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文 | 陳九霖
房價、樓市一直牽動人心。
2019年政府工作報告提出：健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。全國人大工作報告也提到，今年要對房地產稅法開展立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。
不少經濟學家常呼籲降低房價，以便老百姓買得起房。也有很多經濟學家經常預測房價漲跌，但在整體層面應當如何應對房價漲跌以及政策層面如何引導房價等更深層次問題的理性探討顯然更具價值。
逾400萬億元資金被鎖定在房產中
2019年3月14日，國家統計局公佈了我國房產投資和銷售的部分數據。數據顯示：2019年1-2月，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，時隔34個月後，全國商品房銷售面積首次出現負增長；商品房銷售額增長2.8%，而去年整體增速為12.2%。
我們再看看中國家庭的債務情況。數據顯示，2015年底，我國個人負債總額是GDP的30%；2016年，達到了45%，一年內上漲了15個百分點；2018年，家庭債務總額接近GDP的60%，佔同期個人收入總額比重的107%。家庭債務總量超過居民總收入，意味著提前消費透支了消費能力，因此，我國近年來的居民消費增速有所下滑。
2017年，我國居民的槓桿率為49%，相較於62.1%的國際平均水平，這一比例並不算過高。但是，對比新興國家的39.8%，又顯著偏高。那麼，相較於發達國家呢？美國自2008年以來，居民槓桿率由95.4%降至2017年的78.7%，日本由59.5%降至57.4%，歐盟則從60.4%降至58.0%。
我國居民債務都用於何處呢？中國人民銀行發佈的金融穩定報告透露：2017年末，中國住戶債務餘額為40.5萬億元，較上年增長21.4%，較2008年增長了7.1倍。2017年，中國家庭債務佔GDP比重的48%。其中，住戶貸款佔全部貸款比例的32.3%（實際佔比還要略高）。回顧2008年，中國的住房貸款餘額為3萬億元。到了2017年底，飆升至21.9萬億元。數據還顯示，目前，房費佔住戶債務餘額54%。由此可見，我國居民貸款的主要用途是用於購房以及與此有關的支出。
截至2017年末，全國城鎮共有住房2.7億套，戶均住房已超過1套。2018年10月，國家統計局公佈的全球房產總市值數據顯示，中國居民房產總值為65萬億美元。日美歐三個國家和地區加起來的居民房產總值還比中國少5萬億美元。
民進中央經濟委員會副主任王林曾表示，我國居民資產80%是房產，全國約有400-430萬億元的資金被鎖定在房產中。
這表明了房產在我國經濟和居民財富中的比重。可見，房價走勢牽一髮而動全身。
房價下跌會有什麼後果？
近兩年的樓市調控採取了嚴格的限制措施，從以往單純的“限購”發展到“限購+限價”並舉的階段，落腳點在於控制房價。對於廣大剛需來說，房價平穩，無疑是好事。但有人歡喜有人憂，不少人擔心因房價下跌會帶來一系列的問題。
首先，如果樓市深度調整，作為信貸抵押物的房產市值則會大幅縮水，房屋市值下跌而債務無法減少，其抵貸比率會大幅上升。如果房價下跌幅度超過了購房者的首付比例，以致出售房產不足以償還債務，那麼，部分有房者將變成負資產者。如果有房者大量拋售房產，還會導致房價下跌陷入惡性循環，使樓市持續進入下行通道。
第二，官方數據顯示，我國中產階級人群已超過4億，比美國人口總數還多。這些中產階層的主要財富都是房產。一旦房價下跌，將會影響他們的消費意願和消費能力。國家統計局數據顯示：2018年，我國最終消費對經濟增長的貢獻率已達76.2%，成為拉動經濟增長的第一動力。在當前投資和出口增長都面臨較大下行壓力的情況下，消費的下滑會加大經濟增長失速的風險。
第三，房價下跌還會導致銀行業面臨系統性信用風險。2018年，A股上市房企總負債達7萬億元，行業龍頭萬科負債率也達到84.93%，負債率超過70%的上市房企有59家。房價下跌勢必導致原來以高價拿地的房企入不敷出，使這些企業面臨著現金流和融資鏈條斷裂的壓力，進而造成銀行形成大量的壞賬。一旦大批房企破產，還將使產業鏈上下游的企業受損，形成連鎖不良反應。此外，我國信貸大多以土地和房屋作為抵押物，房屋和土地價格下跌導致抵押物減值，會增加形成呆壞賬的風險，進而抬升銀行的系統性風險。
第四，房價下跌還會加劇地方政府收支壓力和債務風險。目前，地方政府收入的主要來源是土地出讓收入。一旦房價下跌，土地出讓收入大幅減少，政府性資金收入減少，而財政支出存在較強剛性，那麼，勢必導致地方政府財政難以為繼，只能擴大地方政府債券發行。這會進一步推高地方政府債務水平，從而，產生更大的系統性財政與金融風險。
筆者認為，當前房價宜穩，不宜波動過大。穩定房價應是2019年需要重點考慮的選項，在做到房價穩定而不出現暴漲或暴跌的前提下，逐步解決房價過高的問題。這既是通過數據分析得出的結論，也的確是客觀現實的必然要求。
怎麼調控？
那麼，房價應該以什麼樣的方式進行調控呢？筆者認為，並不是動輒就通過行政方面的干預，而在於真正意義上做到改變人口和城市集中化的規劃問題，要通過調控引導我國經濟結構性改革和調整，做到綱舉目張，避免頭痛醫頭，腳痛醫腳。
具體建議如下：
一、通過房市調控促進西部地區開發，形成新的一波改革開放的紅利。房價、樓市與人口流動和城市佈局密切相關。總體而言，房價最高的幾個城市也是人口規模和人口淨流入最大的地方。2018年末，北京市常住人口為2154萬，北京樓市均價為59868元/平方米；上海市常住人口為2415萬，其樓市均價為49446元/平方米；人口規模較小的呼和浩特房價均價只有9037元/平方米。所以，房價應該伴隨著資源的再分配和人口的再調節得到調控。當下，應該通過包括樓市政策在內的各項政策引導，鼓勵人口西移，促進西部地區人口增長，從而，通過人口分散的方式，促使房價緩慢下降，也帶動西部地區經濟發展，形成新的人口紅利、政策紅利、改革紅利和國內區域開放紅利。
二、增加投資渠道解決高房價問題。由於投資渠道的匱乏以及通貨膨脹及其預期等因素，人們只能用槓桿去購房，將錢投入到房地產市場，去對抗物價上漲，並實現資產的保值與增值。通過讓百姓擁有更多的投資渠道，可以做到資金從房地產緩步分流的效果，從而，可以控制房價，促進股市，拉動消費。
總之，要真正做到房價的合理調整，應該是促進資源的再分配和人口的分散化以及拓展投資渠道，並輔之以對於炒房客的行政打擊措施。只有這樣，才可以做到房價的軟著陸，從而，也能真正地“解放”中國家庭的經濟負擔。
（作者系約瑟投資公司董事長兼總裁，中國航油集團原副總經理、中國航油（新加坡）股份有限公司原總裁）
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