅，杭州绿城蓝色钱江、融创壹号院系以及最新的蓝城凤起梧桐都是在增加玻璃幕墙和窗地比，这个建筑造价虽然很高，但舒适度能够增加很多。

12、买房近几年要住的，我建议你选精装，选有做精装经验的开发商，入住时还能少一些邻居装修的纷扰。如果你五年内不打算住，还是建议买毛坯。精装修有流行风格的变化，前五年是美式、地中海风格，近两年是新中式和国际酒店风，五年后是啥风？装修风格过时的房子在二手房市场中溢价很低。

13、今后不是比房产数量，而是比产品和位置。再次苦口婆心地劝各位将三环内15年以上的老破小卖了吧，现在已经不好卖了，未来只会更难卖，已经获利五六倍甚至十几倍，你还指望它还会上升多少？

任何产品都有成长期、成熟期、衰退期，苹果5咋跟苹果X比？想明白这一点，留着收租的念头就会打消了。

14、如果没有北龙湖，郑州房价最贵的地方应该是高铁东西广场；有了北龙湖，郑州最贵的房子就在北龙湖。所以距离北龙湖、高铁东西广场近的房子，其价值也不会差。

未来郑州雁鸣湖附近也会形成豪宅区，它对大环境、小区配套、会所、产品、物业都有极高的要求。那不是一套单纯的别墅，是需要一套全新的生活方式，看明白这一点的开发商，会走得更好。

北龙湖各家开发商的地块太小，不太好施展拳脚做产品，但雁鸣湖则不同。

新密、五云山、杨金东部区域、象湖附近等地将会出现很惊艳的好产品，期待吧老铁们。

15、2001年-2016年，大约15年间是郑东新区的时代；这其中的2010年-2015年，进入后郑东新区时代，此时崛起了金水CBD。

所以，在2001年-2010年间进入郑东新区，2010年进入金水CBD区域买房的人，如今都赚翻了。

2012年-2027年，约15年时间将会是北龙湖时代。2012年-2020年是前北龙湖时代，2020年-2027年是后北龙湖时代。

前北龙湖时代是送钱的时代；2020年后，雁鸣湖、四周小镇、滨河国际新区、杨金、象湖、大北区运河边、港区等类似当年的金水CBD的区域将逐步崛起。

历史没什么变化，只会变着花样再来一次。

16、北龙湖的时代是好还是坏？

有好有坏，好处是此地将成为郑州一张国际化名片；不好的地方是地块小、产品类同，阻碍了郑州住宅的产品力的提升。

所以一切都是公平的。

17、郑州有三类人靠买房赚了大钱。

A、单位不停分房的，你就跟着分。这中情况不属于一般人。

B、跟着一个优质开发商不停买卖的人。

比如买了普罗旺世一期再买二期、三期或者六期、七期，后来又跟着买银河丹堤、龙之梦、理想国的，这一路走来的业主，哪个没有2000万以上的利润。

比如买永威翰林居再买永威东棠，之后买翡翠城、永威城，如今又买了上和院、森林花语、上和郡的。还有鑫苑、康桥、正商、恒大、万科、融创、亚新等等。

你跟着一个靠谱公司一起成长，它越发展，你越受益……

C、在不同区域、不同开发商中会选产品的人，这类人靠运气和能力，要求也最高。

靠内购、小产权、贪便宜的最后的下场基本都会很惨，这一条我喊了很多年，但是年年还有很多人往坑里跳，现在都懒得拉这些人。

18、关于买外地房产，一看能力，二看运气。

我的原则是买熟不买生，在能力和视野范围内选择，赚钱机会在哪里都有，同时在哪里都有赔钱的。相信自己，别被忽悠，如果国外没有靠谱的人，那边等着你的只能是捡不完的烂杏。

19、现在郑州四环沿线，就像七八年前的郑州三环。“休要骗我出三环”应该改成“休要骗我出四环”，这才是与时俱进的提法。其实目前四环沿线的机会很多，非常类似于当年在三环沿线捡钱的时代。当年笑万科“四环小王子”的人，现在再看当年买万科房子的人，恐怕再也笑不出来了，万科给跟随者不少回报。

20、租售同权、优质学校外延、地产商加强学校配建、私立个性化教育兴起、国家教育改革都对老破小学区房价产生影响，最致命的是85后、90后年轻家长对孩子教育观念的转变，他们摒弃了为了孩子宁可牺牲自我的传统带娃理念，这对老破小学区房影响最大。

时代正淘汰抱残守旧的人。

21、买房不难，最难的是了解自己的需求。

当下大部分购房者，不能真正了解自己的需求，所以你买不准房子。

富人不要抢穷人的房子，穷人也不要硬挤地王窝。地王窝俩车位80万，物业管理费接近8元/平，200平方大平层每月物业费就得1600元；一套德国先进厨房造价高达170万，这个一般人真实hold不住。再说40万一个的车位停辆10几万的车也真不协调。

前段有人退了融创中原壹号院，去白沙买了三套，问我对不对。这个很难回答，我劝他：“如果上帝请假一个小时，让你去干一个小时上帝，你会怎么看这件事？”

22、世界上没有完美的房子，追求完美的过程其实是交智商税的过程。

有的景观好户型差；有的房子缺角，比如有说法称“缺西北角对上一辈不好，缺东南角对下一代不好”；临路的太吵、楼王性价比太低、环境好的没配套、配套好的又太拥挤……

追求完美的买房史，往往都是一部购房的血泪史。

23、购房一定要看邻居圈层。

89平方起步的和180平起步的小区里，邻居差异很大，我的买房经验是“宁为凤尾，不做鸡头”，这一条信不信由你。在小户型密集的小区，一定会有人推着电动车上楼，一定会有人在中央水系中洗拖把。

24、越豪的小区越要多买车位，并且要选一个带充电桩的车位。宝马、保时捷、特斯拉等越来越豪华的电动车正走入你的生活，变成你的小玩物。

25、顶级富人正在将家庭第一居所、第二居所以及社交性用房分离开来。

第一居所看重距离、环境、教育、医疗；第二居所看重环境、度假、休闲、服务、产品；社交性用房则更注重环境、品位、功能、隐私。

这个购房理念适合看懂的人，刚需勿喷，这是人性的顶级需求。

26、2018、2019、2020年是中国房地产巨变的三年。这三年将有六大巨变：产业环境巨变、拿地方法巨变、金融政策巨变、买房主力军购房观念巨变（90后、95后将成主力军）、地产人生态环境巨变、产品差异巨变。

巨变的时代里，成者王侯，败者寇。

27、未来的建筑形态是高技术支持下的简单建筑。

像日本，房屋交付时可以是一个大通间，业主可以定制自由分割，而不是像目前依据建筑承重墙再设计成几房几厅，依据建筑而设计户型其实并不人性，自由分割对建筑要求更高，比如排水、烟气和承重墙的要求。

28、上中下六层三叠的产品要求更高。

5~6层送露台，1~2层送花园，中间3~4层的附加值在哪里，送北向花园影响得房率、电梯私密性和景观规划，能有效解决好这个问题的，目前郑州有雅居乐的北龙湖楼盘。

29、商铺问题：商铺不是不能投资，而是得看什么商铺。

选商铺关键是位置，商铺与附近人口商业面积比以及面宽和进深比，这几个要素构成商铺均好性。有的商铺进深和面宽高达7:1，这样的商铺没法用，能达到4:1或3:1已经不错。商铺1~2连体铺、金角铺、进深比、位置、人均商业面积等要素的均好性非常重要，可以关注鑫苑国际新城商铺。

30、写字楼，要买高端。

写字楼选择难度非常大，要求更专业，商业环境≠商务环境，北龙湖金融岛写字楼不散卖，金水CBD、龙子湖、高铁东西广场、金水东路农业路交会一带写字楼多关注。写字楼扎堆效应更强，大玉米就不提了，谁买了谁知道。

31、世界人居文化的引领者是酒店。

酒店最讲究体验消费和重复消费，所以酒店一切工作展开必须适用。

房地产是一次性消费更多需要展示性引导，所以才有了售楼部、景观体验区、样板间。

看最新潮居住文化是看酒店，看七星级，看六星级，看五星级。

说酒店没有家温馨的人，你的人生体验可能尚未达到，再有钱一些试试看。

杭州安曼酒店

32、为什么售楼部的置业顾问是“顾问”而不是售楼员？

“顾问”是要引领你的消费、投资；“售楼员”卖房子给你。一个入职地产行业的人如果起不到“顾问”的作用，抓紧申请换人吧！郑州房地产行业中能配得上置业顾问的人，占地产从业者人数的不到10%。

33、一个字就可以知道这家地产公司营销low不。

XX路与XX路交会处，是“会”不是“汇”！河与河是“汇”，路与路是“会”。中文基础都没过关，还是先别出来卖了。

34、通常情况下判断一个项目营销人员专业与否，在你走到售楼部门口时便有了答案。

有的楼盘叫“售楼部”或“售楼处”，有的叫“营销中心”。在此想问一句地产营销人：买楼的人是需要被“营销”还是需要“服务”？

我买楼需要的是服务而不是营销，这种地产行业“露底裤”的行为快改改吧。

35、买完房到交房之间，如果没有接到电话和询问，交付后拿到房本就可以准备卖房吧！

你遇到的可能不是假公司，但这家公司服务真的不行，后期物业你也别指望了，交付后有几个六七十岁的老头看大门已经不错了。

这个判断虽有些武断，但一般不会错，不信你住进去试试看。

36、买房不要太看重小区水系，一般的小区在后期都管不好水系，十个水系九个灾，一个不灾是个歪。

37、买一线房企的房子是买标准化，一般不会坑，但也没太多惊艳！买本地优质开发商或小开发商有时也有惊喜，但有时也会掉坑里。选择是门学问，通常不是靠运气！买1000万/套的房产拒绝1000元/次的学习机会，你只能是选错。

38、没有一个小区可以终老。

小区的发展史就是小区里有钱的人再去买高端楼盘，没钱的买该小区二手房。

你期盼的终极置业其实不存在，一个小区的购买门槛越高，小区业主迭代的速度越慢；反之，速度越快。

所以你买房时纠结太多的性价比，是个伪命题，用单价和总价挡住一些人进入，从长远看是件好事。

总价是小区最好的围墙，它既能挡住翻墙入院者，也能减缓夺门而出者。这个世界看明白了就没有白花的钱，你看别人傻，别人笑你看不穿。看到这里你该对北龙湖单价4万+、10万+的房子坦然很多。

钱比人识货，而不是人比钱聪明。99%的人至死也理解不了。

39、房地产市场中，人性的核心无异于其他行业。《增广贤文》中一句话很贴切：穷人闹市无人问，富人深山有远亲。

人生在世阅尽繁华，有酒有肉多兄弟，危难何曾见一人。