白居易的《遣懷》詩中曾言：樂往必悲勝，泰來猶否極。大概意思就是壞情況發展到一定程度後，好情況就會到來。
隨著商業地產不斷髮展，許多人加入到商鋪投資的“大家庭”中來，一來因為商鋪投資在過去確實鮮有成效，二來人們的生活離不開商鋪作為配套服務，其價值固然存在。《周易•豐》也曾記載：“日中則昃，月盈則食。”，與月盈則虧，水滿則溢為同義，商鋪放在交易市場中來，勢必也遵循供需原理。
人均商業面積的國際標準為1～1.2平方米，據中國網地產報告顯示：在2014年10月份，我國已開工商業總面積已達到18億平方米，按照7億城市人口計算，人均商業面積已達到2—3平方米，並且按照每年增加的商業數量，人均商業面積或許已超過3平方米，按照一平方米10000元計算，需要每人在商業上消費3萬元左右，從數據上看，在商業上面明顯有過剩嫌疑。
從2015年開始，購物中心的商業逐步達到天花板，現如今的商業大部分以競爭為主，地段、業態等多方面競爭，在商業一方面大量修建，另一方面空置率居高不下的尷尬局面下，我國的商業步入“慢增長”階段。否極還能否泰來？想必昨日時光已難以重現！
為何商業“否極不泰來”？
（一）、商業進入“爆發期”，人人皆商！
過去很長一段時間裡，經商是少部分人群的代名詞，商人少，消費者多，經商的人賺得盆滿缽滿！隨著我國教育不斷提升，培養一個有商業頭腦的人並非難事，簡單的買賣一學就會，貨幣一旦快速流動，商業氛圍便快速提升，小到幾歲的孩子，大到八旬老人，當然經商的契機也與當今社會發展有關聯，與信息高速流通有著密切聯繫。
傳統經商主要還是以開實體店為主，通過租或者買商鋪再進行裝修經營，實現體力、腦力等有償服務，現如今的經常模式卻變得多元化，實體店、網店、微商、代購等各種利益化模式應聲鵲起。例如上學期間兼職微商賣貨，退休後利用人脈圈子展開銷售，從中賺取差價，隨著越來越多的人加入經商“大軍”來，對實體店的影響無疑是巨大的，本身就有地域限制的商鋪，在網店的影響下漸漸受挫。
（二）、便捷式消費成為潮流，經商門檻降低
為何網店能超越實體店市場？為何越來越多人更願意網購？究其根本還是在於便捷、實惠，開實體店的成本遠高於網店！例如三年前好的地段房租成本高達1000元/平方米/月，而開一個網店只需要幾萬元的保證金即可，對不少初始資金較少的創業者來說無疑是不錯的機遇，於是進軍到網店中去。
在實體經濟受挫的同時，商業地產逐漸遭遇瓶頸，房租成本在面臨商鋪長期空置時也逐漸降租，我們都知道商鋪的主要用途還是在於開店，租金是商鋪投資的主要收益來源，商家承擔不起租金時，面臨實體店倒閉困境，特別是在付出一切努力後銷售效果依舊不佳時，降低房租或許是唯一能解決問題的途徑。例如一個商業樓盤在2017年招商時租金標準為100元/平方米/月，商家經營一年不到，大部分都撤場，運營方在商家流失後採取降低房租門檻策略，從100降至50，價格砍了半，招商也有所成效，畢竟還是有不少人喜歡開店創業。
（三）、商品透明化加強，利潤空間縮減
作為一名消費者，在購買商品時還是以“性價比”為主，物美價廉更受人們喜歡，同等質量下，價格便宜的產品勢必銷量也會更好，站在消費者角度來看，對比之下自然確定了消費方向。例如在一個城市中，購物中心內的商品高於一般實體店，同一城市中的品牌小吃店價格也不相同，筆者所在城市中的正新雞排開在購物中心裡面就比開在老城區的價格高2元，主要原因還是在於房租成本不同，網店和實體店內同一產品的價格差距則更大，都是買同一件商品，勢必會選擇價格更加便宜那家。
不僅如此，隨著商家的數量增多，之間的競爭壓力增大，為了促進銷售，採取的營銷方式也千姿百態，比如採取會員制度、消費滿減模式等，這種雖然能有效提高銷量，但是在利潤控制方面則更加收緊，犧牲了自身收益換取的銷量，對整個行業而言便有些失衡，特別是對成本較高的經商者而言，成本太高難以降價，逐漸失去競爭力！
從商業反觀商鋪投資，今夕不同往日，想要讓商鋪按照十年前的增值速度上漲已然不切實際，一方面在於其價格已有達到“天花板”之勢，另一方面全國的商鋪已不再是稀缺貨，不過依然有人說投資商鋪主要還是看地段，好的地段一鋪難求，未來還會不斷增值，然而當我們換一個思維去看待“好地段”時，往往會發現存在“有價無市”之貌！也就是說，好的商鋪價值固然大，但是還能高價賣出去的則少之又少！特別在商業地產逐漸趨於穩定時期之下，想要持續增值儼然不夠現實！
未來投資商鋪重心在哪裡？
從上文來看，現如今商鋪投資已經不再是“一鋪養三代”的時代，有的能增值，有的卻有可能貶值，大體上，投資商鋪主要看兩點：
一、商鋪購買過程是否遵循“互惠”原則
在交易過程中，賣方希望商鋪賣得越高越好，而買方則希望買得越低越好，立場不同就不容易達成共識，價格太高購買方不一定能接受，價格太低賣方更不能接受，
都是在尋找一個臨界點，一個可以促成雙方成交的臨界點，開發商在建設過程中，耗費人力、財力從中賺取利潤，甚至把自己過失的成本也算在買家身上，加價售賣來挽回損失，造成某些樓盤出現天價商鋪。商鋪價格過高，對購買者極為不利，我們不知道未來商鋪到底會值多少錢，如果租金的收益太低又該怎麼辦？特別是當租金低於銀行存款利率時，因購買商鋪後時常後悔不已。例如某些樓盤在銷售商鋪時，宣傳每年的投資回報率可達12%，實際出租的回報率只有4%不到，未來能有多高的投資回報率尚且是未知數，過分相信預期不見得是好事！
投資者在購買商鋪時，大部分需要貸款，與住房貸款不同，最長只能貸款10年，並且首付比例超出住房最低30%，貸款利率也高出住宅不少，由此可見，購買者在投資商鋪時風險不低，一方面來自於商鋪價格本身，另一方面還有貸款利息，一味的追求自身利益而忽略對方利益，將風險轉移到對方身上，不見得是長久之計，畢竟一個公司想要長期發展還需均衡利弊。
二、未來的預期與前景是否較好
有人說“投資商鋪就是投資地段”！認為買到一個好地段的商鋪就是賺到。事實真是這樣嗎？地段越好的商鋪價格越貴，未來增值潛力有多少關鍵還得看城市規劃與經濟發展，有價無市的商鋪隨處可見，大多因為購買時價格過高，對商鋪的需求群體也不斷減少，能承擔這個價格的人群更是少見。
在三四線城市中的商鋪逐漸增多，其價格與一二線城市相比還有很大差距，論潛力普遍強於一二線城市，畢竟還有很高的增值空間，但是三四線城市的商鋪貌似並不是那麼受歡迎，一方面在於與居住情況有關，另一方面城市的經濟短期內難以快速提升，明知道未來一定會增值也會有所忌憚！不知道何時才能達到那樣的預期。
論預期與前景，最能影響到投資者決策。例如規劃建設學校、商場、地鐵站等，會為商鋪提供增值動力，當然這樣的規劃和預期並不是靠嘴上說說，試想一下：開發商都知道未來的規劃在建成後會增值，為什麼會以現在這個價格售出呢？不難看出，近幾年的預期已經被加到商鋪價格中來，其價格也已透支了未來幾年的增值力。這個時候我們不妨自己做好調研，考察成熟城市的規劃佈局，在規劃尚未下達之前做好預測，將增值空間提升至最大。
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