四季連城是徐州最特殊的樓盤之一，這是一個由四家開發商聯合開發，卻各自經營的項目。分為金地商置·錦宸、金茂·望悅、萬科·拾光、紅星商業四個部分（因項目特殊，為便於區分，下文均稱“房企·組團名”），實際上可以視作四家樓盤。最新消息，該項目於3月27日取得預售許可證，其中6號樓屬於錦宸組團，28、29號樓屬於望悅組團。
28日，金地商置·錦宸在售樓處開盤，6號樓共192套房源，精裝均價約9750元/㎡，但是並沒有賣完。3月29日，金茂·望悅在售樓處開盤，264套，均價9767元/㎡，然而到場人數遠遠低於房源數，房子甚至賣不出一半！四季連城這個備受關注的項目，到底怎麼了？
四季連城地理位置
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“西北有高樓”
“西北有高樓，上與浮雲齊”。在四季連城之前，徐州西北區域極少有高層建築，這個位於西三環和北三環交會處的項目，是真正的徐州“西北”。未來北三環若西延，該項目也就成了“西四環”的起點。
四季連城前身是2018-1號三環西路朱莊西側地塊，該地塊於2018年3月20日拍賣，榮徽有限公司（金地商置）以10.88億元獲得該地塊。但在7月12日，金地商置集團有限公司發佈公告稱，該集團擬出售徐州威潤房地產開發有限公司74%的股權。萬科、紅星、金茂入局，組成了今天的四季連城。
四季連城地塊位於三環西路西、三環北路南，隸屬鼓樓區，總出讓面積163393.9㎡，容積率2.2-2.8，綠地率20%-35%，地塊分為A、B兩塊地，A地塊為城鎮住宅用地，出讓面積80191.9㎡、B地塊分為3宗小地塊，B-1為商服用地，出讓面積17337.5㎡、B-2為城鎮住宅用地，出讓面積60441.6㎡、B-3為教育用地，出讓面積5422.9㎡。出讓年限：城鎮住宅70年，商服用地40年，教育用地50年。
這一項目一分為四，以金地商置的地塊最為方正。從旁觀者的角度來看，金地商置出售股權，是把整個地塊裡更優質的部分保留了下來，其餘部分分給了萬科和金茂。
目前來看，金地商置·錦宸緊鄰紅星商業體，且小區內有幼兒園，而金茂與萬科則處於三環西路和三環北路的夾口，僅萬科組團有市政公園，應該也是考慮了高架交會處的不利因素。
在地理優勢上，金地商置·錦宸勝過金茂·望悅和萬科·拾光。
金地商置·錦宸
萬科·拾光和金茂·望悅共用一個沙盤（2018年售樓處公開現場）
四季連城項目規劃了34棟住宅樓，包含高層以及洋房，規劃總戶數3459戶，包含90㎡以下戶型1406套，90㎡以上戶型2053套。從整個項目規劃來看，大部分建築都是超過32層的住宅。說“西北有高樓”真的非常貼切。
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西北區的房子並不好賣
從徐州西三環上高架，一路往北，即可到達四季連城。小編首先來到了萬科·拾光和金茂·望悅的售樓處。
冬春之交，溫度有所回暖，但在售樓裡並沒有太多看房者，有一位師傅坐在售樓處外面畫畫。萬科“第五食堂”的標誌很明顯，不過置業顧問說，項目未來並不包含食堂，售樓處的“第五食堂”只是一種裝飾。
在售樓處外畫畫的師傅
萬科“第五食堂”
萬科和金茂都是國內一線品牌房企，在四季連城項目中，萬科·拾光和金茂·望悅共用售樓處和沙盤。四季連城目前已取得兩次預售，2月份萬科·拾光和金地商置·錦宸已開盤一次，金茂·望悅則是首開。
從銷售情況來看，四季連城第一次開盤，萬科·拾光和金地商置·錦宸銷量中等偏上，徐州房地產信息網顯示，目前兩個組團共銷售264套房源，剩餘158套未售。
六成的銷量，如果放在西區，成績算差的，但因為該項目位置偏北，且鄰高架，銷售的艱難也能夠想象。對比附近的玉潭花溪，四季連城還算不上倒數。
萬科·拾光價格不低
望悅、拾光樓棟分佈
8、9、11號樓屬於金地商置·錦宸，36號樓屬於萬科·拾光，徐州房地產信息網顯示，從上次開盤至今，萬科·拾光還有47套房未售，其他剩餘房源都是金地商置·錦宸的。但金地上次推出房源本身也比較多，兩者之間的競爭並沒有分出個上下。
四季連城2月份所取得的預售範圍，都是小區邊角樓棟，比較符開發商推盤習慣，好的要留在後面，也方便後期調整價格。
3月27日新取得的預售，6號樓屬於金地商置·錦宸，28、29號樓屬於金茂·望悅。同樣也是小區邊角位置，金茂的兩棟房子臨近三環北路，金地商置的房子臨近三環西路和紅星的商業。一些意向購房者看到所推樓棟後，會選擇繼續等待其他房源。
2017—2018年，是徐州樓市飛速發展的時期，房價上漲，房源供不應求，近郊樓盤價格稍低就能吸引大量購房者。位於“西四環”的四季連城項目，處於泉山與鼓樓交界區域，在市場火爆時，能夠同時接納來自西區、北區、市中心的購房者，蕭縣、豐沛的購房者同樣也是其潛在客戶。城市中心溢出的購買力，加上西北區域的地緣客戶，都是這個項目的優勢。
但若市場走弱，這些優勢也就不復存在。該項目所在區位不是城市主要發展方向，向北不在九里湖規劃範圍內，向西也不在淮海新城範圍內，它處在兩條高架交會處，是典型的城市近郊區域，如果不是大牌開發商，這樣的項目很難做。
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戶型各有優勢，產品中規中矩
小編首先參觀了萬科·拾光和金茂·望悅的樣板房。萬科·拾光的戶型主要有98㎡、119㎡、135㎡。
四季連城·拾光目前僅推售過36號樓，這棟樓是2梯4戶，33層，1個單元，共132套房源，中間戶約98㎡，邊戶約119㎡，精裝修。
這是33層的高層建築，公攤面積超過29㎡，從開盤結果來看，98㎡的房子基本售罄，剩餘房源大部分是120㎡的戶型。
拾光98㎡戶型為三室兩廳一衛，是主推的戶型。
119㎡戶型是三房兩廳兩衛，客餐廳一體，兩室一廳朝陽。
135㎡戶型是四房兩廳兩衛，客餐廳一體，三室一廳朝陽。大面寬，採光強是這個戶型的優勢，這個戶型走廊較長，但沒有樣板房可看。
小三室是萬科的代表戶型，小編首先參觀的就是開盤基本賣光的98㎡三室戶型。這個戶型優缺點十分明顯。其優點是三開間朝南，重採光，餐客廳一體活動空間大。缺點是臥室小，空間稍顯侷促。因為是33層高層住宅，公攤面積近30㎡，室內75㎡左右空間，發揮餘地不大。
這是地插設計，徐州人用的不習慣，有的購房者會考慮：萬一室內積水了是不是會有危險呢？不過在仔細看了平面圖後，發現此戶型的設計，似乎在於引導業主把客廳進行分隔。因為是客餐廳一體設計，中間的地插似乎是為了給電視等電器準備的？
這是裝修標準
我們再來看金茂的戶型。金茂和萬科產品定位接近，也許擔心購房者會對同面積戶型進行比較，因此樣板間萬科用了98㎡的，金茂用了120㎡的。
金茂·望悅首開28、29兩棟樓，戶型面積為89㎡和120㎡均為33層，1個單元2梯4戶，共計264套房源。
金茂·望悅主要有89㎡和120㎡兩種戶型，戶型設計中規中矩。不過89㎡去掉公攤面積，套內面積就只剩65㎡左右了，金茂小戶型分攤面積相對大戶型要小一些。當然，價格也相對更低。
金茂120㎡的戶型設計中規中矩，比較符合徐州購房者的需求。有很多細節設計，置業顧問也進行了詳細解釋，從樣板間的對比來看，金茂·望悅似乎更勝一籌。
活動區域用了地磚而不是地板
設計了擺放洗浴用品的空間
下水口更低
最後，小編來到了隔壁的金地商置·錦宸項目。在戶型上，錦宸目前有四種戶型可供購房者選擇，洋房兩種戶型，高層兩種戶型。
錦宸也不是第一次開盤，2月份首開的有2棟高層，2棟洋房。總計456套。高層6#、8#總層高33層，建築面積約為92㎡。3梯6戶1個單元，共388戶。洋房9#，總層高8層，1梯2戶2個單元。共32套，洋房11#，總層高9層，1梯2戶2個單元。共36套。洋房建築面積約為113㎡和128㎡。目前，這部分房源並沒有賣完。
28日，錦宸直接平推銷售6號樓192套房，精裝均價9750元/㎡，戶型面積為92㎡兩種戶型，不過也沒有賣完。看來開發商對此也有預計，因此直接平推也不開盤了。
金地商置·錦宸房源分佈
以上為洋房的兩種戶型
以上為高層的兩種戶型
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近郊樓盤如何破解人氣魔咒？
市場火爆，近郊樓盤擠滿人，市場一旦平穩，近郊樓盤便門可羅雀。人氣始終是近郊樓盤所面臨的最大問題，
四季連城備受市民關注，開盤後不溫不火的表現也讓很多人摸不著頭腦。綜合來看，問題可能出在幾個方面：
1、西區是徐州人氣所在，但西北方向在過去一直是空白。
2、高架方便周邊居民出行，但高架道路帶來的噪聲影響、廢氣汙染影響讓部分購房者無法接受。
3、有的迷信風水的購房者比較在意多條高架匯聚處，認為岔口分散不聚財等。
4、東進南擴的速度太快，影響了一部分投資者的決策，西北區域擴容速度不及預期。
5、市場正在變得理性，市區溢出購買力正在收縮。
6、四季連城目前推出的房源位置都是小區中邊角樓棟，部分購房者不接受。
7、價格問題，高不成低不就，33層高層住宅，受公攤限制明顯，同樣的價格，在其他區域有較多可選擇性。
像四季連城這樣的近郊樓盤，受市場環境影響比較大。高密度住宅，如果價格下不來，在市場平穩期，銷售速度不會太快。
不過，像四季連城這樣的項目，對於城市擴容還是有積極意義的。你不去我不去，那城市什麼時候才能發展起來呢？希望這個項目交房後，能夠真正為西北區域帶來人氣。
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