新浪樂居訊 今天（6月5日）上午9：00，深圳公佈了歷史上僅次於第一次房改的重要文件。
深圳住建委召開《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》新聞通報會。從主題可知，這場會重大且關鍵，相當於宣告深圳二次房改來臨。
1988年，深圳第一次房改，確立住房就是資產，開啟土地財政時代，奠定深圳過去三十年的輝煌。
2018年，深圳第二次房改，解決四大住房核心問題，決定深圳未來三十年的經濟生命線。
深圳政府出臺的住房保障體系目的在於緩解目前面臨的四大住房問題：
一、房價上漲過快
二、住房供需不平衡
三、結構不合理
四、保障不充分
文件中指出，2018年至2035年，我市新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。2018—2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。
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業內觀點
深圳資深媒體人、地產評論人朱羅紀：文件傳達核心精神，限購限價限貸會長期化
一、到目前為止，中國還沒有哪個城市像深圳這樣，發佈長達18年週期的住房長效機制建設文件。能起到比較積極的作用。到目前為止，中國還沒有住房建設文件出臺。
二、這次文件意味著房地產市場遊戲規劃的改變。住房結構4:2:2:2的供應比例是此次文件的核心內容。反應的是民生優先，經濟次之的精神。這個是一個極大調整，也是對國家十九大的呼應精神。
三、對商品房供應進行壓縮，增加人才與安居商品房比重，而且是通過價格折讓的方式來提供這類平價住房的供應。這實際上是回應，深圳現在房地產市場的主要矛盾：高房價與居民中位數購房者不匹配。這個政策核心一點，就是知道我們缺平價住宅，現在要大幅增加平價住房供應，這是一個重要的認識。
整個政策沒有出現打擊高房價的字眼。文件把住房問題和高房價問題進行切割，
住房屬於社會問題，房價則是經濟問題。政府把房價問題與住房問題分開，說明政府相對比較清醒。四、另關於安居房的封密流轉。寫入文件，給予肯定。但是文件設置的10年年限，能否達到去儘量去投資化的效果？這個年限是否有點短，如共有產權則是終身的。保障房本身是價格折讓，體現了保障性。另一個兌現的功能是儘量的去投資化，儘量讓它在這個系統內流轉會比較好。如果可以實現進入市場的話，跟以前的經濟適用房就沒有多大差別。
關於人才房的配比問題，人才住房應該少一些，沒有最好。現在缺口最大的是平價住房，如安居商品房這類。個人擔憂，人才住房會出現以往經濟適用房出現的問題，類似暗箱操作等。
五、18年要供應170萬套，一是能否完成？二是量能不能滿足需求？4萬商品房也只有4.5萬套，與以往相差無幾，這正是供需不平衡下導致的房價高企。另外6成則是保障房，那這個量是否能兌現？藍圖是美好的，但文件中並沒有明確如何保障土地的供應，深圳確實土地不多。
六、文中提及要提高城市開發強度，開展城際間的合作，推動建立都市圈城際住房合作機制，在臨深開發建設保障性住房。這是一個亮點，把人口疏散到更遠的地方去，實現一小時生活圈，我在之前多次提議過，這次意見稿裡出現了，很值得期待。
內部人士：這只是第一步。
內部人士對樂居表示，這只是第一步，接下來還會出相關的配套文件。實現黨的十九大報告要求，構建
高端有市場、中端有支持、低端有保障的系統完善住房供應與保障體系，要讓全體市民住有所居。這是一個基礎的制度設計，將極大改善我們的營商環境，加強我市對人才的吸引力，降低制度性的交易成本，有力保進深圳高科技創新產業發展，逐步實現社會的公平和正義。
中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁：影響深圳最全面最深刻最具體的文件
這是集大成的一個文件，因為這些年深圳陸陸續續出臺了很多有關文件，我認為這是最全面最具體最深刻的。它管控的年代也最久遠，從2018-2035年的18年。
從內容上看也非常豐富，它主導的方向是以民生為主導，去實施整個住房的保障化，所以我們看到它涉及到了人才安居房、安居型的商品房還有公共租賃住房這三大類的保障性住房。未來十幾年的住房供應中佔比高達60%，商品房只佔40%，而且商品房還強調以普通住房為主。所謂以普通住房為主的意思就是中小戶型，那這樣能看的出來民生導向非常強烈，真正留給市場的所謂大戶型豪宅的比例應該是非常之小的。
這個還特別強調了租賃住房的建設，因為未來租賃住房會佔到整個住房供應的60%，這個相對於新加坡80%的保障性住房稍低一些，相對於香港的50%是高一些的，我覺得這個比例應該是恰當的。
整個住房供應中間，涉及到的非常重大的一個改變，就是多主體供應的方向，不像過去統一由政府供應，而是整個包括用地方面，都可以由企事業單位用自有土地以及自有住房來改造，形成自己提供的保障性住房。那麼也包括社會組織以及金融機構，也可以一起加盟到改造中來，就大大拓展了供應主體，減少了過去單一供應造成的供需矛盾。我覺得這是非常重要的戰略佈局。
除了這個之外，我們還要看到整個政策提供的多元保障以及貨幣補貼，政策非常直接，具有時效性，這些都是這次文件的亮點。
深圳市職業技術學院房地產研究主任鄧志旺：商品房供給量十分稀缺
我覺得二次房改政策，從長遠的角度來說，對整個深圳未來房地產的格局做了一個界定。有利於我們整個深圳居民形成一個明朗的預期，對將來自己可以獲得的房源有了一個清晰的認識。我覺得這是非常重要的一個提綱契領的一個文件，對整個深圳房地產市場會產生重大的影響。另一方面，這個條件並沒有超過大家的預期，從2016年開始，保障性住房這一塊佔比已經超過了50%。
這次房改整個市場40%比例是商品房，這個供給量大概每年是六萬套左右，對於整個深圳住房市場來說，還是比較偏小的，所以從這個角度上來說商品房的供給量非常稀缺的。另外一方面來看，保障性住房，尤其是人才安居房和公租房，通過未來十幾年的供應之後應該會達到比較大的一個存量，有利於更多人通過這個渠道去滿足自己的需求。
在這種雙軌制的情況下，大家會有個判斷到底是選擇商品房還是安居商品房去解決自己的住房需求，在安居房租房需求裡面又可以考慮是到底是買還是租的問題，我覺得這樣能有更多選擇挺好。總體來說，我們能提供的商品房還是非常的有限，如果要買商品房，我覺得還是要提前準備。
關於政策房的享受對象不明確，我先前也呼籲過多次，原來是以戶籍人口作為申請條件，現在以“人才”作為申請條件，但依然沒有明確覆蓋的對象，安居房和保障性公共租賃住房，真正要覆蓋“人才”這個群體，如何界定“人才”？比如在深圳長期生活，這個城市所需要的服務業的對象這些都可以算在裡面，我們不能完全傾斜“人才”這一類群體，安居房和保障性公共租賃房更需要覆蓋收入更低，更需要住房的這部分群體對象。
深圳房地產中介協會行業研究總監徐楓：建議小產權納入供給範圍內
首先這是房改是住建委座位主導部門，房價不是由哪個主導部門決定的。深圳目前住房格局是商品房+保障房佔50%，小產權佔50%。要改變深圳商品住宅的市場格局，小產權房的事情要列入考慮範圍中，因為它供應量很大。
對於政策本身來說，保障房和安居房都應該納入保障房體系，是一個業內的共識。商品住宅市場能解決的問題能解決的是有錢人的問題，保障房要解決的是沒有錢的人的問題。並不是所有人都能夠進入商品房市場，保障房市場在解決這個問題，我們很支持。值得商榷的是，人才房是否應該納入保障房體系。人才應該是由市場認定的，而不是政府認定的。人才比更多人有能力買到房。
中低層需求對住房需求比人才房更多，我們建議人才房比例逐漸縮小，只需要在房地產裡面有產業結構調整傾向，弱勢群體的保障的比例可以適當提高。
保障房市場進一步份額的上升，是商品房市場房價得到遏制的進一步加碼。從預期來說，市場對逾期的看法會影響房價。也就是說，對於交易量來說是由一定緩解作用。保障房市場進一步上升需要媒體廣為擴散，當信息傳遞不夠的話焦慮是沒辦法緩解。
深圳住宅市場，本身已經開始調整。今年還是持續調整的過程，這樣是使得市場調整的效果更佳。深圳的交易量看，是處於相對低的水平。交易流量跌下來會影響市場定價的標準，是一個過渡性的過程。
中原深圳董事總經理鄭叔倫：房價大幅上升不具備條件，但是往上走的趨勢不變
這次房改，把住房用來居住的國策，執行到位，改變過去住房商品化，過份依賴開發商主導市場，現在政府參與力度明顯增加，各種類型安居房，以及加強租賃市場發展，以居住使用，代替商品買賣。
房價上升主要是投資及供求推動，未來相信投資推動力量減少。但是供求矛盾短期內還是很難平衡，房價大幅上升不具備條件，但是往上走的趨勢不變。
深圳市房地產研究中心李宇嘉：人才租賃住房改革應按市場模式運作，不能“畫餅充飢”
深圳作為房改最先開始的城市，又恰逢改革開放四十週年，國家賦予深圳重大制度上實現這種改革的突破，這是出臺此份文件主要出發點。
第一個亮點：人才房租賃房與商品房6:4配比。實際上，人才房和租賃房之間可以相互轉化，有一部分銷售的可以向共有產權轉變，一部分租賃的，包括公租房和人才租賃住房等等。
第二亮點：人才房和租賃房的供應來源上怎麼看？深圳“十一五”、“十二五”規劃都提出了大量的規模規劃，但實際上最後都沒有實現，特別是保障房和人才房。
現在問題額關鍵環節節點並沒有解決，靠新增土地供應是不可行的，只能靠盤活存量，原來房價高可以掩蓋部分成本，所以開發商參與的積極性比較高，但現在因為商品房限價的原因，所以導致開發商參與積極性少，從城市更新大規模配建保障房，包括人才房租賃房已經行不太通了，所以這個渠道被堵死之後只能依賴棚改來進行供應。
但棚改主要是針對舊住宅改造，事實上對於工業區這個大的體量來說，棚改能不能推行下去還是個問題，因為現在深圳也在也保留這個產業空間，不能讓工業園區改造變成房地產化，而且棚改的可持續性也不是特別的足，配套怎麼解決規劃怎麼調整等等都是問題，這只是提一個目標而已，最後能不能實現這是個比較大的問題。但文件中商品房佔比明顯下降了，還是貫徹了國家“房住不炒”的指示。
如果不按照市場化模式來運作，這一項重大的公共政策的可持續性很難保障，房子供應效益也很難保障，事實上我們可以看到深圳很多人才房租賃房的分佈地區是比較偏的，最後導致大家還是去買商品房，如果光提出計劃沒有完成的話，也再難畫餅充飢。從頂層設計上來看，住房制度改革是可以做的，過去太重視商品房的發展，如今開始弱化商品屬性，著重發力人才房保障房。
但具體怎麼落地，還得要靠每個“五年規劃”和每年的計劃來實現，靠土地供應來給，目前來看，城市更新很難配建，棚戶區改造體量上也不是很大，我認為軌道交通上的配建，地鐵上蓋等，這是一個渠道，如果在工業區改造規劃上和公共配套上有所突破和解決，這樣完成人才房保障房的供應計劃是沒問題的。
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官方問答
1、新政策出臺後房地產市場還限購限貸嗎？
答：新政策出臺後，深圳市住建局表示將繼續堅持房地產調控態度不動搖，嚴格落實各項調控措施，保持房地產調控的連續性和穩定性。
2.如果我符合安居型商品住房的條件，請問什麼時候可以買到房子？
答：分兩種情況：
已經取得輪候申請備案資格或者是已在冊輪候家庭。
其分配規則適用現行《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》。政府會繼續面向這些家庭提供安居型商品房，而且還會基本保持原有供應規模。
《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》修訂頒佈後，新的申請人將適用新的規則。
《意見》初步確定的分配規則改革方向為：
一是合理劃定戶籍家庭租購安居型商品房收入財產限額；
二是實行批次集中配租配售，根據每批房源的供應情況，綜合考慮申請人在深繳納社保時間等因素設定入圍條件，以輪候、抽籤、搖號等公開透明的方式確定租售對象。
具體規則將按照立法程序，通過修訂《安居型商品房建設管理暫行辦法》加以明確。深圳市住建局將加大建設籌集安居型商品房的力度，儘可能提供多的房源，儘快解決大家的住房需求。
3.人才怎麼界定？
答：根據《關於完善人才住房制度的若干措施》（深發〔2016〕13號，以下簡稱13號文）：
1.具有全日制本科及以上學歷（含教育部認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員）；
2.屬於符合深圳產業發展需要的技師（國家職業資格二級及以上）；
3.列入深圳市人力資源保障部門發佈的緊缺專業人才目錄，且與本市用人單位簽訂聘用合同或服務協議的各類人才。
在通常意義上講，一類是高層次人才，另一類是量多面廣的基礎性人才。符合上述條件的，都稱作人才，都可以按規定租購人才住房。
舉個例子,在深圳工作的執業醫生一直買不起商品房，他們可以申請人才房嗎？怎樣申請？
答：執業醫生如果屬於13號文規定的人才範圍，可以申請租住人才住房；
在深圳工作滿一定年限、取得本市戶籍且符合相關規定，可申請購買人才住房。
執業醫生若經認定為高層次人才，還可以享受更加優惠的政策。
4 .買到的人才住房和安居型商品房在市場流通有什麼限制嗎？
答：① 《意見》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，可面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。
②《意見》同時提出，購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60週歲且購房滿10年，符合深圳市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的，可以申請向政府繳納一定比例增值收益後取得完全產權，然後與普通商品房一樣可以到市場上進行交易流通。
5.深圳已有安居房政策，新政策出臺後，原來的政策辦法還繼續實施嗎？
答：《意見》出臺後，將同步修訂《深圳市人才安居辦法》《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，制訂《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》，屆時各類住房的申請分配規則按新出臺的規定執行。
在上述三個辦法出臺之前已經取得輪候備案回執的合格申請家庭，按照“老人老辦法”的原則，繼續適用原來的政策。
6.《意見》提出的住房發展目標公佈後，對房價將會產生什麼影響？
答：市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定。
《意見》出臺的一個重要目的是堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出全覆蓋、多層次、差異化，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系。
同時，《意見》明確提出堅持房地產調控的連續性和穩定性，嚴格落實各項調控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機性需求。這些政策的貫徹落實，將進一步促進房地產市場的平穩健康發展。
7.市民購買了商品房後，還能否購買人才住房或安居型商品房，購買了人才住房或安居型商品房後，還能否購買商品房？
答：出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供優惠政策，以限定套型面積、銷售價格以及轉讓年限等，面向符合條件的人才群體或戶籍居民供應，屬於政策性支持住房，主要目的是要解決人才群體或戶籍居民的住房困難問題。
因此，根據人才住房和安居型商品房的相關規定，如果申請人和共同申請人在本市購買了市場商品住房（包括在本市擁有任何形式住房），或者在本市享受過購房優惠政策、在申請受理日之前一定年限內在本市轉讓過自有住房等，均不可以申請購買人才住房或安居型商品房。
▲深圳公租房：新城東方麗園
那要是先申請安居房再買房還受影響嗎？
答：不允許哦！
出售的人才住房和出售的安居型商品房，實行一定年限內封閉流轉制度。市民購買了上述兩種住房後，在封閉流轉期間，如另行購買市場商品住房，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。需要說明的是，對於高層次人才的購房優惠政策，目前市有關部門正在抓緊研究制定當中。
網友有話說
@ 大嘴獸：搞這麼大動作，都是些老生常談。
@治蕭巍建：這往以後商品房會越來越稀缺。 深圳各個方面都是在向對面的香港學習啊！
@屈嘯瀾：最重要的是人才怎麼定義，人才房怎麼流轉。
@談笑凱歌還H：深圳住房香港化，來了就是深圳人沒錯，可層層篩選後，商品房中榜率40%（接近目前網傳商品房自有率大概37%），符合多渠道供給，多主體保障，估計後面的城市也會跟進。
@小弟張義超：真落實了二次房改，現在的高端房大戶型必然收高額房產稅啊！
@哎喲矮油哎呀嘿：商品房將成奢侈品？是不是以後對這些奢侈品收稅？
@愛探險的佩奇：改簽房有相當一部分是賣了剛需小戶型去買的，小戶型不好賣了。
@校長說的對：利空60平以下商品房。
@錢水的小強：每年10萬套，能落實嗎？
@多米vision：這個算不算新加坡路線？
@聞道隆臻：“價橫不跌”政策出臺.....
@買買提X：幾個數據，深圳住房自有率全國最低，只有34%，房價收入比也是全國最高之一；這政策應該是醞釀了很久吧。意味著什麼？
@Krisfish：土地公有往住宅公有靠攏.....
@v山上石：到2035年提供170萬套房子，一年10萬套，是不是把商品房用地，向人才 房，政策支持房傾斜了？！
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