| 總第1083期
鐵打的曼哈頓，流水的商家。
“曼哈頓商業廣場，原本可以更好。”
在曼哈頓居住的這5年，時不時就會聽到身邊的朋友來這麼一句感慨。
作為升龍進鄭的第一個項目，曼哈頓商業廣場這幾年的確沒有給人帶來太多驚喜。
而且，隨著沃爾瑪、電玩城和一些主力店的撤出，連居民日常所需似乎都難以得到滿足。
這多少讓人有些遺憾。
1
曼哈頓坐擁黃金地段，這點毋庸置疑。
如果把金水路比作一個項鍊，鄭東新區比作一個珍珠，曼哈頓所處的位置，就在珍珠和項鍊的接口處，重要性不言而喻。
且金水路、未來路上有多條公交線路和BRT線路，地鐵1號線燕莊站B2口就開在曼哈頓商業廣場正門口，交通十分便利。
此外，曼哈頓周邊還有各種銀行、五星級酒店和公寓寫字樓，區域內白領眾多，人流量大。這點從街道上擁擠的電動車和汽車，就可得到佐證。
可以說，曼哈頓天然具備開展商業所必須的流量池。而且，在很多人眼中，曼哈頓商業廣場的商業氛圍濃厚，品牌眾多，確實算是個成功的案例。
但是，縱觀整個曼哈頓商業廣場，內街生意難做，外街餐飲淘汰率較高，這也是不爭的事實。
原因何在？
曼哈頓商業廣場的臨街商鋪以餐飲與大型零售為主，更大面積的商業內街則是以服裝零售為主。儘管曼哈頓周邊客流量較大，但因商業街區規劃及業態組合等種種問題，導致客流無法有效的導入項目。外街雖有大型主力店聚集人流並帶動，可外街的餐飲與內街的服裝缺乏聯繫，難以形成有效互動，導致客流分佈不均。
“鐵打的曼哈頓，流水的商家”， 這是曼哈頓商業廣場的真實寫照。然而，有著地理優勢的曼哈頓商業廣場，原本不應該是這樣的……
2
曼哈頓不是沒有給過我們驚喜。
12年前，這裡還是一個被稱為“燕莊”的城中村，居住著3000多村民、2萬多外來租住人口，小商小販扎堆經營，熙熙攘攘中不乏髒亂與不安。
2006年，鄭州市委、市政府為拓寬金水路、打通未來路，決定對燕莊進行整體拆遷改造。
而燕莊改造時，有三家房地產公司進行競標。
但是，面對燕莊村民要求，房地產公司需要給燕莊配建共計約40萬平方安置房和商業以及一棟寫字樓，想要在剩下的180畝土地上實現盈利非常困難，加上燕莊臨金水路的“水上歌城”索要鉅額賠償，利潤空間不大，最後只剩下迫切需要打開鄭州市場的升龍接盤。
經多方調研，升龍最終以新加坡城市綜合體的吉寶為學習藍本進行建設開發。起名為“曼哈頓”，是想在黃金的金水路上製造一個高大上形象的感覺。
2007年1月，曼哈頓第一批住宅開始銷售，開盤價格不到5000元/平，5月，曼哈頓商鋪開售，開價均價在25000元/平。
2009年，搭載著沃爾瑪、賽博數碼廣場、必勝客等知名連鎖企業的曼哈頓全部建成開業，曼哈頓的開發演變模式成為鄭州城中村改造的模板，曼哈頓廣場一躍成名。
從城中村搖身一變，成了繁華的商業街。是多麼大的驚喜。
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然而，驚喜總是很短暫。
因為在隨後的運營中，曼哈頓商業廣場只有30%的物業自持，而且自持部分主要集中在E、F區域，也就是現在的賽博數碼廣場、沃爾瑪（已關閉）和國美電器，與其它區域的商業並無聯繫。
說白了，其他70%的物業既沒有規劃也沒有統一的運營，這就導致商家經營無序，品類同質化嚴重。據瞭解，曼哈頓商業廣場A區兩層幾乎都是女裝，B區有少量男裝和母嬰，女裝店鋪佔據大面積板塊。
更要命的是，女裝店鋪沒有區分，也沒有大品牌進駐，都是自創牌子，裡面的衣服大同小異，沒什麼特色，還貴得離譜。
據一位曾經的店鋪租戶反映，內街的人流實在是少得感人，自己的店鋪在開業半年後選擇了關閉。而另一位做餐飲的租戶已經將自己的店面從50平方換到了20平方，以期較低租金成本。
正所謂“外街熙熙攘攘，內街空空蕩蕩”。
鄭州的商業街區不好做。這是大家都知道的。因為大多開發商都是站在銷售的角度賣商鋪，賣完就走的。
而在業內，關於商業經營模式的爭論也一直未曾停止過。
“銷售”還是“自持”？到底該選擇哪一種商業模式，才能夠實現利益最大化？以往普遍的觀點認為，銷售能迅速回籠資金，自持則著眼長遠。
事實上，早有業內人士認為，在物業價值明確的前提下，自持或出售只是持有者另一層面的策略選擇。但無論自持還是出售，運營管理都是不可或缺的部分。尤其對於銷售型物業，運營管理的成功很大程度上會直接影響物業的資產價值。
在這一點上，起步較早的曼哈頓商業廣場似乎一直沒有意識到，或者已經無力改變。
無論怎樣，我們總希望，在商業利益的基礎上，會存有更多溫情，讓每個面世的項目可以更好。
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