本報記者李未來 北京報道
“中國經濟進入了一個新常態，經歷過我們這個階段的經濟體平均減速期大約是20年，增長百分點一般從兩位數穩定到3左右，這不是一個規律，這是一個經驗，其他經濟體大概就是這樣了。”經濟學家、如是金融研究院院長管清友在“2019華夏房地產投融資高峰論壇暨金瓴獎頒獎盛典”上說道，如果說中國從2008年進入換檔期或減速期，那麼現在已經經歷十年了，按照國際經驗來說，中國還會經歷十年的減速期，無論金融結構還是房地產行業，對這種狀態都要有充分的認識和思想準備。
管清友說，“從國際經驗來看，經濟減速的原因有很多，第一是人口老齡化，人口老齡化趨勢幾乎也是不可逆的，但老齡化也會帶來新的需求，比如說消費、醫療、醫藥，對養老地產等等；第二是產業空心化。中國的產業空心化已經開始了，這是一個挑戰，我們的實際上已經提前進入到製造業比重下降的階段，這個階段其實比其他經濟體來的要早一點，所以抓好製造業仍然是當前經濟發展當中比較重要的工作；另外就是金融泡沫化，增加值佔GDP的比重在2015年的時候已經達到了8.35%，這個數據高於美國和日本在發生金融危機之前的那個數據，也就是說相對於實體產業的發展來講，我們金融業泡沫化的現象是比較明顯的。金融泡沫化的過程當中，社會結構也會發生非常激烈的變化，比如說我們能明顯的感受到所謂不同階層之間的財富差距，尤其是近十年裡發生了實際的變化。這個對於我們跨過中等收入陷阱還是提出了比較大的挑戰。也就是說中國在下一輪的改革領域裡，無論具體金融還是房地產都面臨著更加艱鉅的任務。”
近年來，中國房地產在成交量和價格方面逐漸進入平穩期，管清友認為，未來中國房地產市場空間仍然較大，需求仍然很旺盛，但發展模式可能會發生一些變化。
“這種變化可能是被動的，這跟我們金融週期和政策調控有關係。1998-2017年約二十年的時間，或者2008年到2017年大概十年的時間，房地產的發展模式實際上是一個金融機構的發展模式，通過槓桿撬動資金，然後實現資金的快速的運轉。而在金融週期從上行轉向下行的情況下，金融監管更加嚴格，房地產行業將從金融變成製造業的發展模式。”管清友說。
管清友進一步強調，“也就是說我們未來的房地產企業可能要學會做製造業，再去玩資金的高槓杆、高週轉的遊戲恐怕不太適應現在的經濟背景和監管背景；再去想像過去十年、過去二十年能夠迅速的通過資金的週轉去賺到快錢恐怕比較難了。”
管清友認為，未來房地產企業可能需要拿出更多的自有資本金去購買土地，這對於整個房地產行業槓桿收縮效果可能立竿見影。
房企如何應對這種情況？管清友表示：“第一是儘可能維持現金流的充裕，這要做好各個期限的流動性管理；第二是不要輕易的把自己的寶貴的資本金再投到其他領域，因為房企對那個領域可能也不太熟悉；第三是對未來可能的政策變化要有心理準備，未來的政策變化可能涉及購買生產資料所需要的資本金比例要求，這個變化對房地產企業的影響是非常大的。”
“長遠來看房地產行業還是非常有前景的，因為他們有生產能力，積累了很多豐富的經驗。從政策上來看，無論房子不炒，還是去槓桿，降槓桿的要求都可能迫使房地產發展方式上實現轉變。”管清友總結道。
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