四季连城是徐州最特殊的楼盘之一，这是一个由四家开发商联合开发，却各自经营的项目。分为金地商置·锦宸、金茂·望悦、万科·拾光、红星商业四个部分（因项目特殊，为便于区分，下文均称“房企·组团名”），实际上可以视作四家楼盘。最新消息，该项目于3月27日取得预售许可证，其中6号楼属于锦宸组团，28、29号楼属于望悦组团。
28日，金地商置·锦宸在售楼处开盘，6号楼共192套房源，精装均价约9750元/㎡，但是并没有卖完。3月29日，金茂·望悦在售楼处开盘，264套，均价9767元/㎡，然而到场人数远远低于房源数，房子甚至卖不出一半！四季连城这个备受关注的项目，到底怎么了？
四季连城地理位置
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“西北有高楼”
“西北有高楼，上与浮云齐”。在四季连城之前，徐州西北区域极少有高层建筑，这个位于西三环和北三环交会处的项目，是真正的徐州“西北”。未来北三环若西延，该项目也就成了“西四环”的起点。
四季连城前身是2018-1号三环西路朱庄西侧地块，该地块于2018年3月20日拍卖，荣徽有限公司（金地商置）以10.88亿元获得该地块。但在7月12日，金地商置集团有限公司发布公告称，该集团拟出售徐州威润房地产开发有限公司74%的股权。万科、红星、金茂入局，组成了今天的四季连城。
四季连城地块位于三环西路西、三环北路南，隶属鼓楼区，总出让面积163393.9㎡，容积率2.2-2.8，绿地率20%-35%，地块分为A、B两块地，A地块为城镇住宅用地，出让面积80191.9㎡、B地块分为3宗小地块，B-1为商服用地，出让面积17337.5㎡、B-2为城镇住宅用地，出让面积60441.6㎡、B-3为教育用地，出让面积5422.9㎡。出让年限：城镇住宅70年，商服用地40年，教育用地50年。
这一项目一分为四，以金地商置的地块最为方正。从旁观者的角度来看，金地商置出售股权，是把整个地块里更优质的部分保留了下来，其余部分分给了万科和金茂。
目前来看，金地商置·锦宸紧邻红星商业体，且小区内有幼儿园，而金茂与万科则处于三环西路和三环北路的夹口，仅万科组团有市政公园，应该也是考虑了高架交会处的不利因素。
在地理优势上，金地商置·锦宸胜过金茂·望悦和万科·拾光。
金地商置·锦宸
万科·拾光和金茂·望悦共用一个沙盘（2018年售楼处公开现场）
四季连城项目规划了34栋住宅楼，包含高层以及洋房，规划总户数3459户，包含90㎡以下户型1406套，90㎡以上户型2053套。从整个项目规划来看，大部分建筑都是超过32层的住宅。说“西北有高楼”真的非常贴切。
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西北区的房子并不好卖
从徐州西三环上高架，一路往北，即可到达四季连城。小编首先来到了万科·拾光和金茂·望悦的售楼处。
冬春之交，温度有所回暖，但在售楼里并没有太多看房者，有一位师傅坐在售楼处外面画画。万科“第五食堂”的标志很明显，不过置业顾问说，项目未来并不包含食堂，售楼处的“第五食堂”只是一种装饰。
在售楼处外画画的师傅
万科“第五食堂”
万科和金茂都是国内一线品牌房企，在四季连城项目中，万科·拾光和金茂·望悦共用售楼处和沙盘。四季连城目前已取得两次预售，2月份万科·拾光和金地商置·锦宸已开盘一次，金茂·望悦则是首开。
从销售情况来看，四季连城第一次开盘，万科·拾光和金地商置·锦宸销量中等偏上，徐州房地产信息网显示，目前两个组团共销售264套房源，剩余158套未售。
六成的销量，如果放在西区，成绩算差的，但因为该项目位置偏北，且邻高架，销售的艰难也能够想象。对比附近的玉潭花溪，四季连城还算不上倒数。
万科·拾光价格不低
望悦、拾光楼栋分布
8、9、11号楼属于金地商置·锦宸，36号楼属于万科·拾光，徐州房地产信息网显示，从上次开盘至今，万科·拾光还有47套房未售，其他剩余房源都是金地商置·锦宸的。但金地上次推出房源本身也比较多，两者之间的竞争并没有分出个上下。
四季连城2月份所取得的预售范围，都是小区边角楼栋，比较符开发商推盘习惯，好的要留在后面，也方便后期调整价格。
3月27日新取得的预售，6号楼属于金地商置·锦宸，28、29号楼属于金茂·望悦。同样也是小区边角位置，金茂的两栋房子临近三环北路，金地商置的房子临近三环西路和红星的商业。一些意向购房者看到所推楼栋后，会选择继续等待其他房源。
2017—2018年，是徐州楼市飞速发展的时期，房价上涨，房源供不应求，近郊楼盘价格稍低就能吸引大量购房者。位于“西四环”的四季连城项目，处于泉山与鼓楼交界区域，在市场火爆时，能够同时接纳来自西区、北区、市中心的购房者，萧县、丰沛的购房者同样也是其潜在客户。城市中心溢出的购买力，加上西北区域的地缘客户，都是这个项目的优势。
但若市场走弱，这些优势也就不复存在。该项目所在区位不是城市主要发展方向，向北不在九里湖规划范围内，向西也不在淮海新城范围内，它处在两条高架交会处，是典型的城市近郊区域，如果不是大牌开发商，这样的项目很难做。
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户型各有优势，产品中规中矩
小编首先参观了万科·拾光和金茂·望悦的样板房。万科·拾光的户型主要有98㎡、119㎡、135㎡。
四季连城·拾光目前仅推售过36号楼，这栋楼是2梯4户，33层，1个单元，共132套房源，中间户约98㎡，边户约119㎡，精装修。
这是33层的高层建筑，公摊面积超过29㎡，从开盘结果来看，98㎡的房子基本售罄，剩余房源大部分是120㎡的户型。
拾光98㎡户型为三室两厅一卫，是主推的户型。
119㎡户型是三房两厅两卫，客餐厅一体，两室一厅朝阳。
135㎡户型是四房两厅两卫，客餐厅一体，三室一厅朝阳。大面宽，采光强是这个户型的优势，这个户型走廊较长，但没有样板房可看。
小三室是万科的代表户型，小编首先参观的就是开盘基本卖光的98㎡三室户型。这个户型优缺点十分明显。其优点是三开间朝南，重采光，餐客厅一体活动空间大。缺点是卧室小，空间稍显局促。因为是33层高层住宅，公摊面积近30㎡，室内75㎡左右空间，发挥余地不大。
这是地插设计，徐州人用的不习惯，有的购房者会考虑：万一室内积水了是不是会有危险呢？不过在仔细看了平面图后，发现此户型的设计，似乎在于引导业主把客厅进行分隔。因为是客餐厅一体设计，中间的地插似乎是为了给电视等电器准备的？
这是装修标准
我们再来看金茂的户型。金茂和万科产品定位接近，也许担心购房者会对同面积户型进行比较，因此样板间万科用了98㎡的，金茂用了120㎡的。
金茂·望悦首开28、29两栋楼，户型面积为89㎡和120㎡均为33层，1个单元2梯4户，共计264套房源。
金茂·望悦主要有89㎡和120㎡两种户型，户型设计中规中矩。不过89㎡去掉公摊面积，套内面积就只剩65㎡左右了，金茂小户型分摊面积相对大户型要小一些。当然，价格也相对更低。
金茂120㎡的户型设计中规中矩，比较符合徐州购房者的需求。有很多细节设计，置业顾问也进行了详细解释，从样板间的对比来看，金茂·望悦似乎更胜一筹。
活动区域用了地砖而不是地板
设计了摆放洗浴用品的空间
下水口更低
最后，小编来到了隔壁的金地商置·锦宸项目。在户型上，锦宸目前有四种户型可供购房者选择，洋房两种户型，高层两种户型。
锦宸也不是第一次开盘，2月份首开的有2栋高层，2栋洋房。总计456套。高层6#、8#总层高33层，建筑面积约为92㎡。3梯6户1个单元，共388户。洋房9#，总层高8层，1梯2户2个单元。共32套，洋房11#，总层高9层，1梯2户2个单元。共36套。洋房建筑面积约为113㎡和128㎡。目前，这部分房源并没有卖完。
28日，锦宸直接平推销售6号楼192套房，精装均价9750元/㎡，户型面积为92㎡两种户型，不过也没有卖完。看来开发商对此也有预计，因此直接平推也不开盘了。
金地商置·锦宸房源分布
以上为洋房的两种户型
以上为高层的两种户型
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近郊楼盘如何破解人气魔咒？
市场火爆，近郊楼盘挤满人，市场一旦平稳，近郊楼盘便门可罗雀。人气始终是近郊楼盘所面临的最大问题，
四季连城备受市民关注，开盘后不温不火的表现也让很多人摸不着头脑。综合来看，问题可能出在几个方面：
1、西区是徐州人气所在，但西北方向在过去一直是空白。
2、高架方便周边居民出行，但高架道路带来的噪声影响、废气污染影响让部分购房者无法接受。
3、有的迷信风水的购房者比较在意多条高架汇聚处，认为岔口分散不聚财等。
4、东进南扩的速度太快，影响了一部分投资者的决策，西北区域扩容速度不及预期。
5、市场正在变得理性，市区溢出购买力正在收缩。
6、四季连城目前推出的房源位置都是小区中边角楼栋，部分购房者不接受。
7、价格问题，高不成低不就，33层高层住宅，受公摊限制明显，同样的价格，在其他区域有较多可选择性。
像四季连城这样的近郊楼盘，受市场环境影响比较大。高密度住宅，如果价格下不来，在市场平稳期，销售速度不会太快。
不过，像四季连城这样的项目，对于城市扩容还是有积极意义的。你不去我不去，那城市什么时候才能发展起来呢？希望这个项目交房后，能够真正为西北区域带来人气。
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