一個好樓盤應該具備哪些優良屬性？

面對泥沙俱下、良莠不齊的眾多樓盤項目，購房者如何“淘”出真正的好樓盤？

為更好為購房者提供客觀、優質、省時、省力、可信度高的購房決策參考，《國際金融報》地產深度報道微信公眾平臺推出“獵盤”欄目，每週選取一樓盤，真實體驗、明暗結合，用客觀的角度，全維度視野，鑑識樓盤。

這期 地產深度報道 ● 獵盤 聚焦 華園

項目綜合評分：★★★★★★★✩✩✩

樓盤簡介

樓盤名：華園

開發商：上海華園國際房地產開發經營有限公司

均價：10萬元/平方米

戶型：107-120平方米3房，126平方米4房

板塊：長寧區 古北

綜合評分：7星

古北新區，坐落於八大上海中心城區之一的長寧區虹橋路沿線，與虹橋經濟技術開發區毗鄰。該區域一直以涉外的高標準住宅為主，兼具商業和外貿功能。

上世紀80年代，上海第一個涉外商務區――虹橋經濟開發區正式啟動。作為其配套的生活設施，1986年，上海第一個大型高標準國際居住區——古北新區開始興建。這裡生活著眾多來滬工作、居留的外籍人士及港、澳、臺同胞，形成了獨特的人文居住環境及鮮明的品牌特徵。

華園，這座誕生於1993年，位於古北榮華西道39弄1-6號的國際社區，正是在此背景下應運而生。

近期，這個沉寂已久的“古老”住宅忽然又有消息傳出，“少量全新國際社區現房出售，不需搖號，先到先得”，迅速吸引了不少購房者的目光。

值得一提的是，由於古北板塊多為政府劃撥的指定用途地塊，已經多年未見新房房源出現。早年間，多數上海本地居民甚至也不具備在古北板塊購房的資質。

那麼，這些所謂的“新房”究竟從何而來？

老房新賣，單價10萬元

《國際金融波》記者隨即以購房者身份走訪了華園。

據周邊居民介紹，華園在建設之初，就是政府劃撥的指定用途項目，屬於典型的長租人才公寓，專門對口引進日本籍公民。2015年，華園的部分房源開始停止出租，轉而面向上海居民出售。

記者實地走訪華園之後發現，所謂的“新房”，不過是將外立面、入口大廳等地重新翻修和打掃過的老房子，其建築主體、戶型設計等方面還是老樣子，基本沒啥變化。

據項目現場銷售人員稱，華園早在2015年改變房屋用途時，就開始進行翻新工作，並且取得了預售證。到目前為止，全部房源均走的是正規一手房交易流程，五證俱全，且完全沒有新房買賣之外的任何稅費支出。同時，項目銷售均價為10萬元/平方米，一房一價，也是嚴格按照預售證指定的價格執行的。

那麼，已經租住了20多年的老房子按照一手房銷售是否合規？

上海市長寧房地產交易中心相關負責人對《國際金融報》記者表示，類似的政府劃撥用地建設項目，在相關政策轉變時的確存在老房新賣的可能性。因為房子前期只是用來出租，並沒有進入房屋交易流程，所以並不會直接轉變為二手房進行買賣。

真的是“永久產權”？

即便按照新房交易流程進行買賣，仍有不少購房者心存疑慮：1993年建成的房子，如今還剩多少產權年限？按照正常住宅70年產權年限計算的話，華園的剩餘產權恐怕不過40餘年了吧？

對此，銷售人員笑道：“產權年限的問題完全不必擔心，因為我們的房子是永久產權，並且沒有任何附加稅費。”

據瞭解，華園所處的地塊屬於政府劃撥用地，當年，華園的開發商上海華園國際房地產開發經營有限公司拿到這個地塊時就沒有規定產權年限。

銷售人員對記者表示，“前面已經有購房者拿到了房產證，在‘產權年限’一欄，其他住宅要註明時間的位置，我們的房產證上是有‘永久產權’特殊標註的。”

然而，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進卻認為“永久產權”之說並不靠譜。

他表示，這個屬於歷史遺留問題，此類項目在最初劃撥為指定用途的出租用地時，確實是無限產權的；但當變更為銷售用住宅用地時，相應的產權年限也可能已經變更，或者在未來將會變更。

因此，嚴躍進提醒，購買此類房屋之前一定要先將相關政策和規定弄清楚，以免未來在產權方面產生不必要的麻煩。

上述交易中心負責人也表示，理論上來講，政府劃撥用地在變更用途之後，與之相應的一些優待政策也將相應減少。也就是說，此類項目的產權年限未來並不能保證還是永久的。並且，即便有少數項目因為特殊原因暫時無法確定產權年限，在進行產證辦理時，該項目的產權年限一欄也只是暫時空置，並不存在任何所謂 “永久產權”的特殊標註。

此外，針對“該住宅的二次交易流程與普通二手房相比有何不同”這個購房者比較關心的問題，上述負責人也給出了結論：只要簽訂了合規的一手房買賣合同，就代表房屋進入了正常的房屋交易體系之中，後面再進入二手房市場進行流通與其他住宅是完全一樣的。

戶型與配套如何取捨？

拋開其他外在因素不談，僅就房屋本身而言，華園也難以令多數購房者滿意。

雖說華園的戶型方正、南北通透，與同時代某些“圓角型”或“邊角料”戶型相比已經稱得上“前衛”了，但華園畢竟是上世紀的產物，與現在多數戶型相比，無論是實用性還是舒適度，都不可同日而語。

據瞭解，華園目前在售的戶型主要有107-120㎡的三房和126㎡的四房。但記者發現，無論是 “三房”還是“四房”，其實際房間數都要減一，因為入口處的一個小書房大多有一個奇怪的拐角，面積也僅為3平方米左右，大多數情況下只能作為一個儲物間。

此外，房間內部也只有部分在2015年進行了翻修，且當時的裝修標準並不高。

目前，大多數房間已經出現老化、變形等跡象，部分房間甚至無法使用，完全無法跟總價上千萬的房子產生聯想。

但對於眾多上海人而言，這裡仍舊充滿吸引力。

首先，就地段而言，華園位於中內環間古北板塊，無論是去虹橋樞紐，還是陸家嘴、南京路商圈，都十分便捷。

其次，作為國際化社區，許多境外人士最初都是通過古北來認識上海，這裡也曾是眾多日韓人士的首選居住地。因此，華園周邊有眾多國際學校、外資醫院等配套設施，這些對於眾多購房群體而言，吸引力十足。有上海本地居民調侃道，“住在古北，就連吃飯、喝茶，都洋溢著一股‘老外的氣息’。”

再次，古北老社區附近平時行人、車輛較少，整體環境也給人一種優雅、靜謐的感覺，屬於上海市內十分著名的低密度高品質居住區。