2019年深圳楼市的行情不错，但并非是普遍情况，部分区域的房价还是没能如了投资客的愿，龙华就是其中之一。
我并非刻意抹黑龙华，也正如我不想刻意吹嘘某个区域、某个楼盘有多好。大多数人的判断，多源于主观和周遭人群的影响，数据却能无死角的展示真实的情况。
龙华“宇宙中心”的概念由来已久，不少人还停留在房价翻倍增长的阶段，但是据2019年版贝壳深圳的《楼市大数据》“前传”里的一些数据，却纠正了深圳楼市的那些错觉。
“宇宙中心”后劲不足，涨幅跑输房贷利率
图源：贝壳
据图中数据显示：
和2014年相比，涨幅最高的是宝安62.6%；其次是龙华39.5%；
和2016年相比，涨幅最高的是南山19%，其次是宝安18%，龙华第4。
和去年相比，涨幅最高的是南山9.3%，其次是福田6.6%，龙华第4。
在过去2019年，龙华涨幅3.9%。换句话说，如果2018年在龙华买了套房，房价涨幅很有可能覆盖不了4.9%（暂以基准为标准，具体上浮比例参照各银行）的贷款利息。
缘何如此？
基数过高，溢价太多！
基数过高是原因之一，在经历了15年的大行情以后，许多区域后续表现乏力，龙华更是代表。
▲龙华红山一角
举个例子来说，龙华红山的水榭春天5期，12年开盘价格不到2万，目前挂盘的均价为10万+，今年还爆出新闻，该楼盘某业主2012年买了75平的户型花了140万，花首付42万，7年后，转手710万卖出，7年翻了5倍，一次赚了一辈子赚的钱。
这样的事情以后很大概率不会再有了，2万涨到10万我们看到了，10万涨到50万的盛况，我这辈子可能看不到了…
经济下行，GDP拖后腿
除了暴涨之后房价基数过高以外，还有更深层的原因，毕竟南山的基数比龙华更高，人家还不是涨得好好的。
在深层原因当中，经济是很重要的一点，产业不行，经济下滑，谁还有钱买房子，谁还有信心买这不涨的房子？
今年深圳的GDP原本已经跌破了7的大关，不知道是什么救命良药让第四季度的产值又回到了正规，第三季度各区的GDP数据还没找到，但从目前的数据来看，龙华严重的拖了后腿。
增速呈现放缓趋势，一度到了垫底的边缘，打击的不止是买房人的信心，还有开发商的信心，龙华今年拍地的溢价率变化就是体现。
优质教育资源匮乏
买房无非几个原因，投资，自住，上学又或者多者结合，所以优质的教育资源往往更能吸引购房者，也让房子的增值保值和流通性根据保障，目前的龙华还需继续加强。
从民间统计的学校排行来看，排名前50的中学龙华仅有6所，不及南山、福田和宝安多，且排名多数靠后。
图源：深圳学位追踪
目前最大的牌面就是深高北，成绩还行，至于深圳高级中学龙华分校的由于是开学不久，成绩还没出，后续再做分析。
就像投住很难分离一样，住和学也存在着密不可分的关系，少了优质学区房的产出，掏腰包的自然就少了，没有量哪有价？
规划“不强”，概念不热
“买房买概念”是深圳楼市口口相传的诀窍，一个区域的规划往往决定了楼市的后续走势，前海扩容火了宝中，“大空港”和“海洋新城”盘活了沙井。
只要在利好明显的规划辐射范围内，配套就会提升，人口就会增加，居住需求就会溢出，房子就变得炙手可热，价格也就水涨船高。
我搜了下龙华的“十三五”规划，总结重点如下：
1、聚焦深圳北站商务中心片区等重点更新区域！
2、投资400亿，拆除18.9K㎡用地！
3、强化“中轴提升”战略，聚焦6大重点片区更新
4、工改类规模占工业区比例不低于55%
5、新增14所学校，建1.7万套人才房和保障房
一言以蔽之，主要是城市更新、学校和人才房、保障房等配套的建设，这些都需要时间兑现，不如南山和宝安的规划来得直接，起不到立竿见影的效果。
结语
除上述原因之外，龙华的交通也是个头疼的问题，地铁只有4号线（6号线将于20年开通），公路的压力也非常大，居住的体验肯定受影响。
不过话说回来，龙华的总体房价涨的不多，并不代表龙华所有的房子都不能买，平均涨幅低只能说明坑比其他地方多，买房更需要眼力和心力。
最后说下，虽然涨幅已经走过了最卓越的那段，但龙华还是很美丽的，请大家文明留言~
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