艾財愛家73期實盤週報

明天就是清明節，小假期如果不是雨紛紛的天氣，那麼除了緬懷先人，最大的可能就是外出踏青。這幾年隨著家裡“小朋友”們的到來，外出踏青燒烤的機會越來越多。最大的感受還是人們的生活幸福了很多，環境也在不知不覺中得到了很大的改善。生活與經濟遠沒有平時看到的一些財經文章那麼糟，而這些文章最大的爭論點當然是“房地產”，這一點也是決定國內所有投資品未來走勢的關鍵因素。

一.股市暴漲，是否可持續！

1.無盈利牛市不超過一年。

股市是經濟的晴雨表，但是先於經濟。股市出現無盈利牛市並不奇怪，奇怪的是國內的無盈利牛市出現的頻率非常高。2014年-2015年就是一個典型的槓桿推動型的無盈利牛市，而這一波股市行情的反轉同樣如此。目前國內企業總的盈利能力並沒有得到明顯提升，經濟還在觸底過程中，這種純流動性支撐行情的持續時間不會太久。

2.中國A股有瘋牛病。

目前管理層是千方百計想讓A股走出慢牛格局，可是A股是一個散戶比例達到70%以上的市場，而其中部分機構投資策略更是比散戶還激進。所以市場一直處於巨幅波動的狀態，下跌時持續殺跌，漲起來也會在極短時間內上漲到驚人幅度。這也是為什麼在近十年中，A股在世界主要經濟體中不是牛冠全球，就是熊冠全球的主要原因。這裡我們不得不提到的一點是媒體的推波助瀾，牛市的實質是一種情緒的傳播。過去這個傳播過程比較慢，但是現如今互聯網和自媒體高度發達，加速了“牛市”情緒的傳播。可以說慢牛在目前的A股更可能只是一種想象。

3.樓市一起，股市“下課”。

在2018年年底的投資策略會上我跟大家說過一個核心觀點：當股市起底半年左右的時間，樓市也極有可能啟動。不過當樓市啟動時，股市一定會“下課”。

邏輯特別簡單：近十年中國股市、樓市核心驅動原因是流動性氾濫，而資本是追逐利潤的、流動的。股市因為體量小，反應快所以先於樓市啟動很正常。可是一旦樓市啟動，超300萬億的體量，再加上槓杆驅動，很快會吸乾市場上的流動資金。同時其它投資市場就會陷入一個失血性半休克狀態，而目前一、二線城市樓市已經有反轉跡象。

總的來說A股的整體趨勢並不是由自身內在要素所決定，而是由房產投資週期所決定。上述這種條件的改變需要兩個基本要素的改變。①A股成為機構市場，資金相對穩定，即使房價進入上漲週期，也不會抽離。②房地產市場進入一個無價值投資區域，即持有成本+變現成本+資金成本+機會成本+投資收益>無風險投資收益率。

二.一二線城市樓市小陽春行情是否會繼續升溫。

價格形成因素：越簡單越接近實質，目前國內房地產已經被妖魔化了，把房地產與太多無關因素掛鉤在一起進行分析了。從根本上講商品房只不過是一件商品，我們關心的也只是它的價格變化。而價格形成因素只有兩個：成本、利潤率，前者是相對固定的、可計算的。後者則是賣方根據市場情況來決定的。

1.成本：房產相關的成本要素價格趨勢

土地：把房子比作麵包，土地則是麵粉，麵粉的價格直接決定了麵包價格的大部分要素，而目前國內土地在房地產的成本中佔比超過30%。2018年的土地市場是相對冷清的，全國300城土地出讓收入總額為41773億，同比增長2%。住宅類用地成交用地平均溢價率15%，較2017下降了19%。當然各個城市的情況有一定區別，像杭州非常火爆，北京卻差了許多。但從總體上看2018年土地的成交價格只是沒有大漲，並沒有下跌，這是因為2017年太過火爆。

沙石：目前因為環保問題和油價的快速拉昇，沙石價格大幅攀升。這一點在三四線城市狀況還好，但在一二線城市目前面臨的已經不是價格問題，而是有無問題。市區周邊已經是無石可運，無沙可採的局面。

水泥：關於水泥價格，我們可以看看海螺水泥的股價即可知一二，目前全國水泥價格依然處於歷史最高水平，水泥廠也是賺得盆滿缽滿。

鋼材：因為供給側改革，近一年多鋼材價格維持在相對高位運行，而且價格還在持續攀升的過程中。

人工：民工工資比大學生高几倍已經是很正常的事情，目前已經不是出錢的問題，而是存在用工荒。很多一二線城市的建築工地很難請到足夠的工人，我國人口紅利消失這一點在民工這一塊體現的尤為明顯。

資本：房地產公司並不是建築公司，也非設計公司，從本質上講更接近金融公司。項目運轉從始至終都是在高槓桿狀態下進行的，所以使用資金的成本很重要。在2016年-2017年房地產信託的收益率一般不會超過8個點。而2018年-至今，即使是一線房企在信託公司的資金使用成本也在12%左右，而相關投資品的收益率也在9%左右。資金成本是房地產項目中僅次於土地的第二大成本要素。

房地產開發商利潤訴求：目前像萬科這種房地產市場上的龍頭企業，項目運作的年化收益率可以達到24%，而保利、融創、恆大、龍湖、綠地等房企基本也維持在20%左右的水平。上述收益率在2018年是可以達到的，不過市場在變化，我們可以暫時將其理解成一個固定值。

通過成本要素的簡單說明，我發現一個特別有意思的現象，就是房地產的硬性成本都出現了價格上的上漲。而最重要的可變量成本，土地價格卻出現總價不漲，供應下降的情況。

2.供求關係

①供應減少

2019年一線城市房產供應是明顯減少的，二線城市也在下降的過程中，因為2018年土地市場相對比較冷清。而2019年的土地供應相較於2018年又有更加明顯的減少，一個房地產項目的開發通常在一年以上，所以今年的供應實際上是由去年的土地市場決定的。我們可以看到2018年-2019年土地市場處在持續降溫降量不降價的過程中，這也意味著在2020年-2021年房地產市場的一手房房源的供應會有明顯減少。

②需求增長

股市財富效應刺激增長，A股有1億股民，戶均資產在40萬人民幣左右。每一次市場走牛之後半年左右時間，股市中就有大量盈利資金的抽離現象。雖然這些錢相對於樓市整體體量並不大，但是對於一手房市場卻也是一劑強心針。這是過去二十年裡中國股市中的勝利者最具共性的投資方式，這裡面同樣包括我，2017年我買了一套房，今年年底同樣計劃再購置一套，至於限購問題還要想法去解決。

流動性氾濫帶來的投資需求：雖然上層政策明確不搞大水漫灌，可是資本是流動的，只要你放水。水往低處流，資本則會流往暴利。目前2019年信貸市場的寬鬆是可以很明顯感受到的，雖然目前極力控制，但是參照過往經驗，在這種不斷放鬆的政策下，資本最終還是會通過各種渠道流入房地產。

資金成本壓力減小：2017年-2018年購買貸款利率普遍有20%的上浮，這一點在2019年已經基本消失，各種信貸方式也比過去兩年要寬鬆很多。

最重要的增長：目前各個城市繼續著搶人大戰，這都是為城市引進剛需而採取的措施，同時也是變向為調控政策鬆綁。目前一二線城市的人口流入情況還算不錯，可以支撐目前樓市的整體走勢。

3.調控政策

“一城一策”的提出本身就是對於地方調控政策進行一定程度的鬆綁，三四線城市的鬆綁是必然的，甚至是刺激我認為都很正常。在一二線城市中，我認為最有可能率先取消限購限貸政策的是成都。目前下面的市縣及部分主城區發信託都快發瘋了，要知道信託對於城投城建類公司來講是絕對的高息貸。

最典型的例子：成都金堂集合資金信託計劃的預期收益率竟然給到了10.15%，幾家城投公司相互交叉擔保，且在十家信託公司都有借款，利息水平都在9%以上。

收益竟然突破了10%，這意味著其資金使用成本在13%以上，這對於地方融資平臺是絕對的高利貸。後期拿什麼還錢？除了土地財政，房產交易稅收以外我實在想不出第二個辦法，未來成都是強二線城市中最有可能被形勢所迫的城市。

三.信託市場2019年風險是否會大於2018年

房產市場冷卻一年半，地方有多窮，基建類信託高發。

以今年3月最後一週的信託募資數據分析，基建類信託總計規模70億，環比增長26.30%，在收益率方面平均收益率達到了8.66%，300萬則超過9%，是所有信託種類中收益率最高的品種。這放在過去是不可想象的。更何況今年兩會期間剛批了2萬億地方債額度，8000億城投債額度，在這一年中最富的時候，這樣借錢。

簡評：在信託投資類別中很多人認為基建類風險要明顯低於房地產類，但是從目前的收益率情況來看明顯不是這樣。現在部分地方融資平臺只要能借到錢，再高的利息也無所謂。而同一組互保平臺可以出現在超十家以上的信託公司借款名單中。這都只說明一點，2017年房地產太火，地方大手大腳。2018年只是滯漲，還不是大幅下跌就窮得揭不開鍋，可見房地產對於地方有重要。

四.2019年可能是這一代人最後一次投資房產的機會

綜上所述，大家不難看出我個人認為2019年下半年是房產投資的一個好機會，因為我認為2020年房價必然大漲。其中還有一個關鍵的促成因素，房地產稅。所以這篇文章只是我分析房產問題的一半，有興趣瞭解下半段的可以報名參加策略會。因為這個問題太敏感，我怕被封號。我個人認為這可能是我們這一代人最後一次投資房地產的機會了。

就在昨晚我還勸我的一位終管客戶，下半年在廣州買房。因為以她的經濟條件完全不成問題，配得起千萬的信託，給自己配幾百萬的保險。不過她對貸款買房這樣的事好像不是很感冒，可能因為她太年輕又在國外讀書多年的原因吧。

像我這樣的一個小鎮青年的奮鬥史就是賺錢買房，買房還貸，可以應付第一套貸款，就準備買第二套，第三套，這也就是所謂的欠得越多，賺得越多吧。就在昨天我還去辦車位貸款，本想一次性付清，但看到農行的車位貸利率只有三個點，這麼便宜的資金為什麼不用呢？我時常也在想，如果房價崩盤，是不是也意味著一夜之間破產。但是這幾年開辦這個獨立理財師工作室，每天看好幾份政信類平臺的信託資料，我更加深刻的理解了“財稅體系，土地財政”的含義。在房地產稅還沒有推出前，有的人不僅不可能承受房價下跌，甚至是長時間不漲也不行。只是房地產稅的推出，必然是在下一波狂歡之後了。這可能是我們這一代人最後一次房產投資機會了，抓住這一次機會也是未來退出的關鍵第一步。